Revenu présumé (tekmiria) et maison en Crète : ce que la maison, la piscine et l’achat disent de votre impôt
La Grèce impose certains propriétaires sur ce que leur train de vie laisse supposer qu’ils gagnent, et pas seulement sur ce qu’ils déclarent. Que cela touche votre maison en Crète dépend presque entièrement de votre résidence fiscale, du fait que vous gagniez ou non quelque chose en Grèce, et de la piscine.
Les présomptions grecques de revenu, les τεκμήρια (tekmiria), ont de quoi inquiéter et, pour la plupart des acheteurs étrangers, ne posent pas de problème. Si vous restez résident fiscal de votre propre pays, les présomptions annuelles liées à une maison, une piscine et une voiture ne vous concernent pas du tout, et la présomption d’acquisition ne compte que si vous gagnez aussi quelque chose en Grèce. Ceux qui doivent faire le calcul sont les personnes qui s’installent en Crète et deviennent résidents fiscaux grecs, surtout avec une piscine : pour une maison individuelle modeste avec une piscine de taille moyenne, la loi présume plus de 11 000 € par an de train de vie, et votre revenu déclaré doit atteindre ce montant ou être complété par des sommes dont vous pouvez justifier l’origine. Règles et chiffres tels qu’ils s’appliquaient en octobre 2026, vérifiés au regard du code de l’impôt sur le revenu consolidé (loi 4172/2013), de la loi 5246/2025 et des indications de l’AADE.
Je ne suis ni comptable ni avocat fiscaliste, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil fiscal. Les présomptions jouent sur l’ensemble de la déclaration de votre foyer : voitures, bateaux, autres logements, épargne antérieure, tout régime particulier pour lequel vous avez opté. Seul un comptable grec qui voit cette déclaration peut vous dire où vous en serez.
Les tekmiria en une minute. L’article 31 de la loi 4172/2013 présume pour une résidence principale un train de vie annuel de 28 €/m² pour les 80 premiers m², qui passe par 45 €, 77 € et 140 € pour atteindre 280 €/m² au-delà de 300 m², plus 20 % pour une maison individuelle et une majoration de 30 % ou 58 % dans les zones valorisées à 2 800 €/m² ou plus ; une résidence secondaire compte pour moitié. Une piscine extérieure ajoute 160 €/m² jusqu’à 60 m² et 320 €/m² au-delà, le double en intérieur. La loi 5246/2025 a réduit les montants de résidence d’environ 30 % à partir de l’année fiscale 2025 ; ceux de la piscine n’ont pas changé. Le plancher est de 3 000 € pour une personne seule et 5 000 € pour un couple marié. Si le total dépasse le revenu déclaré, l’écart est imposé. L’article 33 neutralise les présomptions annuelles pour les non-résidents, et la présomption d’acquisition pour eux également, sauf s’ils ont un revenu grec.
Comment fonctionne la présomption annuelle
L’article 30 du code parle d’imposition minimale alternative : si le revenu que suppose votre train de vie est supérieur à celui que vous déclarez, vous êtes imposé sur le montant le plus élevé. Le train de vie se mesure au moyen d’éléments fixes (résidence principale, résidence secondaire, voitures, bateaux, piscine), additionnés puis comparés au plancher. Les logements pris en compte sont ceux que vous habitez, louez en tant que locataire ou occupez à titre gratuit. Si la présomption dépasse votre revenu déclaré, l’article 34 impose la différence, au barème des salariés pour les salariés et les retraités et au barème des activités professionnelles pour les indépendants.
Vous pouvez contester le montant si vos dépenses réelles ont été inférieures, mais l’article 31, paragraphe 2, énumère le type de situations qu’il vise : service militaire, détention, hospitalisation, chômage indemnisé, cohabitation avec des parents au premier degré qui paient leur part, force majeure. À mon sens, « je n’utilise la maison qu’en août » n’entre pas dans cette catégorie.
Les chiffres pour une maison en Crète, exemple à l’appui
Prenons un résident fiscal grec dont la résidence principale est une maison individuelle de 120 m² dans une zone valorisée à moins de 2 800 €/m². Les 80 premiers m² donnent 2 240 €, les 40 m² suivants 1 800 €, et la majoration de 20 % pour maison individuelle porte le total à 4 848 €. Ajoutez une piscine extérieure de 40 m² à 160 €/m² et la piscine seule représente 6 400 €, soit un total de 11 248 € avant toute voiture. Si le propriétaire est un retraité de plus de 65 ans, l’article 33 réduit ce montant de 30 %, à environ 7 870 €.
