L’avant-contrat et les arrhes : ce qui tient une vente immobilière grecque avant l’acte définitif
En Grèce, un avant-contrat portant sur une maison doit être signé devant notaire, faute de quoi il ne vaut rien — pas plus que les arrhes versées. Ce que fait le Code civil des arrhes lorsqu’une partie se retire, pourquoi la « restitution au double » ne vise que la partie fautive, la clause d’autocontrat sur laquelle comptent les acheteurs de l’étranger, et ce que facture le notaire.
Le moment où la plupart des acheteurs se sentent engagés en Grèce n’est pas l’acte définitif mais l’avant-contrat, lorsque les arrhes changent de mains et que la maison est retirée du marché. La version grecque de ce moment comporte une règle qui piège les étrangers : il doit être signé devant notaire, sans quoi il n’a juridiquement aucune valeur. Respectez-la, et le Code civil fait le reste avec une clarté inhabituelle — une partie qui se retire sans motif perd les arrhes ou les restitue au double. Négligez-la, et un accord « contraignant » rédigé par un agent n’est qu’un reçu pour une somme que vous devrez peut-être réclamer en justice. Règles et chiffres tels qu’ils s’appliquaient en septembre 2026, vérifiés au regard du Code civil, de l’arrêté ministériel sur les honoraires des notaires, de l’administration fiscale et d’une circulaire grecque sur le paiement exclusivement bancaire.
Je ne suis pas avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un avis juridique. L’avant-contrat est le seul document de l’achat que votre propre avocat doit rédiger ou relire avant que vous ne le signiez.
L’avant-contrat en une minute. L’article 166 du Code civil donne à l’avant-contrat la forme du contrat principal : pour un bien immobilier, il doit donc être notarié ; un avant-contrat sous seing privé est nul. Les arrhes sont présumées couvrir le préjudice résultant de l’inexécution (article 402), et la partie fautive les perd ou les restitue au double (article 403). Une clause pénale distincte peut être réduite par le tribunal si elle est disproportionnée (article 409). Les arrhes représentent couramment environ 10 %. Depuis le 11 décembre 2023, le prix — arrhes comprises — doit passer par une banque, sous peine de nullité de l’acte et d’une amende de 10 %. Une clause d’autocontrat permet à l’acheteur de conclure seul une fois le prix payé. Les honoraires du notaire sont calculés sur la somme versée à la signature.
Pourquoi il doit être notarié
L’article 166 tient en une phrase : le contrat par lequel les parties s’engagent à conclure un contrat déterminé est soumis à la forme que la loi exige pour ce contrat. La vente d’un terrain ou d’un bâtiment exige un acte notarié ; un avant-contrat portant sur l’un d’eux exige donc lui aussi un notaire. La convention d’arrhes relève de la même règle.
La conséquence est sans appel. Un avant-contrat signé sous seing privé — dans le bureau d’un agent, par e-mail, sur un formulaire bien rédigé — est nul. Les sommes versées en exécution ne constituent pas des arrhes au sens juridique ; elles ne peuvent être récupérées qu’au titre de l’enrichissement sans cause, c’est-à-dire en les réclamant et, au besoin, en agissant en justice. La protection que le Code civil accorde aux arrhes n’existe que si le contrat revêt la forme requise. Qui fait quoi dans cette procédure est exposé dans avocat, notaire, agent, ingénieur.
Ce que deviennent les arrhes
L’article 402 présume que les arrhes données lors de la conclusion du contrat couvrent le préjudice résultant de l’inexécution, sauf convention contraire des parties. L’article 403 précise ensuite ce qui se passe : la partie responsable de l’inexécution du contrat perd les arrhes qu’elle a données ou restitue le double de celles qu’elle a reçues.
Le mot « responsable » compte. Il ne s’agit pas d’une faculté de dédit gratuite au prix des arrhes, et la règle ne joue pas en cas d’échec dont personne n’est à l’origine. Un vendeur qui change simplement d’avis restitue le double de ce qu’il a reçu. Un acheteur qui change d’avis perd ce qu’il a versé. Lorsqu’aucune des parties n’est en faute — si une condition du contrat n’est pas remplie, par exemple —, ce sont les stipulations du contrat et les règles générales qui décident, et c’est pourquoi les conditions ont leur place dans le contrat. Si l’achat dépend d’un prêt, d’un titre sans vice ou d’une réponse en matière d’urbanisme, écrivez ce que deviennent les arrhes si cette condition n’est pas remplie.
Des arrhes d’environ 10 % sont courantes, selon des sources immobilières grecques, même si aucune disposition légale n’en fixe le montant. Les parties ajoutent parfois aussi une clause pénale en vertu de l’article 404. Selon l’article 409, un tribunal peut réduire une pénalité d’un montant disproportionné à la demande du débiteur, et une clause qui l’exclut est nulle. Je n’ai pas pu confirmer si un tribunal peut réduire de la même manière des arrhes excessives.
Comment l’argent doit circuler
Depuis le 11 décembre 2023, le prix figurant dans les actes de vente notariés et les avant-contrats doit être payé exclusivement par des moyens de paiement bancaires, quel que soit le montant ; le notaire consigne le mode de paiement. Un acte qui consigne un paiement en espèces est nul et ne peut pas être inscrit, et l’amende s’élève à 10 % du montant non justifié, avec un minimum de 10 000 € et un maximum de 500 000 €. Les arrhes font partie du prix : la règle s’y applique donc aussi. L’aspect pratique — d’où vient l’argent et comment il arrive en Grèce — est traité dans payer une maison en Grèce.
