Κάθετη και οριζόντια ιδιοκτησία στην Κρήτη: τι πραγματικά σας ανήκει σε ένα κοινό οικόπεδο
Ένα από τα τρία σπίτια σε κοινό οικόπεδο, ή ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία, είναι μια συνηθισμένη ελληνική αγορά. Αυτό που αγοράζετε το ορίζει μια συμβολαιογραφική πράξη που μπορεί να περιγράφει σπίτια που δεν χτίστηκαν ποτέ — διαβάστε την πριν σας κερδίσει η θέα.
Ένα από τα τρία σπίτια σε κοινό οικόπεδο, ή ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία, είναι μια συνηθισμένη ελληνική αγορά, και ασφαλής όταν τα χαρτιά είναι καθαρά. Η άποψή μου: στην Κρήτη, διαβάστε την πράξη σύστασης πριν κοιτάξετε την κουζίνα, γιατί στα εκτός σχεδίου οικόπεδα είναι συχνά ένα σχέδιο της δεκαετίας του 1990 για σπίτια που δεν χτίστηκαν ποτέ, με κανόνες που έχουν αλλάξει από τότε. Κανόνες και στοιχεία όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένα με τον Αστικό Κώδικα, τον ν. 3741/1929, το άρθρο 98 του ν. 4495/2017, το εγχειρίδιο νομικού ελέγχου του Ελληνικού Κτηματολογίου και τον ελληνικό νομικό Τύπο.
Δεν είμαι δικηγόρος και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η διηρημένη ιδιοκτησία κρίνεται από τη διατύπωση μιας πράξης, το πολεοδομικό καθεστώς ενός οικοπέδου και την ημερομηνία κατά την οποία ανεγέρθηκε ένα κτίσμα· την πράξη πρέπει να τη διαβάσει δικηγόρος, και μηχανικός να ελέγξει αν η κατάσταση στο οικόπεδο συμφωνεί μαζί της.
Η διηρημένη ιδιοκτησία σε ένα λεπτό. Ο ελληνικός νόμος επιτρέπει σε ένα οικόπεδο να φέρει περισσότερες χωριστές ιδιοκτησίες: οριζόντια (διαμέρισμα ή όροφος, βάσει του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα) ή κάθετη (ολόκληρο κτίριο ανάμεσα σε περισσότερα στο ίδιο οικόπεδο, βάσει του ν.δ. 1024/1971). Σε κάθε περίπτωση, η μονάδα σας σάς ανήκει αποκλειστικά, μαζί με ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα μέρη, συνήθως σε χιλιοστά (‰), που ορίζει επίσης το μερίδιό σας στις δαπάνες και την ψήφο σας. Οι κανόνες βρίσκονται σε μια συμβολαιογραφική πράξη σύστασης και σε έναν κανονισμό· η αλλαγή οποιουδήποτε από τα δύο χρειάζεται τη συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, με μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη. Εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, η κάθετη ιδιοκτησία είναι νόμιμη μόνο όπου υπήρχαν κτίσματα έως τις 28 Ιουλίου 2011 (ν. 4495/2017, άρθρο 98), και οι ιδιοκτήτες του 65% ενός οικοπέδου μπορούν να ζητήσουν από το δικαστήριο να την επιβάλει. Το ίδιο το οικόπεδο δεν διαιρείται ποτέ: τα δικαιώματα δόμησης ανήκουν στο οικόπεδο ως σύνολο.
Τι σας ανήκει και τι απλώς μοιράζεστε
Το άρθρο 1 του ν. 3741/1929 αναγνωρίζει διηρημένη ιδιοκτησία σε ορόφους, ή τμήματα ορόφων, του ίδιου κτιρίου, και λογαριάζει ως ορόφους τα υπόγεια και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη. Το άρθρο 1117 του Αστικού Κώδικα προσθέτει το άλλο μισό: ο κύριος ενός διαμερίσματος είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου, κατ’ αναλογία, των μερών που εξυπηρετούν όλους — ιδίως «το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή». Το ν.δ. 1024/1971 επέκτεινε το σύστημα σε περισσότερα αυτοτελή κτίρια στο ίδιο οικόπεδο.
Αυτή είναι η διαφορά από τη συνιδιοκτησία εξ αδιαιρέτου, όπου σας ανήκει ένα ποσοστό από όλα και δεν μπορείτε να πουλήσετε ένα δωμάτιο χωρίς τους άλλους. Εδώ σας ανήκει ένα πράγμα αποκλειστικά, με σταθερό μερίδιο σε ό,τι είναι κοινό, και μπορείτε να το πουλήσετε μόνοι σας.
