Το προσύμφωνο και ο αρραβώνας: πώς κρατιέται μια αγορά ακινήτου στην Ελλάδα πριν από το οριστικό συμβόλαιο
Στην Ελλάδα το προσύμφωνο για ένα σπίτι πρέπει να υπογραφεί ενώπιον συμβολαιογράφου, αλλιώς δεν αξίζει τίποτα — και μαζί του ο αρραβώνας. Τι κάνει ο Αστικός Κώδικας με τον αρραβώνα όταν μια πλευρά αποχωρεί, γιατί το «επιστρέφεται στο διπλάσιο» ισχύει μόνο για τον υπαίτιο, η ρήτρα αυτοσύμβασης στην οποία στηρίζονται οι αγοραστές από το εξωτερικό, και πόσο χρεώνει ο συμβολαιογράφος.
Η στιγμή που οι περισσότεροι αγοραστές στην Ελλάδα νιώθουν δεσμευμένοι δεν είναι το οριστικό συμβόλαιο αλλά το προσύμφωνο, όταν αλλάζει χέρια ο αρραβώνας και το σπίτι αποσύρεται από την αγορά. Η ελληνική εκδοχή αυτής της στιγμής έχει έναν κανόνα που πιάνει εξ απήνης τους ξένους: πρέπει να υπογραφεί ενώπιον συμβολαιογράφου, αλλιώς νομικά δεν είναι τίποτα. Αν το κάνετε σωστά, ο Αστικός Κώδικας κάνει τα υπόλοιπα με ασυνήθιστη σαφήνεια — όποιος υπαναχωρεί χωρίς λόγο χάνει τον αρραβώνα ή τον επιστρέφει διπλό. Αν το κάνετε λάθος, μια «δεσμευτική» συμφωνία συνταγμένη από μεσίτη είναι απλώς μια απόδειξη για χρήματα που ίσως χρειαστεί να διεκδικήσετε δικαστικά. Κανόνες και ποσά όπως ίσχυαν τον Σεπτέμβριο του 2026, ελεγμένα με τον Αστικό Κώδικα, την υπουργική απόφαση για τις αμοιβές των συμβολαιογράφων, τη φορολογική διοίκηση και μια ελληνική εγκύκλιο για την αποκλειστικά τραπεζική πληρωμή.
Δεν είμαι δικηγόρος και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Το προσύμφωνο είναι το ένα έγγραφο της αγοράς που ο δικός σας δικηγόρος πρέπει να συντάξει ή να διαβάσει πριν το υπογράψετε.
Το προσύμφωνο σε ένα λεπτό. Το άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα δίνει στο προσύμφωνο τον τύπο της κύριας σύμβασης, οπότε για ακίνητο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό· ένα ιδιωτικό είναι άκυρο. Ο αρραβώνας τεκμαίρεται ότι καλύπτει τη ζημία από τη μη εκπλήρωση (άρθρο 402), και ο υπαίτιος τον χάνει ή τον επιστρέφει στο διπλάσιο (άρθρο 403). Μια χωριστή ποινική ρήτρα μπορεί να περικοπεί από το δικαστήριο αν είναι δυσανάλογη (άρθρο 409). Ο αρραβώνας είναι συνήθως γύρω στο 10%. Από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 το τίμημα — μαζί και ο αρραβώνας — πρέπει να περνά μέσω τράπεζας, αλλιώς η πράξη είναι άκυρη και επιβάλλεται πρόστιμο 10%. Η ρήτρα αυτοσύμβασης επιτρέπει στον αγοραστή να ολοκληρώσει μόνος του μόλις εξοφλήσει το τίμημα. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται επί του ποσού που καταβάλλεται κατά την υπογραφή.
Γιατί πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό
Το άρθρο 166 είναι μία πρόταση: η σύμβαση με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν ορισμένη σύμβαση υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για εκείνη τη σύμβαση. Η πώληση γης ή κτιρίου απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, άρα και το προσύμφωνο γι’ αυτήν απαιτεί συμβολαιογράφο. Η συμφωνία για τον αρραβώνα υπάγεται στον ίδιο κανόνα.
