Όταν ο ενοικιαστής σταματά να πληρώνει: η όχληση, η διαταγή απόδοσης μισθίου και πόσο πραγματικά διαρκεί
Τι μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης που νοικιάζει μακροχρόνια σπίτι στην Κρήτη όταν σταματήσει το ενοίκιο: η όχληση μέσω δικαστικού επιμελητή, η διαταγή απόδοσης μισθίου που από τον Μάιο του 2026 εκδίδει δικηγόρος οριζόμενος από το δικαστήριο, το δικαστήριο που κρίνει πλέον τις ανακοπές, οι προθεσμίες των 20 ημερών και των δύο μηνών, τα έξοδα και ο φόρος για ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν ποτέ, και το μισθωτήριο, η εγγύηση και ο εγγυητής που τα κάνουν όλα ευκολότερα, όπως ελέγχθηκαν τον Νοέμβριο του 2026.
Όταν ένας μακροχρόνιος ενοικιαστής στην Ελλάδα σταματά να πληρώνει, ο νόμος δίνει στον ιδιοκτήτη μια διαδικασία ταχύτερη απ’ ό,τι παλιότερα και ακόμη πιο αργή απ’ όσο περιμένουν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες. Τη διαταγή αποχώρησης την υπογράφει πλέον δικηγόρος που ορίζει το δικαστήριο και όχι δικαστής, αλλά λειτουργεί μόνο αν το μισθωτήριο είναι έγγραφο ή δηλωμένο στην ΑΑΔΕ, και ακόμη και τότε η γρήγορη διαδικασία παίρνει στην καλύτερη περίπτωση περίπου τρεις μήνες, περισσότερο αν ο ενοικιαστής αντισταθεί. Οι κανόνες όπως ίσχυαν τον Νοέμβριο του 2026, ελεγμένοι με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας όπως τροποποιήθηκε το 2025 και το 2026, τον Αστικό Κώδικα, την απόφαση του Υπουργείου Δικαιοσύνης για τους καταλόγους των δικηγόρων, την ΑΑΔΕ και τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.
Δεν είμαι δικηγόρος και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Κάθε βήμα παρακάτω περνά από τον δικό σας Έλληνα δικηγόρο και έναν δικαστικό επιμελητή, οι λεπτομέρειες εξαρτώνται από τη διατύπωση του μισθωτηρίου και από τον τρόπο που δηλώθηκε, και η διαδικασία τροποποιήθηκε δύο φορές μόνο μέσα στο 2026.
Τα απλήρωτα ενοίκια σε ένα λεπτό. Ένας δικαστικός επιμελητής επιδίδει έγγραφη όχληση τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την αίτηση· το ενοίκιο που καταβάλλεται μέσα σε αυτές τις ημέρες σταματά τη διαδικασία, εκτός αν οι καθυστερήσεις είναι επαναλαμβανόμενες (ΚΠολΔ άρθρο 637). Από την 1η Μαΐου 2026 τη διαταγή απόδοσης μισθίου την εκδίδει δικηγόρος που ορίζει η γραμματεία του δικαστηρίου μέσα σε 20 ημέρες, με €300 προκαταβολή (€400 μαζί με αίτημα για τα μισθώματα). Ο ενοικιαστής πρέπει να αποχωρήσει 20 ημέρες μετά την επίδοση και μπορεί να ασκήσει ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες· η ανακοπή δεν αναστέλλει την εκτέλεση, εκτός αν το διατάξει δικαστής (άρθρο 643). Η διαδικασία προϋποθέτει έγγραφο μισθωτήριο ή δήλωση στην ΑΑΔΕ που αποδέχθηκε ο ενοικιαστής· αλλιώς ακολουθεί αγωγή που διαρκεί πολλούς μήνες. Οι ανακοπές πηγαίνουν στο Μονομελές Πρωτοδικείο της περιοχής του ακινήτου (ν. 5108/2024). Στην πράξη περίπου τρεις μήνες. Τα ανείσπρακτα ενοίκια δεν φορολογούνται αν υπάρχει διαταγή ή αγωγή έως την προθεσμία της δήλωσης (ΚΦΕ άρθρο 39).
