Quand un locataire cesse de payer en Grèce : la sommation, l’ordonnance de restitution des lieux et le temps que cela prend vraiment
Ce que peut faire un propriétaire qui loue un logement en Crète à long terme quand le loyer cesse d’arriver : la sommation signifiée par huissier, l’ordonnance de restitution des lieux délivrée depuis mai 2026 par un avocat désigné par le tribunal, le tribunal qui statue désormais sur les oppositions, les délais de 20 jours et de deux mois, les frais et l’impôt sur des loyers jamais perçus, et le bail, le dépôt de garantie et la caution qui facilitent tout cela, vérifié en novembre 2026.
Quand un locataire de longue durée cesse de payer en Grèce, la loi offre au propriétaire une voie plus rapide qu’autrefois et pourtant plus lente que ce qu’attendent la plupart des propriétaires. L’ordre de quitter les lieux est désormais signé par un avocat désigné par le tribunal et non plus par un juge, mais il ne fonctionne que si le bail est écrit ou déclaré à l’AADE, et même dans ce cas la voie rapide prend au mieux environ trois mois, davantage si le locataire se défend. Les règles telles qu’elles s’appliquaient en novembre 2026, vérifiées au regard du Code de procédure civile tel que modifié en 2025 et 2026, du Code civil, de la décision du ministère de la Justice sur les listes d’avocats, de l’AADE et du Code de l’impôt sur le revenu.
Je ne suis pas avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil juridique. Chaque étape ci-dessous passe par votre propre avocat grec et par un huissier, les détails dépendent de la rédaction du bail et de la façon dont il a été déclaré, et la procédure a été modifiée deux fois rien qu’en 2026.
Les loyers impayés en une minute. Un huissier signifie une sommation écrite au moins 15 jours avant la requête ; le loyer payé pendant ces jours arrête la procédure, sauf retards répétés (Code de procédure civile, art. 637). Depuis le 1er mai 2026, l’ordonnance de restitution des lieux est délivrée par un avocat désigné par le greffe du tribunal dans les 20 jours, pour 300 € versés d’avance (400 € avec une demande de loyers). Le locataire doit partir 20 jours après la signification et peut former opposition dans les 15 jours ouvrables ; une opposition ne suspend pas l’exécution, sauf décision d’un juge (art. 643). La voie suppose un bail écrit ou une déclaration à l’AADE acceptée par le locataire ; à défaut, c’est une action en justice qui prend de nombreux mois. Les oppositions vont au tribunal de première instance à juge unique du lieu du bien (loi 5108/2024). En pratique, environ trois mois. Les loyers non perçus échappent à l’impôt sur le revenu si une ordonnance ou une action existe à la date limite de la déclaration (Code de l’impôt sur le revenu, art. 39).
Deux textes : mettre fin au bail et récupérer le logement
Le Code civil donne le droit. Selon l’article 597, le bailleur peut résilier lorsque le loyer est payé en retard en tout ou en partie, avec un préavis d’au moins un mois pour un bail d’un an ou plus et de dix jours sinon, et la résiliation est sans effet si le locataire paie l’arriéré et les frais avant la fin du préavis. La loi 1703/1987 assimile les charges communes impayées et les autres sommes dues au titre du bail à un loyer en retard.
Le Code de procédure civile donne le remède rapide, l’ordonnance de restitution des lieux (διαταγή απόδοσης μισθίου). Des guides plus anciens la situent à l’article 662A et aux articles suivants ; le texte du Code publié par Lawspot indique l’article 662A comme abrogé, et la procédure figure désormais aux articles 637 à 645. Le déroulement habituel et les protections du locataire sont exposés dans louer votre logement en Crète à long terme.
La sommation, l’avocat et l’ordonnance
L’article 637, tel que modifié par la loi 5221/2025, permet l’ordonnance pour des loyers impayés par faute du locataire lorsque le bail est prouvé par écrit et qu’une sommation écrite (όχληση) a été signifiée par huissier au moins 15 jours avant la requête. Le paiement dans ces 15 jours, prouvé par écrit, fait obstacle à l’ordonnance, sauf si le locataire a été en retard à plusieurs reprises, et la sommation n’est exigée que la première fois.