Η συνέπεια είναι ωμή. Ένα προσύμφωνο που υπογράφεται ιδιωτικά — σε γραφείο μεσίτη, με email, σε ένα καλοσυνταγμένο έντυπο — είναι άκυρο. Τα χρήματα που καταβλήθηκαν βάσει αυτού δεν είναι νομικά αρραβώνας· αναζητούνται μόνο ως αδικαιολόγητος πλουτισμός, δηλαδή τα ζητάτε πίσω και, αν χρειαστεί, προσφεύγετε στο δικαστήριο. Η προστασία που δίνει ο Αστικός Κώδικας στον αρραβώνα υπάρχει μόνο όταν η σύμβαση έχει τον σωστό τύπο. Ποιος κάνει τι σε αυτή τη διαδικασία εξηγείται στο δικηγόρος, συμβολαιογράφος, μεσίτης, μηχανικός.
Τι γίνεται με τον αρραβώνα
Το άρθρο 402 τεκμαίρει ότι ο αρραβώνας που δίνεται κατά τη σύναψη της σύμβασης καλύπτει τη ζημία από τη μη εκπλήρωση, εκτός αν τα μέρη συμφώνησαν κάτι άλλο. Το άρθρο 403 λέει στη συνέχεια τι συμβαίνει: ο υπαίτιος για τη μη εκπλήρωση της σύμβασης χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή αποδίδει στο διπλάσιο τον αρραβώνα που έλαβε.
Η λέξη «υπαίτιος» μετράει. Δεν πρόκειται για ελεύθερο δικαίωμα αποχώρησης με τίμημα τον αρραβώνα, και δεν ενεργοποιείται από μια αποτυχία που δεν προκάλεσε κανείς. Ο πωλητής που απλώς αλλάζει γνώμη επιστρέφει τα διπλά από όσα πήρε. Ο αγοραστής που αλλάζει τη δική του χάνει όσα πλήρωσε. Όπου κανείς δεν είναι υπαίτιος — αν, για παράδειγμα, δεν πληρωθεί κάποιος όρος της σύμβασης — αποφασίζουν οι όροι της ίδιας της σύμβασης και οι γενικοί κανόνες, και γι’ αυτό οι όροι ανήκουν μέσα στη σύμβαση. Αν η αγορά εξαρτάται από στεγαστικό δάνειο, καθαρό τίτλο ή μια πολεοδομική απάντηση, γράψτε τι γίνεται με τον αρραβώνα αν ο όρος αυτός δεν πληρωθεί.
Αρραβώνας γύρω στο 10% είναι συνηθισμένος, σύμφωνα με ελληνικές πηγές της αγοράς ακινήτων, αν και ο νόμος δεν ορίζει τίποτα. Τα μέρη μερικές φορές προσθέτουν και ποινική ρήτρα βάσει του άρθρου 404. Σύμφωνα με το άρθρο 409, το δικαστήριο μπορεί να μειώσει μια δυσανάλογα μεγάλη ποινή με αίτηση του οφειλέτη, και ρήτρα που το αποκλείει είναι άκυρη. Αν το δικαστήριο μπορεί να μειώσει με τον ίδιο τρόπο έναν υπερβολικό αρραβώνα, δεν μπόρεσα να το επιβεβαιώσω.
Πώς πρέπει να κινηθούν τα χρήματα
Από τις 11 Δεκεμβρίου 2023, το τίμημα στα συμβολαιογραφικά συμβόλαια πώλησης και στα προσύμφωνα πρέπει να καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής, όποιο κι αν είναι το ποσό· ο συμβολαιογράφος καταγράφει πώς πληρώθηκε. Πράξη που καταγράφει πληρωμή σε μετρητά είναι άκυρη και δεν μπορεί να καταχωριστεί, και το πρόστιμο είναι 10% του μη τεκμηριωμένου ποσού, με ελάχιστο €10.000 και μέγιστο €500.000. Ο αρραβώνας είναι μέρος του τιμήματος, οπότε ο κανόνας ισχύει και γι’ αυτόν. Η πρακτική πλευρά — από πού έρχονται τα χρήματα και πώς φτάνουν στην Ελλάδα — καλύπτεται στο πώς πληρώνεται ένα σπίτι στην Ελλάδα.