Δύο κείμενα: η λύση της μίσθωσης και η επιστροφή του σπιτιού
Το δικαίωμα το δίνει ο Αστικός Κώδικας. Κατά το άρθρο 597, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση όταν το μίσθωμα καταβάλλεται καθυστερημένα, ολικά ή εν μέρει, με προθεσμία τουλάχιστον ενός μήνα για μίσθωση ενός έτους ή περισσότερο και δέκα ημερών σε κάθε άλλη περίπτωση, και η καταγγελία δεν ισχύει αν ο ενοικιαστής καταβάλει τα οφειλόμενα και τα έξοδα πριν λήξει η προθεσμία. Ο ν. 1703/1987 αντιμετωπίζει τα απλήρωτα κοινόχρηστα και τα άλλα ποσά που οφείλονται από τη μίσθωση ως καθυστερούμενο μίσθωμα.
Τη γρήγορη θεραπεία τη δίνει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας: τη διαταγή απόδοσης μισθίου. Παλαιότεροι οδηγοί την τοποθετούν στο άρθρο 662Α και στα επόμενα άρθρα· το κείμενο του Κώδικα στο Lawspot σημειώνει το άρθρο 662Α ως καταργημένο, και η διαδικασία βρίσκεται πλέον στα άρθρα 637 έως 645. Η συνηθισμένη σειρά και οι προστασίες του ενοικιαστή περιγράφονται στον οδηγό για τη μακροχρόνια μίσθωση του σπιτιού σας στην Κρήτη.
Η όχληση, ο δικηγόρος και η διαταγή
Το άρθρο 637, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5221/2025, επιτρέπει τη διαταγή για μισθώματα που δεν καταβλήθηκαν λόγω υπερημερίας του μισθωτή, εφόσον η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως και έγγραφη όχληση επιδόθηκε με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την αίτηση. Η καταβολή μέσα σε αυτές τις 15 ημέρες, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει τη διαταγή, εκτός αν ο ενοικιαστής έχει καθυστερήσει επανειλημμένα, και η όχληση απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.
Για τις αιτήσεις που κατατίθενται από την 1η Μαΐου 2026, σύμφωνα με τη μεταβατική διάταξη όπως τη μετέθεσε ο ν. 5264/2025, η αίτηση δεν πηγαίνει σε δικαστή αλλά σε δικηγόρο από κατάλογο που τηρείται σε κάθε πρωτοδικείο, τον οποίο ορίζει η γραμματεία με αλφαβητική σειρά· ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διαλέξει ποιον. Κατά την απόφαση 2124/2026 του Υπουργείου Δικαιοσύνης, ο δικηγόρος παραλαμβάνει τον φάκελο μέσα σε 5 ημέρες και εκδίδει τη διαταγή μέσα σε 20, και αμείβεται προκαταβολικά μέσω του δικηγορικού συλλόγου, €300 για τη διαταγή ή €400 όταν ζητούνται μαζί και τα απλήρωτα μισθώματα. Ο ν. 5282/2026 και στη συνέχεια ο ν. 5303/2026, σε ισχύ από τις 22 Μαΐου 2026, αναδιατύπωσαν τα άρθρα 640 και 641 ώστε ο ορισθείς δικηγόρος να υπογράφει τη διαταγή ή να απορρίπτει την αίτηση· η διαταγή γίνεται εκτελεστή 20 ημέρες μετά την επίδοση. Ο δικαστικός επιμελητής επιδίδει την όχληση και τη διαταγή και εκτελεί την αποβολή· όχι ο ιδιοκτήτης.
