Wenn der Mieter in Griechenland nicht mehr zahlt: die Aufforderung, die Räumungsanordnung und wie lange es wirklich dauert
Was ein Eigentümer, der ein Haus auf Kreta langfristig vermietet, tun kann, wenn die Miete ausbleibt: die vom Gerichtsvollzieher zugestellte Aufforderung, die Räumungsanordnung, die seit Mai 2026 ein vom Gericht bestimmter Rechtsanwalt erlässt, das Gericht, das jetzt über Widersprüche entscheidet, die Fristen von 20 Tagen und zwei Monaten, die Kosten und die Steuer auf nie erhaltene Miete, und der Mietvertrag, die Kaution und der Bürge, die all das leichter machen, geprüft im November 2026.
Wenn ein Langzeitmieter in Griechenland nicht mehr zahlt, gibt das Gesetz dem Eigentümer einen Weg, der schneller ist als früher und immer noch langsamer, als die meisten Eigentümer erwarten. Die Räumungsanordnung unterzeichnet jetzt ein vom Gericht bestimmter Rechtsanwalt statt eines Richters, aber sie funktioniert nur, wenn der Mietvertrag schriftlich vorliegt oder bei der AADE erklärt ist, und selbst dann dauert der schnelle Weg bestenfalls etwa drei Monate, länger, wenn sich der Mieter wehrt. Die Regeln, wie sie im November 2026 galten, geprüft anhand der Zivilprozessordnung in der Fassung von 2025 und 2026, des Zivilgesetzbuchs, des Erlasses des Justizministeriums zu den Anwaltslisten, der AADE und des Einkommensteuergesetzbuchs.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder Schritt unten läuft über Ihren eigenen griechischen Anwalt und einen Gerichtsvollzieher, die Einzelheiten hängen vom Wortlaut des Mietvertrags und davon ab, wie er erklärt wurde, und das Verfahren wurde allein 2026 zweimal geändert.
Mietrückstand in einer Minute. Ein Gerichtsvollzieher stellt mindestens 15 Tage vor dem Antrag eine schriftliche Aufforderung zu; Miete, die in diesen Tagen gezahlt wird, stoppt das Verfahren, außer bei wiederholtem Verzug (Zivilprozessordnung Art. 637). Seit dem 1. Mai 2026 erlässt die Räumungsanordnung ein von der Geschäftsstelle des Gerichts bestimmter Rechtsanwalt binnen 20 Tagen, für 300 € im Voraus (400 € mit Mietforderung). Der Mieter muss 20 Tage nach Zustellung ausziehen und kann binnen 15 Arbeitstagen Widerspruch einlegen; ein Widerspruch hemmt die Vollstreckung nicht, außer ein Richter ordnet es an (Art. 643). Der Weg setzt einen schriftlichen Mietvertrag oder eine vom Mieter angenommene AADE-Erklärung voraus; sonst ist es eine Klage, die viele Monate dauert. Widersprüche gehen an das Gericht erster Instanz in Einzelrichterbesetzung am Ort der Immobilie (Gesetz 5108/2024). In der Praxis etwa drei Monate. Nicht eingezogene Miete bleibt einkommensteuerfrei, wenn bis zur Abgabefrist eine Anordnung oder Klage vorliegt (Einkommensteuergesetzbuch Art. 39).
Zwei Texte: den Mietvertrag beenden und das Haus zurückbekommen
Das Recht gibt das Zivilgesetzbuch. Nach Artikel 597 kann ein Vermieter kündigen, wenn die Miete ganz oder teilweise verspätet gezahlt wird, mit mindestens einem Monat Frist bei einem Mietvertrag von einem Jahr oder länger und sonst zehn Tagen, und die Kündigung ist wirkungslos, wenn der Mieter Rückstand und Kosten vor Ablauf der Frist zahlt. Das Gesetz 1703/1987 behandelt unbezahlte Nebenkosten und andere aus dem Mietvertrag geschuldete Beträge als rückständige Miete.