Η ρήτρα αυτοσύμβασης
Οι αγοραστές από το εξωτερικό συχνά υπογράφουν προσύμφωνο, εξοφλούν ολόκληρο το τίμημα και επιστρέφουν στη χώρα τους, αφήνοντας το οριστικό συμβόλαιο για αργότερα. Η ρήτρα που το κάνει αυτό ασφαλές είναι η ρήτρα αυτοσύμβασης: εξουσιοδοτεί τον αγοραστή να υπογράψει μόνος του το οριστικό συμβόλαιο για λογαριασμό του πωλητή. Χωρίς αυτήν, ένας πωλητής που αρνείται να ολοκληρώσει μπορεί να παρακαμφθεί μόνο με δικαστική απόφαση που αναπληρώνει τη συναίνεσή του. Οι μη κάτοικοι συνήθως τη συνδυάζουν με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο προς Έλληνα δικηγόρο.
Προκύπτουν δύο φορολογικές συνέπειες. Οι ελληνικές φορολογικές οδηγίες κρατούν τον πωλητή υπόχρεο για τον φόρο εισοδήματος από το ακίνητο όσο ισχύει το προσύμφωνο, ενώ ο αγοραστής πρέπει να συμπεριλάβει το ακίνητο στη δική του δήλωση ακινήτων μόλις η σύμβαση παρέχει αυτοσύμβαση, το τίμημα έχει εξοφληθεί και η νομή έχει παραδοθεί. Αν σε αυτή την περίπτωση ο φόρος μεταβίβασης οφείλεται ήδη στο στάδιο του προσυμφώνου, δεν μπόρεσα να το επιβεβαιώσω· ρωτήστε τον συμβολαιογράφο.
Πόσο κοστίζει
Η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου για το προσύμφωνο υπολογίζεται επί του ποσού που καταβάλλεται κατά την υπογραφή και όχι επί ολόκληρου του τιμήματος, σύμφωνα με την υπουργική απόφαση 111376/2012, και συμψηφίζεται με την αμοιβή του οριστικού συμβολαίου αν αυτό υπογραφεί εμπρόθεσμα. Η κλίμακα του 2012 έχει έκτοτε αναθεωρηθεί, και οι πηγές διαφωνούν για τους τρέχοντες συντελεστές, οπότε ζητήστε γραπτή προσφορά. Τα κύρια κόστη της αγοράς — φόρος μεταβίβασης 3% επί της φορολογητέας αξίας, συν δημοτικό τέλος 3% επί του φόρου — έρχονται με το οριστικό συμβόλαιο και αναλύονται στο τι κοστίζει πραγματικά η αγορά στην Κρήτη. Φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ από το 2027 ανακοινώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2026· είναι πρόταση, όχι νόμος.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Οι κανόνες είναι σαφείς, αλλά η επιβολή τους δεν είναι γρήγορη. Ένας πωλητής που αρνείται να επιστρέψει τον αρραβώνα διπλό πρέπει να εναχθεί· ένας αγοραστής που στηρίζεται σε δικαστική απόφαση αντί για ρήτρα αυτοσύμβασης αντιμετωπίζει την ίδια καθυστέρηση. Η ισχυρότερη προστασία βρίσκεται στη σύνταξη — όροι, ημερομηνίες και συνέπειες γραμμένα σε συμβολαιογραφική σύμβαση — που είναι ακριβώς το κομμάτι το οποίο οι αγοραστές μπαίνουν στον πειρασμό να βιάσουν όταν το σπίτι που θέλουν πρόκειται να πουληθεί σε κάποιον άλλον.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, συμβολαιογράφου, δικηγόρου ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία, και αυτό δεν θα συμβεί ποτέ.