Ποιο δικαστήριο, τώρα που δεν υπάρχουν ειρηνοδικεία
Τα ειρηνοδικεία που αναφέρουν οι παλαιότεροι οδηγοί καταργήθηκαν με τον ν. 5108/2024, και το άρθρο 14 ορίζει ότι κάθε αναφορά σε αυτά στη νομοθεσία νοείται ως αναφορά στο μονομελές πρωτοδικείο. Οι μισθωτικές διαφορές υπάγονται αποκλειστικά στο δικαστήριο της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο (άρθρο 29) και δικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρο 614)· η ίδια μεταρρύθμιση καλύπτεται και στις διαφορές με γείτονες.
Ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοση (άρθρο 642). Η ανακοπή από μόνη της δεν σταματά την εκτέλεση: κατά το άρθρο 643, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5282/2026, δικαστής του ίδιου δικαστηρίου μπορεί να την αναστείλει με αίτηση του ενοικιαστή, με ή χωρίς εγγυοδοσία, μέχρι να εκδοθεί απόφαση για την ανακοπή.
Ρεαλιστικοί χρόνοι και κόστη
Η ομοσπονδία ιδιοκτητών ΠΟΜΙΔΑ υπολογίζει τη διαδικασία για απλήρωτα ενοίκια σε περίπου τρεις μήνες στην πράξη· οι αργίες, μια ανακοπή ή μια αναστολή την επιμηκύνουν. Όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο μισθωτήριο ή με δήλωση στην ΑΑΔΕ που αποδέχθηκε ο ενοικιαστής, ή όταν ζητείται και αποζημίωση, ο δρόμος είναι μια τακτική αγωγή ενώπιον του πρωτοδικείου, που κατά την ΠΟΜΙΔΑ συνήθως διαρκεί πολλούς μήνες.
Πέρα από τα €300–400, ο ιδιοκτήτης πληρώνει τον δικό του δικηγόρο, τον δικαστικό επιμελητή και τα τέλη για το εκτελεστό απόγραφο της διαταγής. Δεν βρέθηκε δημοσιευμένη κλίμακα για αυτά που να μπορεί να ελεγχθεί, οπότε ζητήστε από τον δικηγόρο σας γραπτή εκτίμηση· η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι οι ιδιοκτήτες συχνά δεν τα παίρνουν ποτέ πίσω. Πώς οργανώνονται όλα αυτά από το εξωτερικό εξηγείται στη διαχείριση ενός σπιτιού στην Κρήτη από το εξωτερικό.
Η εγγύηση, και ο φόρος για ενοίκια που δεν εισπράξατε ποτέ
Ο ν. 1703/1987 περιορίζει την εγγύηση σε δύο μηνιαία μισθώματα και επιτρέπει την προκαταβολή μισθώματος μόνο για τον τρέχοντα μήνα. Σύμφωνα με την ένωση καταναλωτών ΕΕΚΕ, ο εκμισθωτής μπορεί να κρατήσει την εγγύηση μόνο για οφειλές ή ζημιές. Απέναντι σε τρεις ή περισσότερους μήνες χωρίς ενοίκιο, η εγγύηση δύο μηνών δεν φτάνει.
Ο φόρος είναι το κομμάτι που ξεφεύγει από τους ιδιοκτήτες. Κατά το άρθρο 39 §4 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, τα μισθώματα που δεν εισπράχθηκαν μένουν εκτός εισοδήματος μόνο αν, έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης, υπάρχει κατά του ενοικιαστή διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση ή κατατεθειμένη αγωγή· φορολογούνται στο έτος που πράγματι εισπράττονται. Σύμφωνα με δημοσιεύματα για τη διαδικασία της ΑΑΔΕ, τα φυσικά πρόσωπα υποβάλλουν το αίτημα στην ΑΑΔΕ πριν από τη δήλωση, με υπεύθυνη δήλωση και τα δικαστικά έγγραφα. Αν περιμένετε να δείτε αν θα πληρώσει ο ενοικιαστής, μπορεί να καταλήξετε να πληρώνετε φόρο για χρήματα που δεν είδατε ποτέ.
