Louer sa maison en Crète à l’année : le bail de trois ans, la déclaration fiscale et la sortie
Un locataire à l’année est l’alternative tranquille à la location saisonnière, mais le droit grec des baux est écrit pour le locataire. Voici le minimum de trois ans, la déclaration du bail sur myAADE, le dépôt de garantie et les hausses de loyer, le barème fiscal 2026 et l’exonération pour les logements retirés de la location courte, et ce que mettre fin à un bail exige réellement.
Un locataire à l’année est la manière tranquille de louer une maison en Crète : pas de planning de ménage, pas de taxe climatique, pas d’hiver vide. C’est aussi un contrat régi par une loi qui protège le locataire, qui vous engage pour trois ans quoi qu’en dise le papier, et qui ne fonctionne qu’une fois que l’administration fiscale en a une trace. État des règles en octobre 2026, vérifié au regard des lois elles-mêmes, des annonces de l’AADE et du portail public du logement.
Je ne suis ni avocat ni conseiller fiscal, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Un avocat grec devrait rédiger le bail et un comptable vérifier le volet fiscal avant que vous vous appuyiez sur quoi que ce soit ici.
La location longue durée en une minute. Un logement loué comme résidence du locataire est loué pour au moins trois ans (loi 1703/1987, art. 2), quelle que soit la durée écrite ; la raccourcir exige un accord notarié conclu au moins six mois après la signature. Dépôt de garantie : au plus deux mois de loyer ; paiement d’avance pour le seul mois en cours. Le loyer n’augmente que par une clause du bail (IPC ou pourcentage fixe). Le bailleur déclare le bail sur myAADE avant la fin du mois suivant ; le locataire a 30 jours pour l’accepter. Depuis le 1er janvier 2026, le loyer doit arriver sur le compte bancaire déclaré du bailleur. Impôt : 15 % / 25 % / 35 % / 45 % par tranches de 12 000 €, moins un forfait de 5 %. Les logements retirés de la location courte ou sortant de trois années vides peuvent être exonérés pendant trois ans (baux signés avant le 31 décembre 2026 ; une prolongation 2027–2030 a été annoncée).
Les locations couvertes par la règle des trois ans
L’article 2 de la loi 1703/1987 est bref et décisif : un bail de local à usage d’habitation dure au moins trois ans, même si les parties sont convenues d’une durée plus courte ou d’aucune durée. Le seul moyen de le raccourcir est un accord ultérieur, conclu au moins six mois après la signature du contrat et prouvé par acte notarié.
Les tribunaux grecs ont jugé qu’un bail portant sur une résidence secondaire ou de vacances, ou conclu pour un usage autre que la résidence principale du locataire, relève plutôt du Code civil, où la durée convenue s’applique : le bail doit donc dire clairement de quoi il s’agit. Une location de moins de soixante jours, sans rien d’autre que le séjour et le linge de lit, est une location courte (loi 4446/2016, art. 111), traitée dans louer votre maison en Crète.
Le bail, le dépôt de garantie et le loyer
Le même article fixe deux limites qui surprennent les propriétaires. Le loyer ne peut être payé d’avance que pour le mois en cours : une année d’avance n’est donc pas licite. Le dépôt de garantie du locataire ne peut dépasser deux mois de loyer, et le bailleur ne peut le conserver qu’au titre de sommes impayées ou de dégâts, pas comme pénalité pour un départ anticipé. Le bailleur peut visiter le logement une fois tous les trois mois, et un refus injustifié est un motif de résiliation immédiate.
Selon l’union de consommateurs ΕΕΚΕ, un loyer d’habitation ne peut être augmenté que si le bail le prévoit clairement, en l’indexant sur l’indice des prix à la consommation ou sur un pourcentage fixe ; sans clause, il n’existe aucun droit unilatéral de l’augmenter. La règle supplétive légale, 75 % de la variation du coût de la vie de l’année précédente, ne s’applique que lorsqu’un bail a été conclu pour moins de trois ans et ne dit rien des augmentations.
Le Code civil (article 575) met l’état du logement à la charge du bailleur : celui-ci doit le remettre en état de servir à l’usage convenu et l’y maintenir pendant toute la durée du bail.
