Acheter un logement loué en Grèce : le bail, le dépôt de garantie et la sortie
En Grèce, une vente ne met pas fin au bail : l’acheteur prend la place du bailleur, dépôt de garantie compris. Ce dont vous héritez, comment la déclaration du bail auprès du fisc passe à votre nom, et combien de temps il faut réellement pour récupérer les clés.
Un logement grec occupé par un locataire est un achat différent d’un logement vide, et surtout une mauvaise nouvelle pour quiconque veut y habiter bientôt. Une vente ne rompt pas un bail : l’acheteur devient bailleur aux mêmes conditions, dépôt de garantie compris, et la reprise pour habiter n’est pas un motif pour mettre fin de manière anticipée à un bail d’habitation. Pour un investisseur, un locataire en place peut être un atout ; pour tous les autres, intégrez au prix chaque mois jusqu’au retour des clés. Règles et chiffres tels qu’ils s’appliquaient en octobre 2026, vérifiés au regard du Code civil, de la loi 1703/1987, de la loi 5221/2025, des indications de l’administration fiscale (AADE) et de la presse juridique grecque.
Je ne suis pas avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil juridique. En matière de baux, tout dépend de la rédaction du contrat et de la façon dont il a été déclaré, et les tribunaux grecs n’ont pas toujours été d’accord sur les détails qui suivent. Faites lire les deux par votre propre avocat avant de signer quoi que ce soit.
L’achat d’un bien loué en une minute. Un bail ayant date certaine — ce que confère l’enregistrement électronique dans le système fiscal — survit à la vente et lie l’acheteur (article 614 du Code civil) ; à défaut, l’acheteur peut y mettre fin avec un préavis d’un ou deux mois (article 615). Les baux d’habitation durent au moins trois ans (loi 1703/1987, article 2), le loyer ne peut être payé d’avance que pour le mois en cours et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer. L’usage personnel n’est pas un motif de résiliation anticipée. Depuis le 1er mai 2026, l’ordonnance de restitution délivrée par un avocat (loi 5221/2025) laisse encore au locataire au moins six mois à compter du congé donné pour l’échéance. L’acheteur dépose une nouvelle déclaration de bail auprès de l’AADE.
Le bail survit à la vente s’il a date certaine
La règle qui compte est l’article 614 du Code civil. Lorsqu’un bail est prouvé par un acte ayant date certaine et que le bailleur transfère la propriété en cours de bail, le nouveau propriétaire « succède aux droits et obligations nés du bail », sauf stipulation contraire. La voie vers la date certaine qui couvre presque toutes les locations actuelles est l’enregistrement électronique du bail dans le système fiscal (TAXIS).
L’article 615 couvre les exceptions. Si le bail n’a pas date certaine, ou s’il contient une clause permettant à un nouveau propriétaire de faire partir le locataire, l’acheteur peut le résilier avec un préavis d’un mois pour un bail d’un an au plus, ou de deux mois pour un bail plus long, et le locataire conserve une action en dommages-intérêts contre le vendeur. Cela ressemble à une porte de sortie, mais une location non déclarée signifie généralement des loyers non déclarés et un locataire qui a toutes les raisons de vous rendre les premiers mois difficiles.
Ce dont vous héritez : loyer, durée et dépôt de garantie
Comme vous succédez au bail tel qu’il est rédigé, vous reprenez son loyer, toute clause d’indexation et sa date d’échéance ; un changement de propriétaire ne remet pas le loyer à plat. La loi 1703/1987 ajoute deux limites : le loyer ne peut être payé d’avance que pour le mois en cours, et le dépôt de garantie d’un logement ne peut dépasser deux mois de loyer. Un bail faisant état d’une année de loyer payée d’avance est un signal d’alarme, pas une bonne affaire.
C’est sur le dépôt de garantie que les acheteurs se font piéger. Un courant de la jurisprudence grecque estime que le nouveau propriétaire ne doit rien, puisqu’il n’a jamais reçu l’argent ; le courant retenu par les commentaires que j’ai trouvés, appuyé sur des arrêts de l’Aréopage de 1997 à 2001, estime que le nouveau propriétaire doit le restituer. Mon avis : partez du principe que c’est à vous de le rembourser et faites-le déduire du prix dans l’avant-contrat, qui doit aussi préciser qui garde le loyer du mois en cours et les éventuels arriérés.