La clause d’autocontrat
Les acheteurs de l’étranger signent souvent un avant-contrat, paient l’intégralité du prix et rentrent chez eux, en laissant l’acte définitif pour plus tard. La clause qui rend cela sûr est la clause d’autocontrat (αυτοσύμβαση) : elle autorise l’acheteur à signer seul l’acte définitif au nom du vendeur. Sans elle, le refus d’un vendeur de conclure ne peut être surmonté que par un jugement tenant lieu de son consentement. Les non-résidents la combinent généralement avec une procuration notariée donnée à un avocat grec.
Deux conséquences fiscales en découlent. Selon les instructions fiscales grecques, le vendeur reste redevable de l’impôt sur le revenu relatif au bien tant que l’avant-contrat est en vigueur, et l’acheteur doit inscrire le bien dans sa propre déclaration de patrimoine immobilier dès lors que le contrat prévoit l’autocontrat, que le prix est payé et que la possession est remise. Je n’ai pas pu confirmer si le droit de mutation devient exigible dès le stade de l’avant-contrat dans cette situation ; interrogez le notaire.
Ce que cela coûte
Les honoraires proportionnels du notaire sur un avant-contrat sont calculés sur la somme versée à la signature, et non sur le prix total, en vertu de l’arrêté ministériel 111376/2012, et ils sont imputés sur les honoraires de l’acte définitif si celui-ci est signé dans les délais. Le barème de 2012 a depuis été révisé, et les sources divergent sur les taux actuels : demandez un devis écrit. Les principaux coûts de l’achat — un droit de mutation de 3 % sur la valeur imposable, plus une taxe municipale de 3 % sur ce droit — accompagnent l’acte définitif et sont détaillés dans ce que coûte vraiment un achat en Crète. Un droit de mutation de 15 % pour les acheteurs hors UE à partir de 2027 a été annoncé en septembre 2026 ; il s’agit d’une proposition, pas d’une loi.
Le véritable inconvénient
Les règles sont claires, mais les faire respecter n’est pas rapide. Un vendeur qui refuse de restituer le double des arrhes doit être assigné en justice ; un acheteur qui compte sur un jugement plutôt que sur une clause d’autocontrat subit le même délai. La meilleure protection réside dans la rédaction — conditions, dates et conséquences consignées dans un contrat notarié —, c’est-à-dire précisément la partie que les acheteurs sont tentés de bâcler lorsque la maison qu’ils convoitent est sur le point d’être vendue à quelqu’un d’autre.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un notaire, d’un avocat ou de tout autre professionnel, et cela ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si l’avant-contrat est notarié, si les arrhes sont versées par virement bancaire, si les conditions et les dates sont consignées et — si vous payez l’intégralité du prix avant de repartir — si une clause d’autocontrat est prévue. Passez votre chemin si l’on vous demande de verser des arrhes sur la base d’un accord sous seing privé ou en espèces, aussi courant que l’on vous assure que ce soit.
En Grèce, un avant-contrat immobilier doit-il être notarié ?
Oui. L’article 166 du Code civil soumet l’avant-contrat à la forme que la loi exige pour le contrat principal, et la vente d’un terrain ou d’un bâtiment exige un acte notarié. Un avant-contrat sous seing privé est donc nul, et les sommes versées en exécution ne peuvent être récupérées qu’au titre de l’enrichissement sans cause, et non comme des arrhes contractuelles.
Que deviennent les arrhes si le vendeur se retire en Grèce ?
En vertu de l’article 403 du Code civil, la partie responsable de l’inexécution du contrat perd les arrhes qu’elle a données ou restitue le double de celles qu’elle a reçues. Un vendeur qui refuse de conclure sans motif valable restitue donc le double des arrhes. Un acheteur qui se désiste sans motif valable les perd.
Quel montant d’arrhes est habituel pour un bien en Grèce ?
Couramment environ 10 % du prix, selon des sources immobilières grecques, même si cela relève de l’accord des parties. Les arrhes, comme le reste du prix, doivent désormais être payées par voie bancaire ; depuis le 11 décembre 2023, un avant-contrat notarié qui consigne un paiement en espèces est nul.
Qu’est-ce qu’une clause d’autocontrat dans un avant-contrat grec ?
C’est une clause, généralement convenue une fois le prix intégralement payé, qui permet à l’acheteur de signer seul l’acte définitif au nom du vendeur. Elle protège l’acheteur contre un vendeur qui refuserait ensuite de conclure ; sans elle, l’acheteur aurait besoin d’un jugement tenant lieu du consentement du vendeur.
Combien un notaire facture-t-il pour un avant-contrat en Grèce ?
Les honoraires proportionnels du notaire sur un avant-contrat sont calculés sur la somme versée à la signature, et non sur le prix total, en vertu de l’arrêté ministériel 111376/2012, et ils sont imputés sur les honoraires de l’acte définitif si celui-ci est signé dans les délais. Les taux du barème ont été révisés depuis 2012 ; demandez donc le chiffre au notaire.
Le tribunal peut-il réduire une clause pénale dans un contrat immobilier grec ?
Une clause pénale, oui. L’article 409 du Code civil permet au tribunal de réduire une pénalité d’un montant disproportionné à la demande du débiteur, et une convention qui l’exclut est nulle. Je n’ai pas pu confirmer, dans les sources consultées, si un tribunal peut réduire de la même manière des arrhes disproportionnées.
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