Η πράξη και ο κανονισμός είναι η ιδιοκτησία
Το άρθρο 4 του ν. 3741/1929 επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να συντάξουν κανονισμό, για τον οποίο είναι απαραίτητη, όπως λέει ο νόμος, «η κοινή πάντων συναίνεσις», και ο οποίος ορίζει τα δικαιώματά τους, τις συνελεύσεις και τις πλειοψηφίες για τις αποφάσεις σχετικά με τα κοινόχρηστα. Το άρθρο 13 απαιτεί κάθε συμφωνία που ορίζει ή μεταβάλλει αυτά τα δικαιώματα να είναι μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη, και προσδίδει στους περιορισμούς της χαρακτήρα δουλείας. Δεσμεύεστε από κανόνες που δεν υπογράψατε ποτέ. Όπου δεν υπάρχει καθόλου κανονισμός, ακόμη και ο διορισμός διαχειριστή χρειάζεται ομοφωνία.
Σε ένα κοινό οικόπεδο, η πράξη περιγράφει κάθε κτίριο — μερικές φορές κτίρια που δεν έχουν ακόμη χτιστεί — με το εμβαδόν και τα χιλιοστά του, και συνήθως κατανέμει χώρους αποκλειστικής χρήσης: έναν κήπο, θέσεις στάθμευσης, μια βεράντα. Αυτές οι κατανομές ισχύουν και επιβάλλονται μεταξύ των ιδιοκτητών.
Επιτροπή του Υπουργείου Δικαιοσύνης συντάσσει νόμο που θα αντικαταστήσει εκείνον του 1929, με πλειοψηφίες αντί για ομοφωνία για επισκευές, ασφάλεια, προσβασιμότητα και ενεργειακές αναβαθμίσεις· τον Σεπτέμβριο του 2026 ο Τύπος ανέφερε ότι η ψήφιση στοχεύεται για τον Ιανουάριο του 2027. Δεν είναι νόμος· μην αγοράσετε με βάση αυτόν.
Χιλιοστά, κοινόχρηστα και τι επιτρέπεται να αλλάξετε
Χωρίς συμφωνία, το άρθρο 5 υποχρεώνει κάθε ιδιοκτήτη να πληρώνει τις κοινές δαπάνες — συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων και τους φόρους που τα αφορούν — ανάλογα με την αξία της μονάδας του· οι κανονισμοί το μετατρέπουν σε πίνακα χιλιοστών. Οι πολυκατοικίες καλύπτονται στο διαμερίσματα και συγκροτήματα· σε ένα κοινό εκτός σχεδίου οικόπεδο οι κοινές δαπάνες είναι λιγότερες — ένας δρόμος, μια καγκελόπορτα, ένας κήπος, μερικές φορές μια πισίνα.
Σε ένα κοινό οικόπεδο, το δικαίωμά σας να χτίσετε είναι το μερίδιό σας στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, ποτέ η δική σας περιφραγμένη γωνιά: η κάθετη ιδιοκτησία δεν διαιρεί τη γη και δεν μπορεί να αυξήσει τη δόμηση. Αν ένας προηγούμενος ιδιοκτήτης έχτισε πέρα από την άδεια, το άρθρο 98 επιτρέπει σε κάθε συνιδιοκτήτη να τακτοποιήσει τις δικές του κατασκευές χωρίς τη συναίνεση των άλλων και στη συνέχεια, υπό προϋποθέσεις, να τροποποιήσει μονομερώς την πράξη ώστε να ενσωματώσει τον τακτοποιημένο χώρο.
Το κρητικό πρόβλημα: τέσσερα σπίτια υποσχέθηκαν, δύο χτίστηκαν
Πριν από το 2013, η κάθετη ιδιοκτησία ήταν, με στενές εξαιρέσεις, αδύνατη σε γη εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών· ο ν. 2052/1992 την είχε επιτρέψει σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και σε όσους υπήρχαν πριν από το 1923. Πράξεις για εκτός σχεδίου οικόπεδα συντάσσονταν παρ’ όλα αυτά, και το άρθρο 98 διέσωσε πολλές, υπό προϋποθέσεις. Καλύπτει εκτός σχεδίου οικόπεδα επί των οποίων κτίσματα, «νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα» αλλά υπαγόμενα σε τακτοποίηση, «έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011», εκτός από τις ζώνες του άρθρου 89 (δάση, αιγιαλός και τα παρόμοια). Οι παλαιότερες πράξεις «θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες» υπό τις ίδιες προϋποθέσεις, εκτός αν τις έχει ακυρώσει δικαστήριο, και η ημερομηνία αποδεικνύεται με αεροφωτογραφίες που πιστοποιεί μηχανικός.