Πρόληψη: τα χαρτιά που κάνουν δυνατή τη γρήγορη διαδικασία
Όλα τα παραπάνω προϋποθέτουν ότι η μίσθωση μπορεί να αποδειχθεί. Υπογράψτε έγγραφο μισθωτήριο και δηλώστε το στο myAADE: κατά την απόφαση Α.1068/2025 ο ενοικιαστής έχει 30 ημέρες για να αποδεχθεί ή να απορρίψει τη δήλωση, και η σιωπή λογίζεται ως αποδοχή. Το ίδιο αρχείο μετρά και αν πουλήσετε κάποτε, όπως εξηγεί ο οδηγός για την αγορά ακινήτου με ενοικιαστή.
Ζητήστε συστάσεις και πάρτε ολόκληρη την εγγύηση των δύο μηνών. Ένας εγγυητής που υπογράφει το μισθωτήριο είναι η ισχυρότερη διαθέσιμη προστασία, και κατά το άρθρο 849 του Αστικού Κώδικα η εγγύηση που δεν δίνεται εγγράφως είναι άκυρη. Ελέγχετε, όπως συμβουλεύει η ΕΕΚΕ, ότι ο ενοικιαστής πληρώνει τα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς, γιατί αυτά είναι συνήθως τα πρώτα που μένουν απλήρωτα.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Ακόμη και η ταχύτερη διαδικασία αφήνει μήνες χωρίς ενοίκιο, έξοδα που πληρώνονται προκαταβολικά και σπάνια ανακτώνται, μια εγγύηση που καλύπτει μέρος του κενού, και έναν ενοικιαστή που μπορεί να ζητήσει από δικαστή να παγώσει την εκτέλεση. Την αποβολή την κάνει ο δικαστικός επιμελητής, όχι ο ιδιοκτήτης. Οι κανόνες άλλαξαν τον Μάιο του 2026 και ξανά από τότε, οπότε σχόλια ενός έτους πριν μπορεί να περιγράφουν μια διαδικασία που δεν υπάρχει πια. Και μια αδήλωτη μίσθωση χάνει εντελώς τη γρήγορη διαδικασία.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου δικηγόρου, δικαστικού επιμελητή, γραφείου μισθώσεων, ασφαλιστή ή οποιασδήποτε άλλης επιχείρησης· το Υπουργείο Δικαιοσύνης, τα δικαστήρια, η ΑΑΔΕ και οι δικηγορικοί σύλλογοι κατονομάζονται ως οι δημόσιοι φορείς που είναι, και η ΠΟΜΙΔΑ και η ΕΕΚΕ ως οι ενώσεις ιδιοκτητών και καταναλωτών των οποίων παρατίθενται οι δημοσιευμένες οδηγίες.
Αξίζει αν νοικιάζετε μακροχρόνια και θέλετε να είστε έτοιμοι πριν στραβώσει κάτι: ένα έγγραφο, δηλωμένο μισθωτήριο, ολόκληρη η εγγύηση και μια έγγραφη εγγύηση τρίτου είναι αυτά που κάνουν δυνατή τη διαδικασία των τριών μηνών, και η έγκαιρη κατάθεση κρατά τα απλήρωτα ενοίκια έξω από τον φόρο σας. Προσπεράστε το αν ελπίζατε ότι η μεταρρύθμιση του 2026 σημαίνει γρήγορη έξωση: μίκρυνε τη γραφειοκρατία, όχι τις προστασίες, και χωρίς μισθωτήριο που αποδεικνύεται επιστρέφετε σε μια τακτική δικαστική υπόθεση.
Πόσο διαρκεί η έξωση ενοικιαστή για απλήρωτα ενοίκια στην Ελλάδα;
Με τη γρήγορη διαδικασία, περίπου τρεις μήνες. Ο δικηγόρος του ιδιοκτήτη επιδίδει με δικαστικό επιμελητή έγγραφη όχληση τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την αίτηση, δικηγόρος που ορίζει η γραμματεία του δικαστηρίου εκδίδει τη διαταγή απόδοσης μισθίου μέσα σε 20 ημέρες, και ο ενοικιαστής πρέπει να αποχωρήσει 20 ημέρες μετά την επίδοση της διαταγής. Μια ανακοπή του ενοικιαστή ή μια αίτηση αναστολής της εκτέλεσης μπορεί να προσθέσει μήνες.