Un résident grec pour qui l’appartement en Crète est une résidence secondaire paie bien moins : un appartement de 100 m² revient à 3 140 € aux taux de la résidence principale, divisés par deux, soit 1 570 €. L’élément piscine, en revanche, ne bénéficie dans le texte d’aucun abattement pour résidence secondaire : la piscine d’une villa de vacances compte donc en totalité. C’est pourquoi la piscine, et non la maison, détermine l’essentiel de ces calculs ; l’aspect pratique est traité dans le guide des piscines en Crète. Notez que la construction de la piscine compte aussi une fois comme dépense d’acquisition l’année où vous la payez, car l’article 32 cite la construction d’une piscine aux côtés de l’achat d’un bien.
Non-résidents : le plus souvent hors champ, avec un piège
L’article 33 dispose que les présomptions de l’article 31 ne s’appliquent pas à une personne dont la résidence fiscale est à l’étranger. Depuis que la loi 4330/2015 a remplacé l’ancienne rédaction, qui n’épargnait que les non-résidents sans revenu grec, c’est vrai même si vous louez la maison. Un propriétaire résident au Royaume-Uni ou en Allemagne d’une villa crétoise avec piscine ne supporte aucune présomption annuelle. Savoir si vous êtes réellement non-résident est une question de faits, non de déclarations, et c’est la règle des 183 jours qui en décide.
Le piège, c’est la présomption d’acquisition. L’article 33 n’en exonère les non-résidents que « εφόσον δεν αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα », tant qu’ils n’ont aucun revenu en Grèce. Possédez un appartement qui rapporte un loyer puis achetez-en un second, ou faites construire une piscine, et le paiement compte. Même dans ce cas, l’article 34, paragraphe 2, point δ, prévoit que les résidents fiscaux d’un autre État n’ont pas à expliquer comment ils ont acquis des fonds rapatriés de l’étranger : la défense consiste donc en un historique de virements irréprochable, la même trace que celle décrite dans payer une maison en Grèce.
La présomption d’acquisition au moment d’acheter
Pour un résident fiscal grec, l’article 32 compte comme dépense de l’année les sommes effectivement versées au cours de celle-ci pour acheter ou construire un bien, réaliser une piscine ou rembourser des prêts (intérêts compris). Ce n’est pas un impôt sur le prix ; c’est l’obligation de montrer d’où vient l’argent. L’article 34, paragraphe 2, énumère ce qui la couvre : revenus exonérés ou soumis à une imposition distincte (les revenus étrangers comptent s’ils sont imposables en Grèce ou légalement exonérés), produit de la vente d’actifs, prêts justifiés, donations et transferts parentaux déclarés la même année, capital dont l’imposition antérieure est démontrée, et sommes rapatriées de l’étranger. Une personne ayant vécu au moins trois ans à l’étranger n’a pas à justifier les fonds importés dans les deux ans suivant son installation ; après cinq années continues à l’étranger, les dépôts sur un compte dans l’UE/l’EEE rapatriés dans l’année suivant l’installation sont également admis. Le critère est le montant dont le paiement est prouvé, ce qui est tout l’enjeu de l’arrêt du Conseil d’État examiné dans valeur objective et prix du marché.
Mon avis pratique : si vous prévoyez de vous installer en Crète, faites venir l’argent de l’achat tant que vous êtes encore dans ces délais, et conservez chaque relevé.
Ce que cela signifie pour votre déclaration grecque
Un non-résident dépose une déclaration grecque pour ses seuls revenus grecs, déclare la maison sur l’E9 pour l’ENFIA, comme le confirme la FAQ de l’AADE de novembre 2025, et n’a aucune présomption de train de vie à craindre ; les formalités commencent par un numéro fiscal et un compte bancaire grec. Un nouveau résident qui relève de l’article 5Γ, le régime d’installation pour raisons professionnelles, est exonéré des présomptions de résidence et de voiture pendant sept années fiscales, selon la même FAQ. Tous les autres qui s’installent ont besoin d’un revenu déclaré, grec ou étranger, au moins égal à la présomption, ou d’une épargne justifiable dans laquelle puiser. Le piège, c’est le retraité qui déclare une pension modeste et possède une grande maison individuelle avec piscine.