Ένα σπίτι που υπήρχε έως τα μέσα του 2011 πατά συνήθως σε ασφαλές έδαφος· μια μονάδα που περιγράφει σπίτι που δεν χτίστηκε ποτέ όχι. Δεν βρήκα καμία διάταξη που να τη διασώζει. Το ίδιο άρθρο επιτρέπει να καταργηθεί η προϋπόθεση του 2011 με προεδρικό διάταγμα, και δεν βρήκα ένδειξη ότι έχει εκδοθεί τέτοιο. Αυτό που ένας πωλητής αποκαλεί «οικόπεδο 3, έτοιμο για χτίσιμο» είναι, κατά τις περισσότερες ερμηνείες, ένα μερίδιο γης του οποίου το δικαίωμα δόμησης εξαρτάται από το αν ολόκληρο το οικόπεδο πληροί τους σημερινούς κανόνες — την ελάχιστη επιφάνεια και την πρόσοψη σε δρόμο που εξηγούνται στο αγορά οικοπέδου για χτίσιμο — και από το αν ο συντελεστής δεν έχει εξαντληθεί από τα σπίτια που ήδη υπάρχουν. Σπίτια σε ζώνη του άρθρου 89 δεν τακτοποιούνται καθόλου· αυτό είναι θέμα αυθαιρέτων. Εντός σχεδίου πόλεως και εντός αναγνωρισμένων ορίων οικισμών, μια κάθετη ιδιοκτησία επί σπιτιών που δεν έχουν ακόμη χτιστεί είναι γενικά νόμιμη.
Πώς την καταγράφει το Κτηματολόγιο
Το Κτηματολόγιο καταγράφει κάθε διηρημένη ιδιοκτησία ως χωριστή εγγραφή. Το εγχειρίδιο νομικού ελέγχου του (έκδοση 5.0, Δεκέμβριος 2025) ζητά από τους υπαλλήλους να ελέγχουν εμβαδόν, διεύθυνση, όροφο, αριθμό μονάδας και ποσοστό συνιδιοκτησίας σε σχέση με την πράξη, και έχει χωριστά κεφάλαια για τη σύσταση και την τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η αρίθμηση εξηγείται στο Κτηματολόγιο και ΚΑΕΚ.
Συμβαίνουν λάθη, όπως λιγότερες καταγεγραμμένες μονάδες από τα κτίρια στο έδαφος. Συγκρίνετε μόνοι σας εγγραφή και πράξη: ίδιες μονάδες, χιλιοστά που αθροίζουν 1.000.
Τι να ελέγξετε πριν υπογράψετε
- Την πράξη και κάθε τροποποίησή της, διαβασμένες από δικηγόρο, όχι συνοψισμένες από τον πωλητή.
- Τον κανονισμό: χώροι αποκλειστικής χρήσης, δαπάνες, χρήσεις, ποιος μπορεί ακόμη να χτίσει.
- Το πολεοδομικό καθεστώς: σχέδιο πόλεως, αναγνωρισμένος οικισμός ή εκτός σχεδίου γη.
- Για εκτός σχεδίου οικόπεδα: αεροφωτογραφίες που αποδεικνύουν ότι κάθε κτίσμα υπήρχε έως τις 28 Ιουλίου 2011.
- Τις άδειες κάθε σπιτιού, σε σύγκριση με ό,τι υπάρχει, και ό,τι απομένει από τον συντελεστή δόμησης.
- Τις κτηματολογικές εγγραφές, σε σύγκριση με την πράξη.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Κατά τη γνώμη μου, η κάθετη ιδιοκτησία στην εκτός σχεδίου Κρήτη ήταν πολύ συχνά ένας τρόπος να παρακαμφθούν πολεοδομικοί κανόνες που δεν επέτρεπαν να χωριστεί ένα χωράφι. Ο νόμος του 2017 διέσωσε ό,τι είχε χτιστεί έως το 2011, όχι ό,τι είχε υποσχεθεί, και στο κενό ανάμεσα στα δύο οι αγοραστές χάνουν χρήματα. Ακόμη και ένα καθαρό σχήμα σάς δένει για πάντα με τους γείτονες, με κανόνες που αλλάζουν μόνο με την υπογραφή όλων — και αν οι άλλοι ιδιοκτήτες είναι μια ντουζίνα κληρονόμοι στο εξωτερικό, αυτή η ομοφωνία είναι τοίχος.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, συμβολαιογράφου, δικηγόρου, μηχανικού ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία, και αυτό δεν θα συμβεί ποτέ.
Αξίζει αν το σπίτι ή το διαμέρισμα υπάρχει, συμφωνεί με την άδειά του και με την πράξη του, το πολεοδομικό καθεστώς του οικοπέδου στηρίζει το σχήμα, και το Κτηματολόγιο δείχνει τις ίδιες μονάδες και τα ίδια χιλιοστά. Προσπεράστε το αν σας πουλάνε μονάδα για σπίτι που δεν χτίστηκε ποτέ σε εκτός σχεδίου γη, ή αν η πράξη, το οικόπεδο και το Κτηματολόγιο λένε τρεις διαφορετικές ιστορίες.