Das schnelle Mittel gibt die Zivilprozessordnung: die Räumungsanordnung (διαταγή απόδοσης μισθίου). Ältere Ratgeber verorten sie in Artikel 662A und den folgenden Artikeln; der Text der Zivilprozessordnung bei Lawspot markiert Artikel 662A als aufgehoben, und das Verfahren steht heute in den Artikeln 637 bis 645. Den üblichen Ablauf und den Schutz des Mieters beschreibt der Beitrag über die langfristige Vermietung Ihres Hauses auf Kreta.
Die Aufforderung, der Anwalt und die Anordnung
Artikel 637 in der Fassung des Gesetzes 5221/2025 erlaubt die Anordnung wegen schuldhaft nicht gezahlter Miete, wenn der Mietvertrag schriftlich nachgewiesen ist und eine schriftliche Aufforderung (όχληση) mindestens 15 Tage vor dem Antrag durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt wurde. Zahlung innerhalb dieser 15 Tage, schriftlich nachgewiesen, schließt die Anordnung aus, es sei denn, der Mieter war wiederholt im Verzug, und die Aufforderung ist nur beim ersten Mal nötig.
Für Anträge ab dem 1. Mai 2026 geht der Antrag nach der durch das Gesetz 5264/2025 verschobenen Übergangsregel nicht an einen Richter, sondern an einen Rechtsanwalt aus einer Liste, die an jedem Gericht erster Instanz geführt wird und aus der die Geschäftsstelle in alphabetischer Reihenfolge zuteilt; der Eigentümer kann nicht wählen, wer es wird. Nach dem Erlass 2124/2026 des Justizministeriums holt der Anwalt die Akte binnen 5 Tagen ab und erlässt die Anordnung binnen 20, und er wird im Voraus über die Anwaltskammer bezahlt, 300 € für die Anordnung oder 400 €, wenn zugleich die rückständige Miete geltend gemacht wird. Das Gesetz 5282/2026 und danach das Gesetz 5303/2026, in Kraft seit dem 22. Mai 2026, haben die Artikel 640 und 641 so neu gefasst, dass der bestellte Anwalt die Anordnung unterzeichnet oder den Antrag abweist; die Anordnung wird 20 Tage nach Zustellung vollstreckbar. Der Gerichtsvollzieher (δικαστικός επιμελητής) stellt die Aufforderung und die Anordnung zu und führt die Räumung durch; der Eigentümer nicht.
Welches Gericht, jetzt, da es keine Friedensgerichte mehr gibt
Die Friedensgerichte, die ältere Ratgeber erwähnen, wurden mit dem Gesetz 5108/2024 abgeschafft, und Artikel 14 bestimmt, dass jeder Verweis auf sie in Rechtsvorschriften das Gericht erster Instanz in Einzelrichterbesetzung meint. Mietstreitigkeiten gehören ausschließlich vor das Gericht am Ort der Immobilie (Artikel 29) und werden im besonderen Verfahren für Vermögensstreitigkeiten verhandelt (Artikel 614); dieselbe Reform behandelt auch der Beitrag zu Streit mit Nachbarn.
Der Mieter kann binnen 15 Arbeitstagen nach Zustellung Widerspruch einlegen (Artikel 642). Ein Widerspruch stoppt die Vollstreckung nicht von selbst: Nach Artikel 643 in der Fassung des Gesetzes 5282/2026 kann ein Richter dieses Gerichts sie auf Antrag des Mieters, mit oder ohne Sicherheitsleistung, bis zur Entscheidung über den Widerspruch aussetzen.
Realistische Fristen und Kosten
Der Eigentümerverband ΠΟΜΙΔΑ veranschlagt den Weg bei Mietrückstand in der Praxis auf etwa drei Monate; Feiertage, ein Widerspruch oder eine Aussetzung verlängern ihn. Wo der Mietvertrag nicht durch einen schriftlichen Vertrag oder eine vom Mieter angenommene AADE-Erklärung nachgewiesen ist oder zusätzlich Schadensersatz verlangt wird, führt der Weg über eine ordentliche Klage vor dem Gericht erster Instanz, die laut ΠΟΜΙΔΑ in der Regel viele Monate dauert.
