Τεκμαρτό εισόδημα (τεκμήρια) και σπίτι στην Κρήτη: τι λένε για τον φόρο σας το σπίτι, η πισίνα και η αγορά

Τα ελληνικά τεκμήρια, το σύστημα του τεκμαρτού εισοδήματος, ακούγονται τρομακτικά και, για τους περισσότερους ξένους αγοραστές, δεν είναι. Αν παραμένετε φορολογικός κάτοικος της χώρας σας, τα ετήσια τεκμήρια για σπίτι, πισίνα και αυτοκίνητο δεν σας αφορούν καθόλου, και το τεκμήριο αγοράς μετράει μόνο αν έχετε και κάποιο εισόδημα στην Ελλάδα. Αυτοί που πρέπει να κάνουν τους λογαριασμούς είναι όσοι μετακομίζουν στην Κρήτη και γίνονται φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας, ιδίως με πισίνα: για μια μέτρια μονοκατοικία με μεσαίου μεγέθους πισίνα, ο νόμος τεκμαίρει πάνω από €11.000 τον χρόνο δαπάνες διαβίωσης, και το δηλωμένο εισόδημά σας πρέπει να φτάνει αυτό το ποσό ή να καλύπτεται από χρήματα των οποίων μπορείτε να αποδείξετε την προέλευση. Κανόνες και ποσά όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένα με τον κωδικοποιημένο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013), τον ν. 5246/2025 και τις οδηγίες της ΑΑΔΕ.

Δεν είμαι λογιστής ούτε φοροτεχνικός δικηγόρος και το παρόν δεν αποτελεί φορολογική συμβουλή. Τα τεκμήρια λειτουργούν σε ολόκληρη τη δήλωση του νοικοκυριού σας: αυτοκίνητα, σκάφη, άλλα σπίτια, παλαιότερες αποταμιεύσεις, οποιοδήποτε ειδικό καθεστώς έχετε επιλέξει. Μόνο ένας Έλληνας λογιστής που βλέπει αυτή τη δήλωση μπορεί να σας πει πού θα καταλήξετε.

Πώς λειτουργεί το ετήσιο τεκμήριο

Το άρθρο 30 του Κώδικα το ονομάζει εναλλακτική ελάχιστη φορολογία: αν το εισόδημα που υποδηλώνει ο τρόπος ζωής σας είναι υψηλότερο από το εισόδημα που δηλώνετε, φορολογείστε με το υψηλότερο ποσό. Ο τρόπος ζωής μετριέται με σταθερά στοιχεία (κύρια κατοικία, δευτερεύουσα κατοικία, αυτοκίνητα, σκάφη, πισίνα), που αθροίζονται και συγκρίνονται με το ελάχιστο. Τα σπίτια που υπολογίζονται είναι αυτά που κατοικείτε, νοικιάζετε ως ενοικιαστής ή σας έχουν παραχωρηθεί δωρεάν. Αν το τεκμήριο ξεπερνά το δηλωμένο εισόδημά σας, το άρθρο 34 φορολογεί τη διαφορά, με την κλίμακα μισθωτών για μισθωτούς και συνταξιούχους και με την κλίμακα επιχειρηματικής δραστηριότητας για τους ελεύθερους επαγγελματίες.

Μπορείτε να αμφισβητήσετε το ποσό αν η πραγματική σας δαπάνη ήταν χαμηλότερη, αλλά το άρθρο 31 παρ. 2 απαριθμεί το είδος των περιστάσεων που έχει στο μυαλό του: στρατιωτική θητεία, φυλακή, νοσοκομείο, ανεργία με επίδομα, συγκατοίκηση με συγγενείς πρώτου βαθμού που πληρώνουν το μερίδιό τους, ανωτέρα βία. Κατά την ανάγνωσή μου, το «χρησιμοποιώ το σπίτι μόνο τον Αύγουστο» δεν είναι τέτοιου είδους περίσταση.