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στην κάθετη και την οριζόντια ιδιοκτησία στην Ελλάδα;
Οριζόντια ιδιοκτησία είναι ένα διαμέρισμα ή ένας όροφος σε ένα κτίριο, βάσει του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα. Κάθετη ιδιοκτησία είναι ένα ολόκληρο, αυτοτελές κτίριο ανάμεσα σε περισσότερα στο ίδιο οικόπεδο, βάσει του ν.δ. 1024/1971. Και στις δύο, ο αγοραστής έχει την αποκλειστική κυριότητα της μονάδας και ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα μέρη, συνήθως εκφρασμένο σε χιλιοστά.
Μπορώ να πουλήσω το σπίτι μου σε κοινό οικόπεδο χωρίς τη συναίνεση των γειτόνων;
Ναι, αν πρόκειται για κανονικά συσταθείσα κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία: μια διηρημένη ιδιοκτησία πωλείται ως αυτοτελές ακίνητο, και το ποσοστό της στο οικόπεδο τη συνοδεύει. Αυτή είναι η βασική διαφορά από ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου, όπου ο αγοραστής παίρνει ένα κλάσμα από όλα. Η αλλαγή της πράξης ή του κανονισμού, αντίθετα, χρειάζεται και πάλι την υπογραφή κάθε ιδιοκτήτη σε μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη.
Είναι νόμιμη μια κάθετη ιδιοκτησία σε εκτός σχεδίου οικόπεδο στην Κρήτη;
Εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, το άρθρο 98 του ν. 4495/2017 επιτρέπει κάθετη ιδιοκτησία μόνο σε οικόπεδα όπου υπήρχαν έως τις 28 Ιουλίου 2011 κτίσματα, νόμιμα ή αυθαίρετα αλλά υπαγόμενα σε τακτοποίηση, κάτι που αποδεικνύεται με αεροφωτογραφίες και πιστοποιείται από μηχανικό. Οι παλαιότερες πράξεις θεωρούνται έγκυρες υπό τις ίδιες προϋποθέσεις, εκτός αν τις έχει ακυρώσει δικαστήριο. Εντός σχεδίου πόλεως και αναγνωρισμένων οικισμών, οι κανόνες είναι πιο χαλαροί.
Τι γίνεται αν ένα από τα σπίτια μιας κάθετης ιδιοκτησίας δεν χτίστηκε ποτέ;
Σε εκτός σχεδίου οικόπεδο, η διάσωση του 2011 με τον ν. 4495/2017 συνδέεται με κτίσματα που υπήρχαν έως τις 28 Ιουλίου 2011, οπότε μια μονάδα που περιγράφει σπίτι που δεν χτίστηκε ποτέ είναι, στην καλύτερη περίπτωση, ένα μερίδιο γης με αβέβαιο δικαίωμα δόμησης. Το αν αυτό το σπίτι μπορεί ακόμη να χτιστεί εξαρτάται από το αν ολόκληρο το οικόπεδο πληροί τους σημερινούς κανόνες και αν ο συντελεστής δόμησης δεν έχει εξαντληθεί. Δικηγόρος και μηχανικός πρέπει και οι δύο να δώσουν γραπτή γνώμη πριν μετακινηθούν χρήματα.
Πώς μοιράζονται τα κοινόχρηστα σε μια ελληνική πολυκατοικία ή σε ένα κοινό οικόπεδο;
Ο κανονισμός συνήθως ορίζει πίνακα χιλιοστών, και κάθε ιδιοκτήτης πληρώνει αυτό το μερίδιο της συντήρησης, των επισκευών και των άλλων κοινών δαπανών. Όπου δεν υπάρχει κανονισμός, το άρθρο 5 του ν. 3741/1929 υποχρεώνει κάθε ιδιοκτήτη να συνεισφέρει ανάλογα με την αξία της μονάδας του. Σε ένα κοινό εκτός σχεδίου οικόπεδο, οι κοινές δαπάνες είναι συχνά ένας δρόμος, μια καγκελόπορτα, ένας κήπος ή μια πισίνα.
Πώς καταγράφει το ελληνικό Κτηματολόγιο ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι σε κοινό οικόπεδο;
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο καταγράφει κάθε διηρημένη ιδιοκτησία ως χωριστή εγγραφή, με το εμβαδόν, τον όροφο, τον αριθμό μονάδας και το ποσοστό συνιδιοκτησίας της στο οικόπεδο, και οι υπάλληλοί του τα ελέγχουν σε σχέση με την πράξη. Συμβαίνουν λάθη, όπως λιγότερες καταγεγραμμένες μονάδες από τα κτίρια στο έδαφος. Ο αγοραστής πρέπει να συγκρίνει την κτηματολογική εγγραφή με την πράξη σύστασης γραμμή προς γραμμή.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.