Le véritable inconvénient
Le système impose un montant que personne n’a réellement dépensé, vous fait porter la charge de la preuve et conserve une présomption piscine élevée que la réforme de 2025 n’a pas touchée. Les cas limites sont lus différemment d’un centre des impôts à l’autre : la piscine d’une villa que vous louez (le texte la rattache au « propriétaire ou détenteur »), ou la question de savoir si un virement en euros depuis un autre pays de l’UE compte comme « devises » importées, dans une clause rédigée avant l’euro. Les montants sont fixés par la loi, et une loi ultérieure pourrait revenir sur la baisse de 2025. Je n’ai trouvé aucune indication de l’AADE rédigée pour les acheteurs étrangers portant spécifiquement sur les tekmiria ; la FAQ n’en couvre que des fragments.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un comptable, d’un avocat ou de tout autre professionnel, et cela ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous vous installez en Crète en tant que résident fiscal grec, ajoutez une piscine ou percevez déjà des loyers grecs : calculez la présomption avec un comptable avant de signer, pas après la première déclaration. Passez votre chemin si vous restez résident fiscal ailleurs et ne gagnez rien en Grèce : les tekmiria annuels ne vous concernent pas, et la présomption d’acquisition ne vous atteint pas.
Les non-résidents paient-ils des tekmiria sur une maison de vacances en Grèce ?
Non. L’article 33 du code grec de l’impôt sur le revenu (loi 4172/2013) neutralise les présomptions annuelles de train de vie de l’article 31 pour toute personne dont la résidence fiscale est à l’étranger : une maison de vacances, sa piscine et une voiture gardée en Grèce n’imputent donc rien à un non-résident. La présomption d’acquisition, distincte, est elle aussi neutralisée pour les non-résidents, mais seulement tant qu’ils n’ont aucun revenu grec.
Combien de revenu présumé une piscine ajoute-t-elle en Grèce ?
Une piscine extérieure ajoute 160 € par mètre carré jusqu’à 60 m² et 320 € par mètre carré au-delà, et ces montants sont doublés pour une piscine intérieure, en vertu de l’article 31 de la loi 4172/2013. Une piscine extérieure de 40 m² ajoute donc 6 400 € par an au train de vie présumé d’un résident fiscal grec. Les baisses de 2025 sur les montants de résidence n’ont pas touché ceux de la piscine.
La réforme fiscale grecque a-t-elle modifié les tekmiria des maisons ?
Oui. La loi 5246/2025 a réduit d’environ 30 % les présomptions de résidence au mètre carré, à 28 € pour les 80 premiers m² et jusqu’à 280 € au-delà de 300 m², et ramené les majorations des zones à forte valeur à 30 % et 58 %. Le changement s’applique à partir de l’année fiscale 2025 : les déclarations déposées en 2026 utilisent donc déjà les montants réduits. La présomption liée à la piscine est restée inchangée.
Acheter une maison en Grèce déclenche-t-il la présomption d’acquisition ?
Pour un résident fiscal grec, oui : en vertu de l’article 32 de la loi 4172/2013, la somme effectivement versée pour un bien compte comme dépense de l’année, et l’acheteur doit justifier de fonds qui la couvrent. L’épargne déjà imposée, la vente d’autres actifs, les prêts justifiés, les donations déclarées et les fonds rapatriés de l’étranger dans les conditions de l’article 34 sont tous pris en compte. Un non-résident sans revenu grec échappe entièrement à la présomption d’acquisition.
Que se passe-t-il si mon revenu déclaré est inférieur à mes tekmiria en Grèce ?
Si le train de vie présumé dépasse le revenu que vous déclarez, la différence est traitée comme un revenu et imposée, au barème des salariés pour les salariés et les retraités ou au barème des activités professionnelles pour les indépendants, en vertu de l’article 34 de la loi 4172/2013. Vous pouvez l’éviter en justifiant de sommes qui ne sont pas des revenus et couvrent l’écart, comme une épargne déjà imposée ou un prêt justifié. La charge de la preuve vous incombe, pas à l’administration fiscale.
Les retraités bénéficient-ils d’une réduction sur les tekmiria grecs ?
Oui. L’article 33 de la loi 4172/2013 réduit de 30 % les présomptions annuelles de train de vie pour les retraités de plus de 65 ans. La réduction s’applique aux éléments de l’article 31, comme la résidence, la voiture et la piscine, et non à la présomption d’acquisition, qui repose sur les sommes effectivement versées.
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