Αγορά σπιτιού με ενοικιαστή στην Ελλάδα: η μίσθωση, η εγγύηση και η έξοδος

Ένα ελληνικό σπίτι με ενοικιαστή μέσα είναι διαφορετική αγορά από ένα άδειο, και κυρίως κακά νέα για όποιον θέλει να μείνει εκεί σύντομα. Η πώληση δεν λύνει τη μίσθωση: ο αγοραστής γίνεται εκμισθωτής με τους ίδιους όρους, μαζί με την εγγύηση, και η ιδιοχρησιμοποίηση δεν είναι λόγος για πρόωρη λύση μιας μίσθωσης κατοικίας. Για έναν επενδυτή, ένας υπάρχων ενοικιαστής μπορεί να είναι πλεονέκτημα· για οποιονδήποτε άλλον, υπολογίστε στην τιμή κάθε μήνα μέχρι να επιστρέψουν τα κλειδιά. Κανόνες και ποσά όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένα με τον Αστικό Κώδικα, τον ν. 1703/1987, τον ν. 5221/2025, τις οδηγίες της φορολογικής διοίκησης (ΑΑΔΕ) και τον ελληνικό νομικό τύπο.

Δεν είμαι δικηγόρος και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Στο δίκαιο των μισθώσεων κρίνουν η διατύπωση του μισθωτηρίου και ο τρόπος που δηλώθηκε, και τα ελληνικά δικαστήρια δεν έχουν συμφωνήσει πάντα στις λεπτομέρειες που ακολουθούν. Ζητήστε από δικό σας δικηγόρο να διαβάσει και τα δύο πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Η μίσθωση επιβιώνει της πώλησης αν έχει βέβαιη χρονολογία

Ο κανόνας που μετράει είναι το άρθρο 614 του Αστικού Κώδικα. Όταν μια μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και ο εκμισθωτής μεταβιβάζει την κυριότητα όσο αυτή διαρκεί, ο νέος κύριος «υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης», εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά. Ο δρόμος προς τη βέβαιη χρονολογία που καλύπτει σχεδόν κάθε σύγχρονη μίσθωση είναι η ηλεκτρονική καταχώριση του μισθωτηρίου στο φορολογικό σύστημα (TAXIS).

Το άρθρο 615 καλύπτει τις εξαιρέσεις. Αν η μίσθωση δεν έχει βέβαιη χρονολογία ή περιέχει όρο που επιτρέπει σε νέο κύριο να απομακρύνει τον ενοικιαστή, ο αγοραστής μπορεί να την καταγγείλει με προειδοποίηση ενός μηνός για μίσθωση έως ενός έτους ή δύο μηνών για μεγαλύτερη, και ο ενοικιαστής διατηρεί αξίωση αποζημίωσης κατά του πωλητή. Ακούγεται σαν διέξοδος, αλλά μια αδήλωτη μίσθωση συνήθως σημαίνει αδήλωτο μίσθωμα και έναν ενοικιαστή με κάθε λόγο να σας δυσκολέψει τους πρώτους μήνες.

Τι αναλαμβάνετε: μίσθωμα, διάρκεια και εγγύηση

Επειδή υπεισέρχεστε στη μίσθωση όπως είναι γραμμένη, αναλαμβάνετε το μίσθωμά της, κάθε ρήτρα αναπροσαρμογής και την ημερομηνία λήξης της· η αλλαγή ιδιοκτήτη δεν σημαίνει νέο μίσθωμα. Ο ν. 1703/1987 προσθέτει δύο όρια: το μίσθωμα μπορεί να καταβληθεί προκαταβολικά μόνο για τον τρέχοντα μήνα, και η εγγύηση σε μίσθωση κατοικίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δύο μισθώματα. Ένα μισθωτήριο που εμφανίζει ενοίκιο ενός έτους προπληρωμένο είναι προειδοποιητικό σημάδι, όχι ευκαιρία.