La déclaration sur myAADE, et pourquoi elle compte deux fois
Tout bail, écrit ou verbal, est déclaré par le bailleur avant la fin du mois suivant son début ou sa modification (décision A.1112/2022). Depuis le 2 juin 2025, le locataire dispose de 30 jours pour l’accepter ou la refuser ; si personne ne réagit, l’AADE la considère comme acceptée (annonce de l’AADE). La fin d’un bail se déclare de la même manière.
La déclaration compte à nouveau à la fin : la procédure de restitution des lieux décrite plus bas ne fonctionne que si le bail est prouvé par un contrat écrit ou par une déclaration électronique acceptée par le locataire. Un arrangement informel vous prive de la voie de sortie rapide. Une vente n’y met pas fin non plus : en vertu de l’article 614 du Code civil, l’acheteur reprend un bail prouvé par un document daté, comme l’explique acheter un logement occupé par un locataire.
Le paiement par banque et le barème fiscal 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le loyer est versé sur le compte bancaire du bailleur déclaré à l’AADE (loi 5222/2025). En vertu de l’article 39 du Code de l’impôt sur le revenu, s’il est payé autrement, le bailleur perd la déduction forfaitaire de 5 % pour les réparations et les frais courants, et le locataire perd le remboursement annuel d’un mois de loyer.
Les revenus locatifs sont imposés séparément : 15 % jusqu’à 12 000 € par an, 25 % jusqu’à 24 000 €, 35 % jusqu’à 36 000 € et 45 % au-delà. Les 5 % sont la seule déduction pour frais, ce qui explique pourquoi les chiffres nets de la rentabilité locative en Crète sont si loin des chiffres bruts. Selon les indications de l’AADE pour les non-résidents, de véritables revenus de source grecque impliquent une déclaration de revenus grecque : louer la maison en entraîne donc une chaque année.
L’exonération pour les logements retirés de la location courte
En vertu de la loi 5246/2025, le loyer d’un logement de 120 m² au plus (plus 20 m² par enfant à charge au-delà du deuxième), déclaré vide au cours de chacune des trois années fiscales précédentes ou utilisé uniquement en location courte l’année précédente, puis loué pour au moins trois ans, est exonéré d’impôt sur le revenu pendant les 36 mois qui suivent la signature du bail. La fenêtre indiquée sur le portail public du logement couvre les baux signés du 8 septembre 2024 au 31 décembre 2026 ; les baux de six mois aux médecins, infirmiers, enseignants et personnels en uniforme du secteur public sont aussi éligibles.
Elle est plus étroite qu’il n’y paraît. Une maison achetée cette année n’a pas trois années vides derrière elle, et la loi retire l’exonération rétroactivement si le logement revient à la location courte dans les trois ans. En septembre 2026, le gouvernement a annoncé que la mesure s’appliquerait pour 2027–2030 ; en octobre 2026, ce n’était qu’une annonce, sans projet de loi publié. Demandez à un comptable si votre historique correspond avant d’y compter.
Mettre fin à un bail : l’échéance, la sommation, l’ordonnance
Un bailleur ne peut pas mettre fin à un bail d’habitation de manière anticipée pour s’y installer ou pour vendre. Un locataire qui part plus tôt sans motif grave doit réparer le préjudice prouvé du bailleur, ou payer une clause pénale convenue et non abusive.
À l’échéance, la procédure en vigueur depuis le 1er mai 2026 en vertu de la loi 5221/2025 commence par une sommation signifiée par huissier qui laisse trois mois au locataire, puis une ordonnance de restitution des lieux signée par un avocat certifié désigné par le greffe du tribunal, exécutoire deux mois après sa signification. Le locataire peut faire opposition dans les 15 jours ouvrables. Pour des loyers impayés, il faut un avertissement de 15 jours et 20 jours pour l’exécution, soit environ trois mois en pratique. Les honoraires de l’avocat certificateur sont de 300 €, en plus de votre propre avocat et de l’huissier. Le versant locataire des mêmes règles figure dans louer à l’année avant d’acheter, et la manière d’organiser tout cela depuis un autre pays est traitée dans gérer une maison en Crète depuis l’étranger.