Pour les requêtes déposées depuis le 1er mai 2026, selon la disposition transitoire telle que décalée par la loi 5264/2025, la requête ne va pas à un juge mais à un avocat inscrit sur une liste tenue auprès de chaque tribunal de première instance, désigné à tour de rôle par ordre alphabétique par le greffe ; le propriétaire ne peut pas choisir lequel. Selon la décision 2124/2026 du ministère de la Justice, l’avocat retire le dossier dans les 5 jours et délivre l’ordonnance dans les 20, et il est payé d’avance par l’intermédiaire du barreau, 300 € pour l’ordonnance ou 400 € lorsque les loyers impayés sont réclamés en même temps. La loi 5282/2026 puis la loi 5303/2026, en vigueur depuis le 22 mai 2026, ont réécrit les articles 640 et 641 de sorte que l’avocat désigné signe l’ordonnance ou rejette la requête ; l’ordonnance devient exécutoire 20 jours après la signification. L’huissier (δικαστικός επιμελητής) signifie la sommation et l’ordonnance et procède à l’expulsion ; le propriétaire, non.
Quel tribunal, maintenant que les justices de paix ont disparu
Les justices de paix que mentionnent les guides plus anciens ont été supprimées par la loi 5108/2024, et l’article 14 prévoit que toute mention de celles-ci dans la législation désigne le tribunal de première instance à juge unique. Les litiges locatifs relèvent exclusivement du tribunal du lieu où se trouve le bien (article 29) et sont jugés selon la procédure spéciale des litiges patrimoniaux (article 614) ; la même réforme est traitée dans les conflits de voisinage.
Le locataire peut former opposition dans les 15 jours ouvrables suivant la signification (article 642). Une opposition n’arrête pas à elle seule l’exécution : selon l’article 643, tel que modifié par la loi 5282/2026, un juge de ce tribunal peut la suspendre à la demande du locataire, avec ou sans garantie, jusqu’à ce qu’il soit statué sur l’opposition.
Délais et coûts réalistes
La fédération de propriétaires ΠΟΜΙΔΑ estime la voie des loyers impayés à environ trois mois en pratique ; les jours fériés, une opposition ou une suspension l’allongent. Lorsque le bail n’est pas prouvé par un contrat écrit ou une déclaration à l’AADE acceptée par le locataire, ou que des dommages-intérêts sont également réclamés, la voie est une action ordinaire devant le tribunal de première instance, qui, selon la ΠΟΜΙΔΑ, prend généralement de nombreux mois.
Au-delà des 300–400 €, le propriétaire paie son propre avocat, l’huissier et les frais de la copie exécutoire de l’ordonnance. Aucun barème publié n’a pu être vérifié pour ces postes, demandez donc à votre avocat une estimation écrite ; la ΠΟΜΙΔΑ relève que les propriétaires ne les récupèrent souvent jamais. Organiser tout cela depuis l’étranger est traité dans gérer un logement en Crète depuis l’étranger.
Le dépôt de garantie, et l’impôt sur des loyers jamais perçus
La loi 1703/1987 plafonne le dépôt de garantie à deux mois de loyer et n’autorise le paiement anticipé du loyer que pour le mois en cours. Selon l’union de consommateurs ΕΕΚΕ, le bailleur ne peut conserver le dépôt de garantie que pour des dettes ou des dégâts. Face à trois mois ou plus sans loyer, deux mois de dépôt ne suffisent pas.
L’impôt est la partie qui échappe aux propriétaires. Selon l’article 39 §4 du Code de l’impôt sur le revenu, les loyers non perçus ne restent hors du revenu que si, à la date limite de la déclaration, une injonction de payer, une ordonnance de restitution des lieux, un jugement ou une action déposée existe contre le locataire ; ils sont imposés l’année où ils sont effectivement perçus. D’après des articles de presse sur la procédure de l’AADE, les personnes physiques en font la demande auprès de l’AADE avant la déclaration, avec une déclaration sur l’honneur et les pièces judiciaires. Attendre de voir si le locataire paie peut signifier payer l’impôt sur de l’argent que vous n’avez jamais vu.
Prévention : les papiers qui rendent la voie rapide possible
Tout ce qui précède suppose que le bail puisse être prouvé. Signez un bail écrit et déclarez-le sur myAADE : selon la décision A.1068/2025, le locataire dispose de 30 jours pour accepter ou refuser la déclaration, et le silence vaut acceptation. Le même dossier compte si vous vendez un jour, comme l’explique acheter un bien occupé par un locataire.
Demandez des références et prenez le dépôt de garantie complet de deux mois. Une caution qui signe le bail est la protection la plus solide qui existe, et selon l’article 849 du Code civil, un cautionnement qui n’est pas donné par écrit est nul. Vérifiez, comme le conseille l’ΕΕΚΕ, que le locataire paie les charges communes et les factures, car ce sont généralement elles qui décrochent en premier.