Über die 300–400 € hinaus zahlt der Eigentümer seinen eigenen Anwalt, den Gerichtsvollzieher und die Gebühren für die vollstreckbare Ausfertigung der Anordnung. Eine veröffentlichte Gebührenordnung dafür ließ sich nicht prüfen, also bitten Sie Ihren Anwalt um eine schriftliche Schätzung; die ΠΟΜΙΔΑ merkt an, dass Eigentümer diese Kosten oft nie zurückbekommen. Wie Sie all das aus dem Ausland organisieren, beschreibt der Beitrag zur Verwaltung eines Hauses auf Kreta aus dem Ausland.
Die Kaution, und die Steuer auf Miete, die Sie nie erhalten haben
Das Gesetz 1703/1987 begrenzt die Kaution auf zwei Monatsmieten und erlaubt eine Vorauszahlung der Miete nur für den laufenden Monat. Nach dem Verbraucherverband ΕΕΚΕ darf der Vermieter die Kaution nur für Schulden oder Schäden einbehalten. Gegen drei oder mehr Monate ohne Miete reichen zwei Monatsmieten Kaution nicht aus.
Die Steuer ist der Teil, den Eigentümer übersehen. Nach Artikel 39 §4 des Einkommensteuergesetzbuchs bleibt nicht eingezogene Miete nur dann außerhalb des Einkommens, wenn bis zur Abgabefrist der Erklärung ein Zahlungsbefehl, eine Räumungsanordnung, ein Urteil oder eine eingereichte Klage gegen den Mieter vorliegt; versteuert wird sie im Jahr des tatsächlichen Eingangs. Laut Presseberichten zum Verfahren der AADE beantragen natürliche Personen dies vor der Erklärung bei der AADE, mit einer eidesstattlichen Erklärung und den Gerichtsunterlagen. Abzuwarten, ob der Mieter zahlt, kann Steuer auf Geld bedeuten, das Sie nie gesehen haben.
Vorbeugung: die Papiere, die den schnellen Weg möglich machen
Alles oben setzt voraus, dass sich der Mietvertrag nachweisen lässt. Unterzeichnen Sie einen schriftlichen Mietvertrag und erklären Sie ihn auf myAADE: Nach dem Erlass A.1068/2025 hat der Mieter 30 Tage, um die Erklärung anzunehmen oder abzulehnen, und Schweigen gilt als Annahme. Derselbe Nachweis zählt, falls Sie je verkaufen, wie der Beitrag zum Kauf einer vermieteten Immobilie erklärt.
Verlangen Sie Referenzen und nehmen Sie die volle Kaution von zwei Monatsmieten. Ein Bürge, der den Mietvertrag mitunterzeichnet, ist der stärkste verfügbare Schutz, und nach Artikel 849 des Zivilgesetzbuchs ist eine nicht schriftlich erteilte Bürgschaft nichtig. Prüfen Sie, wie die ΕΕΚΕ rät, dass der Mieter Nebenkosten und Versorgungsrechnungen zahlt, denn diese bleiben meist als Erstes liegen.
Der ehrliche Nachteil
Selbst der schnellere Weg lässt Monate ohne Miete, Kosten, die vorab gezahlt und selten erstattet werden, eine Kaution, die einen Teil der Lücke deckt, und einen Mieter, der einen Richter bitten kann, die Vollstreckung auszusetzen. Die Räumung ist Sache des Gerichtsvollziehers, nicht des Eigentümers. Die Regeln haben sich im Mai 2026 geändert und seitdem erneut, sodass Kommentare von vor einem Jahr ein Verfahren beschreiben können, das es nicht mehr gibt. Und eine nicht erklärte Vermietung verliert den schnellen Weg ganz.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Rechtsanwälte, Gerichtsvollzieher, Vermietungsagenturen, Versicherer noch andere Unternehmen namentlich genannt; das Justizministerium, die Gerichte, die AADE und die Anwaltskammern werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind, und ΠΟΜΙΔΑ und ΕΕΚΕ als die Eigentümer- und Verbraucherverbände, deren veröffentlichte Hinweise zitiert werden.
Lohnt sich, wenn Sie langfristig vermieten und vorbereitet sein wollen, bevor etwas schiefgeht: Ein schriftlicher, erklärter Mietvertrag, die volle Kaution und eine schriftliche Bürgschaft machen den Weg von drei Monaten erst möglich, und rechtzeitiges Handeln hält nicht gezahlte Miete aus Ihrer Steuer heraus. Lassen Sie es, wenn Sie gehofft hatten, die Reform von 2026 bedeute eine schnelle Räumung: Sie hat den Papierkram verkürzt, nicht den Schutz, und ohne nachweisbaren Mietvertrag sind Sie wieder in einem ordentlichen Gerichtsverfahren.