La déclaration fiscale passe à votre nom, pas le bail
Le bail continue, mais l’enregistrement auprès de l’AADE ne se met pas à jour tout seul. La FAQ publiée par l’administration fiscale indique que la personne qui devient bailleur en acquérant le bien dépose une nouvelle déclaration de bail à son nom, en mentionnant le bail initial dans le champ des observations ; le locataire la confirme normalement sur myAADE. D’ici là, vous ne pouvez pas déclarer correctement le loyer, qui est imposé comme expliqué dans les rendements locatifs en Crète.
La déclaration compte au-delà de l’impôt. La procédure de restitution prévue par la loi 5221/2025 ne fonctionne que si le bail est prouvé par un écrit ou, au minimum, par une déclaration électronique acceptée par le locataire.
Mettre fin au bail : la durée, le congé, et pas de raccourci pour usage personnel
La reprise pour habiter n’est pas un motif de résiliation anticipée d’un bail d’habitation, et les commentaires de la loi 5221/2025 le disent clairement : la résiliation anticipée pour usage personnel ou pour une vente n’est pas permise. La durée minimale de trois ans s’applique même lorsque le bail prévoit une durée plus courte. Vous attendez la fin du bail ou vous négociez un départ amiable, ce qui peut vouloir dire payer le locataire pour qu’il parte à une date convenue.
À l’échéance, la procédure en vigueur depuis le 1er mai 2026 prévoit un congé signifié par huissier au moins trois mois avant la fin du bail, puis une ordonnance de restitution délivrée par un avocat habilité, exécutoire deux mois après sa signification ; le locataire peut former opposition dans un délai de 15 jours ouvrables. Les commentateurs juridiques résument : au moins six mois avant que le locataire ne parte. Pour les loyers impayés, c’est un congé de 15 jours et un délai d’exécution de 20 jours. Si vous achetez pour y vivre, comptez à partir de la véritable date d’échéance du bail plus six mois, et non à partir de l’acte définitif. Louer à long terme avant d’acheter présente les mêmes règles du point de vue du locataire.
Réservations de courte durée sur un bien enregistré
Une location de vacances est un cas différent. En vertu de l’article 111 de la loi 4446/2016, le registre des locations de courte durée est tenu par l’AADE, et la personne qui enregistre chaque bien et déclare chaque séjour est le « gestionnaire », qui peut être le propriétaire, un locataire ou un tiers. L’enregistrement et les réservations relèvent du vendeur, pas du bien.
Je n’ai trouvé aucune indication de l’AADE sur le sort d’une inscription au registre ou des réservations futures en cas de vente du bien, ni de réponse claire sur la question de savoir si l’article 614 lierait un acheteur à une réservation passée par une plateforme. L’avant-contrat doit donc prévoir soit que le vendeur annule à ses frais toutes les réservations postérieures à l’acte définitif, soit que des réservations nommément désignées vous sont transférées, avec les paiements des clients portés à votre crédit. Je pars du principe que vous enregistrerez le bien à votre nom et respecterez les normes décrites dans louer votre maison en Crète avant d’accepter vos propres réservations.
Les documents à demander, et l’effet sur le prix
Demandez au vendeur, par l’intermédiaire de votre avocat, le bail signé et tous ses avenants ; le récépissé de la déclaration à l’AADE montrant l’acceptation du locataire ; les justificatifs bancaires d’une année de loyers ; une confirmation écrite du dépôt de garantie ; tout congé signifié ou toute procédure judiciaire ; et la situation des charges de copropriété et des factures. Pour une location de courte durée, ajoutez le numéro d’enregistrement et la liste des réservations futures avec les sommes déjà encaissées. L’accès pour votre ingénieur dépend de la bonne volonté : la loi accorde au bailleur une visite par trimestre accompagné d’un expert, pour vérifier que le bien est utilisé correctement, et ne dit rien des visites pour des acheteurs. Intégrez tout cela au dossier du vendeur décrit dans le processus d’achat.