Le véritable inconvénient
Même la voie la plus rapide laisse des mois sans loyer, des frais payés d’avance et rarement récupérés, un dépôt de garantie qui couvre une partie du manque, et un locataire qui peut demander à un juge de suspendre l’exécution. L’expulsion est l’affaire de l’huissier, pas du propriétaire. Les règles ont changé en mai 2026 et encore depuis, si bien que des commentaires d’il y a un an peuvent décrire une procédure qui n’existe plus. Et une location non déclarée perd entièrement la voie rapide.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un avocat, d’un huissier, d’une agence de location, d’un assureur ou de toute autre entreprise ; le ministère de la Justice, les tribunaux, l’AADE et les barreaux sont cités en tant qu’institutions publiques, et la ΠΟΜΙΔΑ et l’ΕΕΚΕ en tant qu’associations de propriétaires et de consommateurs dont les conseils publiés sont cités.
Ça vaut le coup si vous louez à long terme et voulez être prêt avant que quoi que ce soit ne tourne mal : un bail écrit et déclaré, le dépôt de garantie complet et un cautionnement écrit sont ce qui rend possible la voie des trois mois, et agir à temps tient les loyers impayés hors de votre impôt. Passez votre chemin si vous espériez que la réforme de 2026 signifiait une expulsion rapide : elle a raccourci les formalités, pas les protections, et sans bail prouvable vous voilà de retour dans une procédure judiciaire ordinaire.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire pour loyers impayés en Grèce ?
Par la voie rapide, environ trois mois. L’avocat du propriétaire fait signifier par huissier une sommation écrite au moins 15 jours avant la requête, un avocat désigné par le greffe du tribunal délivre l’ordonnance de restitution des lieux dans les 20 jours, et le locataire doit partir 20 jours après la signification de l’ordonnance. Une opposition du locataire ou une demande de suspension de l’exécution peut ajouter des mois.
Qui délivre aujourd’hui une ordonnance de restitution des lieux (διαταγή απόδοσης μισθίου) en Grèce ?
Depuis le 1er mai 2026, un avocat certifié et non plus un juge. Le greffe du tribunal en désigne un à tour de rôle, par ordre alphabétique, sur une liste tenue auprès de chaque tribunal de première instance, et le propriétaire ne peut pas choisir lequel. L’avocat examine le dossier et signe l’ordonnance ou rejette la requête ; le propriétaire verse d’avance au barreau la rémunération de l’avocat, 300 €, ou 400 € lorsque les loyers impayés sont réclamés en même temps.
Un locataire peut-il payer en retard et arrêter l’expulsion en Grèce ?
La première fois, oui. Selon l’article 637 du Code de procédure civile, le loyer payé dans les 15 jours suivant la sommation de l’huissier, et prouvé par écrit, fait obstacle à l’ordonnance de restitution des lieux, sauf si le locataire a été en retard à plusieurs reprises. Le Code civil fonctionne de la même manière : une résiliation pour loyer en retard est sans effet si l’arriéré et les frais sont payés avant la fin du préavis.
Quel tribunal traite les expulsions en Grèce depuis la suppression des justices de paix ?
Le tribunal de première instance à juge unique du lieu où se trouve le bien. La loi 5108/2024 a supprimé les justices de paix et prévoit que toute mention légale de celles-ci désigne ce tribunal. Son greffe désigne l’avocat qui délivre les ordonnances de restitution des lieux, et un juge de ce tribunal statue sur l’opposition du locataire et sur toute demande de suspension de l’exécution.
Un bailleur peut-il garder le dépôt de garantie pour des loyers impayés en Grèce ?
Le dépôt de garantie peut être conservé pour des dettes ou des dégâts, ce qui inclut les loyers impayés, mais pas à titre de pénalité. La loi 1703/1987 le plafonne à deux mois de loyer, si bien que face à un locataire qui a cessé de payer, il couvre rarement les mois que prend une restitution des lieux. Un cautionnement écrit d’un tiers est le filet de sécurité le plus large, et il doit être fait par écrit pour être valable.
Dois-je payer l’impôt sur des loyers que mon locataire n’a jamais payés en Grèce ?
Pas si vous agissez à temps. L’article 39 du Code de l’impôt sur le revenu exclut du revenu les loyers non perçus lorsque, à la date limite de la déclaration fiscale, une injonction de payer, une ordonnance de restitution des lieux, un jugement ou une action déposée existe contre le locataire. Le loyer n’est imposé plus tard que s’il est perçu. Les sommes dues après l’expiration d’un bail n’y donnent pas droit, et la demande passe par l’AADE avant la déclaration.
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