Le véritable inconvénient
La loi est faite pour le locataire, délibérément. Trois ans sont le minimum quoi que vous signiez, la maison ne peut pas être reprise pour votre propre été, et même la voie de restitution plus rapide laisse six mois à la fin. L’impôt porte sur la quasi-totalité du loyer, et l’incitation qui l’adoucirait dépend d’un historique que la plupart des nouveaux propriétaires n’ont pas. Il n’existe pas non plus de contrôle officiel de solvabilité des locataires ; la fédération des propriétaires en réclamait encore un en septembre 2026.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un avocat, d’un comptable, d’une agence de location ou de tout autre professionnel, et cela ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous n’aurez pas besoin de la maison pendant trois ans ou plus, que vous voulez un revenu régulier avec peu de travail, et que vous déclarerez le bail et encaisserez le loyer par banque dès le premier mois. Passez votre chemin si vous voulez profiter vous-même de la maison l’été, ou si votre projet suppose d’augmenter le loyer ou de récupérer la maison à bref délai : le droit grec des baux ne permet ni l’un ni l’autre.
Combien de temps dure un bail d’habitation en Grèce ?
Un bail portant sur un logement loué comme résidence du locataire dure au moins trois ans en vertu de l’article 2 de la loi 1703/1987, même si le contrat prévoit une durée plus courte ou indéterminée. Il ne peut être raccourci que par un accord ultérieur, conclu au moins six mois après la signature et prouvé par acte notarié. Les locations de résidences de vacances ou pour un autre usage relèvent plutôt du Code civil.
Dois-je déclarer un bail longue durée à l’administration fiscale grecque ?
Oui. Le bailleur dépose la déclaration de bail sur myAADE avant la fin du mois suivant le début ou la modification du bail, et le locataire dispose de 30 jours pour l’accepter ou la refuser ; le silence vaut acceptation. La fin du bail se déclare de la même manière, faute de quoi l’AADE le considère comme toujours en cours. La déclaration acceptée compte aussi plus tard, car la procédure rapide de restitution des lieux s’appuie sur elle.
Un bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année en Grèce ?
Seulement si le bail le prévoit. Un bail d’habitation grec peut indexer les hausses annuelles sur l’indice des prix à la consommation ou sur un pourcentage fixe, mais sans une telle clause le bailleur n’a aucun droit unilatéral d’augmenter le loyer. La seule règle supplétive légale, 75 % de la variation du coût de la vie de l’année précédente, ne s’applique que lorsqu’un bail a été conclu pour moins de trois ans.
Comment les revenus d’une location longue durée sont-ils imposés en Grèce en 2026 ?
Le loyer est imposé séparément des autres revenus : 15 % jusqu’à 12 000 € par an, 25 % jusqu’à 24 000 €, 35 % jusqu’à 36 000 € et 45 % au-delà. Un bailleur personne physique déduit un forfait de 5 % pour les réparations et les frais courants, mais seulement si le loyer est versé sur son compte bancaire déclaré à l’AADE, ce qui est obligatoire depuis le 1er janvier 2026. Un propriétaire non résident dépose une déclaration grecque pour le déclarer.
Existe-t-il une exonération fiscale pour louer une maison en Crète à l’année plutôt que sur Airbnb ?
Oui, de façon restreinte. Le loyer d’un logement de 120 m² au plus, resté vide pendant trois ans ou utilisé en location courte, puis loué à long terme par un bail d’au moins trois ans signé avant le 31 décembre 2026, est exonéré d’impôt sur le revenu pendant trois ans. Le gouvernement a annoncé en septembre 2026 que la fenêtre serait prolongée pour 2027–2030, mais vérifiez que la mesure a été votée avant d’y compter.
Combien de temps faut-il pour faire partir un locataire d’une maison en Grèce ?
Pas avant la fin du bail, car vouloir s’installer soi-même n’est pas un motif de résiliation anticipée. À l’échéance, la procédure en vigueur depuis le 1er mai 2026 exige une sommation de trois mois signifiée par huissier et une ordonnance de restitution des lieux délivrée par un avocat, exécutoire deux mois plus tard, soit environ six mois en pratique. Pour des loyers impayés, il faut un avertissement de 15 jours et 20 jours pour l’exécution.
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