Wie lange dauert es, einen Mieter wegen Mietrückstand in Griechenland zu räumen?
Auf dem schnellen Weg etwa drei Monate. Der Anwalt des Eigentümers lässt mindestens 15 Tage vor dem Antrag eine schriftliche Aufforderung durch einen Gerichtsvollzieher zustellen, ein von der Geschäftsstelle des Gerichts bestimmter Rechtsanwalt erlässt die Räumungsanordnung binnen 20 Tagen, und der Mieter muss 20 Tage nach Zustellung der Anordnung ausziehen. Ein Widerspruch des Mieters oder ein Antrag auf Aussetzung der Vollstreckung kann Monate hinzufügen.
Wer erlässt heute in Griechenland eine Räumungsanordnung (διαταγή απόδοσης μισθίου)?
Seit dem 1. Mai 2026 ein zertifizierter Rechtsanwalt statt eines Richters. Die Geschäftsstelle des Gerichts teilt ihn in alphabetischer Reihenfolge aus einer Liste zu, die an jedem Gericht erster Instanz geführt wird, und der Eigentümer kann nicht wählen, wer es wird. Der Anwalt prüft die Akte und unterzeichnet die Anordnung oder weist den Antrag ab; der Eigentümer zahlt die Vergütung des Anwalts von 300 € im Voraus an die Anwaltskammer, oder 400 €, wenn zugleich rückständige Miete geltend gemacht wird.
Kann ein Mieter in Griechenland verspätet zahlen und die Räumung stoppen?
Beim ersten Mal ja. Nach Artikel 637 der Zivilprozessordnung schließt Miete, die innerhalb von 15 Tagen nach der Aufforderung des Gerichtsvollziehers gezahlt und schriftlich nachgewiesen wird, die Räumungsanordnung aus, es sei denn, der Mieter war wiederholt im Verzug. Das Zivilgesetzbuch funktioniert genauso: Eine Kündigung wegen verspäteter Miete ist wirkungslos, wenn Rückstand und Kosten vor Ablauf der Kündigungsfrist gezahlt werden.
Welches Gericht ist in Griechenland nach der Abschaffung der Friedensgerichte für Räumungen zuständig?
Das Gericht erster Instanz in Einzelrichterbesetzung am Ort der Immobilie. Das Gesetz 5108/2024 hat die Friedensgerichte abgeschafft und bestimmt, dass jeder gesetzliche Verweis auf sie dieses Gericht meint. Seine Geschäftsstelle bestimmt den Rechtsanwalt, der Räumungsanordnungen erlässt, und ein Richter dort entscheidet über den Widerspruch eines Mieters und jeden Antrag auf Aussetzung der Vollstreckung.
Darf ein Vermieter in Griechenland die Kaution für rückständige Miete einbehalten?
Die Kaution darf für Schulden oder Schäden einbehalten werden, wozu rückständige Miete gehört, aber nicht als Strafe. Das Gesetz 1703/1987 begrenzt sie auf zwei Monatsmieten, sodass sie bei einem Mieter, der nicht mehr zahlt, selten die Monate abdeckt, die eine Räumung dauert. Eine schriftliche Bürgschaft eines Dritten ist das größere Sicherheitsnetz, und sie muss schriftlich sein, um gültig zu sein.
Zahle ich in Griechenland Steuer auf Miete, die mein Mieter nie gezahlt hat?
Nicht, wenn Sie rechtzeitig handeln. Artikel 39 des Einkommensteuergesetzbuchs lässt nicht eingezogene Miete außerhalb des Einkommens, wenn bis zur Abgabefrist der Steuererklärung ein Zahlungsbefehl, eine Räumungsanordnung, ein Urteil oder eine eingereichte Klage gegen den Mieter vorliegt. Die Miete wird später nur versteuert, wenn sie eingeht. Beträge nach einem abgelaufenen Mietvertrag fallen nicht darunter, und der Antrag läuft vor der Erklärung über die AADE.
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