Côté prix, je n’ai trouvé aucun chiffre grec publié pour la décote d’un bien occupé. Mon avis : un logement loué vaut à peu près autant pour un investisseur et nettement moins pour un futur occupant, et la décote qui vaut la peine d’être défendue correspond au coût des mois jusqu’à la libération des lieux — le loyer que vous paieriez ailleurs, plus une éventuelle indemnité de départ.
Le véritable inconvénient
Les règles favorisent le locataire, et c’est voulu. Acheter le bien ne vous libère pas du bail, vous pouvez devoir un dépôt de garantie que vous n’avez jamais vu, et même la procédure de restitution plus rapide prévoit six mois à la fin du bail. Un vendeur qui promet que le locataire « partira » offre un espoir, pas une position juridique, sauf si le locataire a signé un accord de départ.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un avocat, d’un notaire, d’une agence de location ou de tout autre professionnel, et cela ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous achetez pour le revenu, si le bail est déclaré et accepté sur myAADE, si le loyer est payé par virement et si le dépôt de garantie est déduit du prix. Passez votre chemin si vous devez habiter le logement dans les deux prochaines années, ou si le vendeur ne peut pas vous montrer un bail déclaré et un historique de loyers sans accroc.
Un bail prend-il fin lorsqu’un bien est vendu en Grèce ?
Non. En vertu de l’article 614 du Code civil grec, un bail prouvé par un acte ayant date certaine survit à la vente, et l’acheteur succède aux droits et obligations du vendeur en tant que bailleur. Un bail déclaré électroniquement à l’administration fiscale est généralement considéré comme ayant date certaine : en pratique, presque tout bail déclaré lie donc l’acheteur.
Puis-je faire partir un locataire pour emménager dans un appartement acheté en Grèce ?
Pas avant la fin du bail. La reprise pour habiter n’est pas un motif de résiliation anticipée d’un bail d’habitation en Grèce, et les commentaires de la loi 5221/2025 le disent clairement : la résiliation anticipée pour usage personnel ou pour une vente n’est pas permise. Vous attendez la fin de la durée convenue, au minimum trois ans en vertu de la loi 1703/1987, ou vous convenez d’un départ avec le locataire.
Qui restitue le dépôt de garantie du locataire après la vente d’un bien en Grèce ?
Les tribunaux grecs sont divisés, mais plusieurs arrêts de l’Aréopage jugent que le nouveau propriétaire, ayant succédé au bail, doit restituer le dépôt de garantie même si c’est le vendeur qui l’a reçu. L’acheteur doit partir du principe que l’obligation lui incombe et faire déduire le dépôt du prix dans le contrat. La loi 1703/1987 plafonne le dépôt de garantie d’un logement à deux mois de loyer.
Combien de temps faut-il pour obtenir la libération d’un logement loué en Grèce ?
Au moins jusqu’à l’échéance du bail, puis environ six mois de plus si le locataire ne part pas. En vertu de la loi 5221/2025, en vigueur depuis le 1er mai 2026, le bailleur fait signifier un congé par huissier au moins trois mois avant l’échéance, et une ordonnance de restitution délivrée par un avocat peut être exécutée deux mois après sa signification.
Que devient la déclaration de bail à l’AADE lorsqu’un bien loué est vendu ?
Les indications publiées par l’AADE précisent que le nouveau bailleur dépose une nouvelle déclaration de bail à son nom, en citant le bail initial dans le champ des observations. Le locataire la confirme normalement sur myAADE. Tant que ce n’est pas fait, le nouveau propriétaire ne peut pas déclarer correctement le loyer.
Dois-je honorer les réservations Airbnb si j’achète une location de vacances en Crète ?
Les réservations de courte durée sont des contrats entre le vendeur, en tant que gestionnaire enregistré au titre de la loi 4446/2016, et les clients, et je n’ai trouvé aucune indication officielle sur l’effet d’une vente à leur égard. La solution prudente consiste à décider dans l’avant-contrat si le vendeur les annule avant l’acte définitif ou s’il les transmet, avec les paiements des clients portés au crédit de l’acheteur.
Un e-mail par mois — seulement quand quelque chose change vraiment, y compris les règles qui comptent pour acheter. Pas de spam, désinscription en un clic. Voir les numéros précédents.