Τα ποσά για ένα σπίτι στην Κρήτη, με παράδειγμα

Πάρτε έναν φορολογικό κάτοικο Ελλάδας του οποίου η κύρια κατοικία είναι μια μονοκατοικία 120 τ.μ. σε ζώνη με αξία κάτω από €2.800/τ.μ. Τα πρώτα 80 τ.μ. δίνουν €2.240, τα επόμενα 40 τ.μ. δίνουν €1.800, και η προσαύξηση 20% για μονοκατοικία ανεβάζει το ποσό στα €4.848. Προσθέστε μια εξωτερική πισίνα 40 τ.μ. με €160/τ.μ. και μόνο η πισίνα κάνει €6.400, για σύνολο €11.248 πριν από οποιοδήποτε αυτοκίνητο. Αν ο ιδιοκτήτης είναι συνταξιούχος άνω των 65, το άρθρο 33 το μειώνει κατά 30%, σε περίπου €7.870.

Ένας κάτοικος Ελλάδας για τον οποίο το διαμέρισμα στην Κρήτη είναι δευτερεύουσα κατοικία επιβαρύνεται πολύ λιγότερο: ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. βγάζει €3.140 με τα ποσά της κύριας κατοικίας, που μειώνονται στο μισό, στα €1.570. Το στοιχείο της πισίνας, όμως, δεν έχει στο κείμενο έκπτωση για δευτερεύουσα κατοικία, οπότε η πισίνα μιας εξοχικής βίλας μετράει ολόκληρη. Γι’ αυτό η πισίνα, όχι το σπίτι, κρίνει τους περισσότερους από αυτούς τους λογαριασμούς· η πρακτική πλευρά βρίσκεται στον οδηγό για τις πισίνες στην Κρήτη. Σημειώστε ότι η κατασκευή της πισίνας μετράει επίσης μία φορά ως δαπάνη απόκτησης το έτος που την πληρώνετε, επειδή το άρθρο 32 απαριθμεί την κατασκευή πισίνας δίπλα στην αγορά ακινήτου.

Μη κάτοικοι: κατά κανόνα εκτός, με μία παγίδα

Το άρθρο 33 ορίζει ότι τα τεκμήρια του άρθρου 31 δεν εφαρμόζονται σε πρόσωπο που έχει τη φορολογική του κατοικία στο εξωτερικό. Από τότε που ο ν. 4330/2015 αντικατέστησε την παλαιότερη διατύπωση, η οποία εξαιρούσε μόνο τους μη κατοίκους χωρίς εισόδημα στην Ελλάδα, αυτό ισχύει ακόμη κι αν νοικιάζετε το σπίτι. Ένας ιδιοκτήτης κρητικής βίλας με πισίνα που είναι φορολογικός κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου ή Γερμανίας δεν έχει κανένα ετήσιο τεκμήριο. Το αν είστε πράγματι μη κάτοικος είναι ζήτημα πραγματικών περιστατικών, όχι δηλώσεων, και κρίνεται με τον κανόνα των 183 ημερών.

Η παγίδα είναι το τεκμήριο αγοράς. Το άρθρο 33 εξαιρεί από αυτό τους μη κατοίκους μόνο «εφόσον δεν αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα» — όσο, δηλαδή, δεν έχουν κανένα εισόδημα στην Ελλάδα. Αν έχετε ένα διαμέρισμα που αποφέρει ενοίκιο και μετά αγοράσετε δεύτερο ή φτιάξετε πισίνα, η πληρωμή μετράει. Ακόμη και τότε, το άρθρο 34 παρ. 2 περ. δ ορίζει ότι οι φορολογικοί κάτοικοι άλλου κράτους δεν χρειάζεται να εξηγήσουν πώς απέκτησαν κεφάλαια που εισάγονται από το εξωτερικό, οπότε η άμυνα είναι ένα καθαρό ιστορικό εμβασμάτων, το ίδιο ίχνος που περιγράφεται στο πώς πληρώνεται ένα σπίτι στην Ελλάδα.