Η εγγύηση είναι το σημείο όπου πιάνονται οι αγοραστές. Μια γραμμή της ελληνικής νομολογίας λέει ότι ο νέος κύριος δεν οφείλει τίποτα, αφού δεν έλαβε ποτέ τα χρήματα· η γραμμή που υιοθετεί η ανάλυση που βρήκα, με στήριγμα αποφάσεις του Αρείου Πάγου από το 1997 έως το 2001, λέει ότι ο νέος κύριος πρέπει να την επιστρέψει. Η άποψή μου: υποθέστε ότι την επιστρέφετε εσείς και φροντίστε να αφαιρεθεί από το τίμημα στο προσύμφωνο, το οποίο πρέπει επίσης να ορίζει ποιος κρατά το μίσθωμα του τρέχοντος μήνα και τυχόν καθυστερούμενα.

Σε εσάς περνά η φορολογική δήλωση, όχι η μίσθωση

Η μίσθωση συνεχίζεται, αλλά η εγγραφή στην ΑΑΔΕ δεν ενημερώνεται μόνη της. Οι δημοσιευμένες συχνές ερωτήσεις της φορολογικής διοίκησης λένε ότι όποιος γίνεται εκμισθωτής αποκτώντας το ακίνητο υποβάλλει νέα δήλωση μισθωτηρίου στο όνομά του, σημειώνοντας την αρχική μίσθωση στο πεδίο των παρατηρήσεων· ο ενοικιαστής κανονικά την αποδέχεται στο myAADE. Μέχρι τότε δεν μπορείτε να δηλώσετε σωστά το μίσθωμα, το οποίο φορολογείται όπως περιγράφεται στις αποδόσεις ενοικίων στην Κρήτη.

Η δήλωση μετράει και πέρα από τον φόρο. Η διαδικασία απόδοσης του ν. 5221/2025 λειτουργεί μόνο όπου η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο ή τουλάχιστον με ηλεκτρονική δήλωση που έχει αποδεχθεί ο ενοικιαστής.

Η λήξη της μίσθωσης: η διάρκεια, η ειδοποίηση και καμία συντόμευση για ιδιοχρησιμοποίηση

Η ιδιοχρησιμοποίηση δεν είναι λόγος για πρόωρη λύση μιας μίσθωσης κατοικίας, και η ανάλυση του ν. 5221/2025 το λέει καθαρά: η πρόωρη λύση για ιδιοχρησιμοποίηση ή λόγω πώλησης δεν επιτρέπεται. Η ελάχιστη τριετία ισχύει ακόμη κι όταν το μισθωτήριο αναφέρει μικρότερη διάρκεια. Περιμένετε τη λήξη ή διαπραγματεύεστε μια συναινετική αποχώρηση, που μπορεί να σημαίνει ότι πληρώνετε τον ενοικιαστή για να φύγει σε συμφωνημένη ημερομηνία.

Όταν λήξει η διάρκεια, η διαδικασία που ισχύει από την 1η Μαΐου 2026 είναι μια ειδοποίηση με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη και, στη συνέχεια, διαταγή απόδοσης που εκδίδει πιστοποιημένος δικηγόρος, εκτελεστή δύο μήνες μετά την επίδοση· ο ενοικιαστής μπορεί να προβάλει αντιρρήσεις μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες. Η νομική ανάλυση το συνοψίζει σε τουλάχιστον έξι μήνες μέχρι να φύγει ο ενοικιαστής. Για απλήρωτα μισθώματα, η ειδοποίηση είναι 15 ημερών και η προθεσμία εκτέλεσης 20 ημερών. Αν αγοράζετε για να μείνετε, μετρήστε από την πραγματική ημερομηνία λήξης της μίσθωσης συν έξι μήνες, όχι από το οριστικό συμβόλαιο. Το να νοικιάσετε μακροχρόνια πριν αγοράσετε εξετάζει τους ίδιους κανόνες από την πλευρά του ενοικιαστή.

Κρατήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης σε καταχωρισμένο ακίνητο

Ένα τουριστικό κατάλυμα είναι άλλη υπόθεση. Σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016, το μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης τηρεί η ΑΑΔΕ, και όποιος καταχωρίζει κάθε ακίνητο και δηλώνει κάθε διαμονή είναι ο «διαχειριστής», που μπορεί να είναι ο ιδιοκτήτης, ένας μισθωτής ή τρίτος. Η καταχώριση και οι κρατήσεις ανήκουν στον πωλητή, όχι στο ακίνητο.

Δεν βρήκα οδηγία της ΑΑΔΕ για το τι γίνεται με μια εγγραφή στο μητρώο ή με μελλοντικές κρατήσεις όταν πωλείται το ακίνητο, ούτε σαφή απάντηση για το αν το άρθρο 614 θα δέσμευε έναν αγοραστή σε μια κράτηση μέσω πλατφόρμας. Γι’ αυτό το προσύμφωνο πρέπει να ορίζει είτε ότι ο πωλητής ακυρώνει με δικά του έξοδα όλες τις κρατήσεις για μετά το οριστικό συμβόλαιο, είτε ότι συγκεκριμένες κρατήσεις περνούν σε εσάς, με τις πληρωμές των επισκεπτών να συμψηφίζονται υπέρ σας. Η δική μου υπόθεση είναι ότι θα καταχωρίσετε το ακίνητο στο όνομά σας και θα καλύψετε τις προδιαγραφές που περιγράφει το πώς να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Κρήτη πριν δεχθείτε δικές σας κρατήσεις.

Τι έγγραφα να ζητήσετε, και τι σημαίνει για την τιμή

Ζητήστε από τον πωλητή, μέσω του δικηγόρου σας, το υπογεγραμμένο μισθωτήριο και κάθε τροποποίηση· το αποδεικτικό της δήλωσης στην ΑΑΔΕ που δείχνει την αποδοχή από τον ενοικιαστή· τραπεζικά αποδεικτικά για ένα έτος μισθωμάτων· γραπτή επιβεβαίωση της εγγύησης· κάθε ειδοποίηση που έχει επιδοθεί ή δικαστική υπόθεση· και την εικόνα των κοινοχρήστων και των λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Για βραχυχρόνια μίσθωση, προσθέστε τον αριθμό μητρώου και μια λίστα μελλοντικών κρατήσεων με τα ποσά που έχουν εισπραχθεί. Η πρόσβαση για τον μηχανικό σας εξαρτάται από την καλή θέληση: ο νόμος δίνει στον εκμισθωτή μία επίσκεψη ανά τρίμηνο με έναν ειδικό, για να ελέγξει ότι το ακίνητο χρησιμοποιείται σωστά, και δεν λέει τίποτα για επίδειξη σε αγοραστές. Εντάξτε όλα αυτά στον φάκελο του πωλητή που περιγράφεται στη διαδικασία αγοράς.

Όσον αφορά την τιμή, δεν βρήκα δημοσιευμένο ελληνικό ποσοστό έκπτωσης για ακίνητο με ενοικιαστή. Η άποψή μου: ένα μισθωμένο σπίτι αξίζει περίπου το ίδιο σε έναν επενδυτή και σαφώς λιγότερο σε κάποιον που θέλει να το κατοικήσει, και η έκπτωση που αξίζει να διεκδικήσετε είναι το κόστος των μηνών μέχρι να ελευθερωθεί το ακίνητο — το ενοίκιο που θα πληρώνατε αλλού, συν τυχόν ποσό για την αποχώρηση του ενοικιαστή.

Το πραγματικό μειονέκτημα

Οι κανόνες ευνοούν τον ενοικιαστή, και σκόπιμα. Η αγορά του ακινήτου δεν σας απαλλάσσει από τη μίσθωση, μπορεί να οφείλετε μια εγγύηση που δεν είδατε ποτέ, και ακόμη και η ταχύτερη διαδικασία απόδοσης προβλέπει έξι μήνες στο τέλος της διάρκειας. Ένας πωλητής που υπόσχεται ότι ο ενοικιαστής «θα φύγει» προσφέρει μια ελπίδα, όχι μια νομική θέση, εκτός αν ο ενοικιαστής έχει υπογράψει συμφωνία αποχώρησης.