Ποιος εκδίδει σήμερα τη διαταγή απόδοσης μισθίου στην Ελλάδα;
Από την 1η Μαΐου 2026, πιστοποιημένος δικηγόρος και όχι δικαστής. Η γραμματεία του δικαστηρίου ορίζει έναν με αλφαβητική σειρά από κατάλογο που τηρείται σε κάθε πρωτοδικείο, και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιλέξει ποιον. Ο δικηγόρος ελέγχει τον φάκελο και υπογράφει τη διαταγή ή απορρίπτει την αίτηση· ο ιδιοκτήτης προκαταβάλλει στον δικηγορικό σύλλογο την αμοιβή του δικηγόρου, €300, ή €400 όταν ζητούνται μαζί και τα απλήρωτα ενοίκια.
Μπορεί ο ενοικιαστής να πληρώσει καθυστερημένα και να σταματήσει την έξωση στην Ελλάδα;
Την πρώτη φορά, ναι. Κατά το άρθρο 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, το μίσθωμα που καταβάλλεται μέσα στις 15 ημέρες μετά την όχληση του δικαστικού επιμελητή, και αποδεικνύεται εγγράφως, αποκλείει τη διαταγή απόδοσης μισθίου, εκτός αν ο ενοικιαστής έχει καθυστερήσει επανειλημμένα. Ο Αστικός Κώδικας λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο: η καταγγελία για καθυστέρηση μισθώματος δεν ισχύει αν τα οφειλόμενα και τα έξοδα καταβληθούν πριν λήξει η προθεσμία.
Ποιο δικαστήριο εκδικάζει τις υποθέσεις έξωσης στην Ελλάδα μετά την κατάργηση των ειρηνοδικείων;
Το Μονομελές Πρωτοδικείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο ν. 5108/2024 κατάργησε τα ειρηνοδικεία και ορίζει ότι κάθε νομοθετική αναφορά σε αυτά νοείται ως αναφορά στο δικαστήριο αυτό. Η γραμματεία του ορίζει τον δικηγόρο που εκδίδει τις διαταγές απόδοσης μισθίου, και δικαστής του ίδιου δικαστηρίου αποφασίζει για την ανακοπή του ενοικιαστή και για κάθε αίτηση αναστολής της εκτέλεσης.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να κρατήσει την εγγύηση για απλήρωτα ενοίκια στην Ελλάδα;
Η εγγύηση μπορεί να παρακρατηθεί για οφειλές ή ζημιές, στις οποίες περιλαμβάνονται τα απλήρωτα ενοίκια, αλλά όχι ως ποινή. Ο ν. 1703/1987 την περιορίζει σε δύο μηνιαία μισθώματα, οπότε απέναντι σε έναν ενοικιαστή που έχει σταματήσει να πληρώνει σπάνια καλύπτει τους μήνες που διαρκεί η απόδοση του μισθίου. Η έγγραφη εγγύηση ενός τρίτου, του εγγυητή, είναι το μεγαλύτερο δίχτυ ασφαλείας, και για να είναι έγκυρη πρέπει να δοθεί εγγράφως.
Πληρώνω φόρο για ενοίκια που δεν μου κατέβαλε ποτέ ο ενοικιαστής στην Ελλάδα;
Όχι, αν κινηθείτε εγκαίρως. Το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος εξαιρεί από το εισόδημα τα ανείσπρακτα ενοίκια όταν, έως την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης, υπάρχει κατά του ενοικιαστή διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση ή κατατεθειμένη αγωγή. Τα ενοίκια φορολογούνται αργότερα μόνο αν εισπραχθούν. Τα ποσά για τον χρόνο μετά τη λήξη της μίσθωσης δεν υπάγονται, και το αίτημα υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ πριν από τη δήλωση.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.