Το τεκμήριο αγοράς όταν αγοράζετε

Για έναν φορολογικό κάτοικο Ελλάδας, το άρθρο 32 λογίζει τα χρήματα που πράγματι καταβλήθηκαν μέσα σε ένα έτος για αγορά ή ανέγερση ακινήτου, κατασκευή πισίνας ή αποπληρωμή δανείων (μαζί με τους τόκους) ως δαπάνη εκείνου του έτους. Δεν είναι φόρος επί της τιμής· είναι απαίτηση να δείξετε από πού ήρθαν τα χρήματα. Το άρθρο 34 παρ. 2 απαριθμεί τι την καλύπτει: απαλλασσόμενο ή αυτοτελώς φορολογούμενο εισόδημα (το εισόδημα αλλοδαπής μετράει αν φορολογείται στην Ελλάδα ή απαλλάσσεται νόμιμα), έσοδα από πώληση περιουσιακών στοιχείων, αποδεδειγμένα δάνεια, δωρεές και γονικές παροχές που δηλώθηκαν το ίδιο έτος, κεφάλαιο που αποδεικνύεται ότι φορολογήθηκε σε προηγούμενα έτη, και χρήματα που εισάγονται από το εξωτερικό. Όποιος έζησε στο εξωτερικό τουλάχιστον τρία χρόνια δεν χρειάζεται να δικαιολογήσει κεφάλαια που εισάγει μέσα σε δύο χρόνια από τη μετεγκατάστασή του· μετά από πέντε συνεχόμενα χρόνια στο εξωτερικό, πιάνουν επίσης οι καταθέσεις σε λογαριασμό ΕΕ/ΕΟΧ που εισάγονται μέσα σε έναν χρόνο από τη μετεγκατάσταση. Το κριτήριο είναι το ποσό που αποδεδειγμένα καταβλήθηκε, που είναι και το νόημα της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας που εξετάζεται στο αντικειμενική αξία και αγοραία τιμή.

Η πρακτική μου άποψη: αν σκοπεύετε να μετακομίσετε στην Κρήτη, φέρτε τα χρήματα της αγοράς όσο βρίσκεστε ακόμη μέσα σε αυτά τα χρονικά περιθώρια, και κρατήστε κάθε κίνηση λογαριασμού.

Τι σημαίνει για την ελληνική σας δήλωση

Ένας μη κάτοικος υποβάλλει ελληνική δήλωση μόνο για το ελληνικό του εισόδημα, δηλώνει το σπίτι στο Ε9 για τον ΕΝΦΙΑ, όπως επιβεβαιώνουν οι συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ του Νοεμβρίου 2025, και δεν έχει να ανησυχεί για κανένα τεκμήριο διαβίωσης· η γραφειοκρατία ξεκινά με ΑΦΜ και ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό. Ένας νέος κάτοικος που εντάσσεται στο άρθρο 5Γ, το καθεστώς μετεγκατάστασης για εργασία, απαλλάσσεται από τα τεκμήρια κατοικίας και αυτοκινήτου για επτά φορολογικά έτη, σύμφωνα με τις ίδιες συχνές ερωτήσεις. Όλοι οι υπόλοιποι που μετακομίζουν χρειάζονται δηλωμένο εισόδημα, ελληνικό ή αλλοδαπό, ίσο ή μεγαλύτερο από το τεκμήριο, ή αποδεδειγμένες αποταμιεύσεις για να καλύψουν τη διαφορά. Η παγίδα είναι ο συνταξιούχος με μέτρια δηλωμένη σύνταξη, μεγάλη μονοκατοικία και πισίνα.

Το πραγματικό μειονέκτημα

Το σύστημα φορολογεί ένα ποσό που κανείς δεν ξόδεψε στην πραγματικότητα, ρίχνει το βάρος της απόδειξης σε εσάς, και διατηρεί ένα βαρύ τεκμήριο πισίνας που η μεταρρύθμιση του 2025 άφησε ανέγγιχτο. Οι οριακές περιπτώσεις διαβάζονται διαφορετικά από εφορία σε εφορία: η πισίνα μιας βίλας που νοικιάζετε (το κείμενο τη συνδέει με τον «κύριο ή κάτοχο»), ή το αν ένα έμβασμα σε ευρώ από άλλη χώρα της ΕΕ μετράει ως εισαγόμενο «συνάλλαγμα» σε μια διάταξη που γράφτηκε πριν από το ευρώ. Τα ποσά ορίζονται με νόμο, και ένας μεταγενέστερος νόμος θα μπορούσε να ανατρέψει τη μείωση του 2025. Δεν βρήκα οδηγίες της ΑΑΔΕ γραμμένες για ξένους αγοραστές ειδικά για τα τεκμήρια· οι συχνές ερωτήσεις καλύπτουν μόνο αποσπάσματα.