Αξίζει αν το προσύμφωνο είναι συμβολαιογραφικό, ο αρραβώνας καταβάλλεται με τραπεζικό έμβασμα, οι όροι και οι ημερομηνίες είναι γραμμένοι μέσα, και — αν εξοφλείτε ολόκληρο το τίμημα και φεύγετε — υπάρχει ρήτρα αυτοσύμβασης. Προσπεράστε το αν σας ζητούν να καταβάλετε αρραβώνα με ιδιωτικό συμφωνητικό ή σε μετρητά, όσο κι αν σας λένε ότι αυτό είναι το σύνηθες.
Πρέπει ένα προσύμφωνο αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα να είναι συμβολαιογραφικό;
Ναι. Το άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα υποβάλλει το προσύμφωνο στον τύπο που απαιτεί ο νόμος για την κύρια σύμβαση, και η πώληση γης ή κτιρίου απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ένα ιδιωτικό προσύμφωνο είναι επομένως άκυρο, και τα χρήματα που καταβλήθηκαν βάσει αυτού αναζητούνται μόνο ως αδικαιολόγητος πλουτισμός, όχι ως συμβατικός αρραβώνας.
Τι γίνεται με τον αρραβώνα αν ο πωλητής αποχωρήσει στην Ελλάδα;
Σύμφωνα με το άρθρο 403 του Αστικού Κώδικα, ο υπαίτιος για τη μη εκπλήρωση της σύμβασης χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή αποδίδει στο διπλάσιο τον αρραβώνα που έλαβε. Άρα ο πωλητής που αρνείται να ολοκληρώσει χωρίς βάσιμο λόγο επιστρέφει τον αρραβώνα διπλό. Ο αγοραστής που αποχωρεί χωρίς βάσιμο λόγο τον χάνει.
Πόσος αρραβώνας συνηθίζεται για ένα ακίνητο στην Ελλάδα;
Συνήθως γύρω στο 10% του τιμήματος, σύμφωνα με ελληνικές πηγές της αγοράς ακινήτων, αν και είναι θέμα συμφωνίας. Ο αρραβώνας, όπως και το υπόλοιπο τίμημα, πρέπει πλέον να καταβάλλεται μέσω τράπεζας· από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο που καταγράφει πληρωμή σε μετρητά είναι άκυρο.
Τι είναι η ρήτρα αυτοσύμβασης σε ένα ελληνικό προσύμφωνο;
Είναι μια ρήτρα, που συνήθως συμφωνείται όταν έχει εξοφληθεί ολόκληρο το τίμημα, η οποία επιτρέπει στον αγοραστή να υπογράψει μόνος του το οριστικό συμβόλαιο για λογαριασμό του πωλητή. Προστατεύει τον αγοραστή από έναν πωλητή που αργότερα αρνείται να ολοκληρώσει· χωρίς αυτήν, ο αγοραστής θα χρειαζόταν δικαστική απόφαση που να αναπληρώνει τη συναίνεση του πωλητή.
Πόσο χρεώνει ο συμβολαιογράφος για ένα προσύμφωνο στην Ελλάδα;
Η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου για το προσύμφωνο υπολογίζεται επί του ποσού που καταβάλλεται κατά την υπογραφή και όχι επί ολόκληρου του τιμήματος, σύμφωνα με την υπουργική απόφαση 111376/2012, και συμψηφίζεται με την αμοιβή του οριστικού συμβολαίου αν αυτό υπογραφεί εμπρόθεσμα. Οι συντελεστές της κλίμακας έχουν αναθεωρηθεί από το 2012, οπότε ζητήστε το ποσό από τον συμβολαιογράφο.
Μπορεί το δικαστήριο να μειώσει μια ποινική ρήτρα σε ελληνική σύμβαση ακινήτου;
Την ποινική ρήτρα, ναι. Το άρθρο 409 του Αστικού Κώδικα επιτρέπει στο δικαστήριο να μειώσει μια δυσανάλογα μεγάλη ποινή με αίτηση του οφειλέτη, και συμφωνία που το αποκλείει είναι άκυρη. Αν το δικαστήριο μπορεί να μειώσει με τον ίδιο τρόπο και έναν δυσανάλογο αρραβώνα, δεν μπόρεσα να το επιβεβαιώσω από τις πηγές που έλεγξα.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.