L’exonération de taxe de mutation pour la première résidence en Grèce : qui y a droit en s’installant en Crète, les plafonds et la règle des cinq ans
La Grèce exonère de la taxe de mutation de 3,09 % la première résidence d’un acheteur jusqu’à 200 000 € pour une personne seule et 250 000 € pour un acheteur marié, plus 25 000 € pour chacun des deux premiers enfants, mais seulement pour les personnes qui vivent en Grèce ou s’y installent dans les deux ans. Qui y a droit, les conditions et la remise en cause de l’avantage, la façon de la demander, et son articulation avec la TVA sur le neuf et le Golden Visa, telle que la loi se présentait en octobre 2026.
La Grèce accorde un avantage fiscal généreux à ceux qui achètent ici leur première résidence, et il en est rarement question dans l’achat d’un étranger, parce que la plupart des étrangers n’y ont pas droit. L’article 1 de la loi 1078/1980 supprime la taxe de mutation de 3,09 % jusqu’à 200 000 € pour un acheteur seul et 250 000 € pour un acheteur marié, plus 25 000 € pour chacun des deux premiers enfants. Cette exonération est écrite pour les personnes qui vivent en Grèce, y compris un Européen qui s’installe en Crète pour de bon. En bref : si vous vous installez ici et achetez le seul logement de la famille, demandez-la, et prévoyez de garder la maison cinq ans. La loi telle qu’elle se présentait en octobre 2026, vérifiée dans le texte de l’article, sur la page de l’administration fiscale elle-même, dans le code de la TVA et dans la presse grecque la plus récente.
Je ne suis ni avocat ni conseiller fiscal, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Votre droit à l’exonération dépend de votre famille, de votre résidence et de ce que vous possédez déjà : faites-le confirmer par écrit par votre avocat avant l’acompte.
L’exonération de la première résidence en une minute. En vertu de la loi 1078/1980, article 1, la première résidence d’un acheteur est exonérée de la taxe de mutation de 3 % et de sa surtaxe municipale de 3 % jusqu’à une valeur imposable de 200 000 € pour une personne seule et de 250 000 € pour une personne mariée, plus 25 000 € pour chacun des deux premiers enfants et 30 000 € à partir du troisième. Terrains : 50 000 € et 100 000 €. Elle est ouverte aux Grecs et aux citoyens de l’UE et de l’EEE, aux réfugiés reconnus et aux résidents de longue durée non européens qui vivent en permanence en Grèce ou s’y installent dans les deux ans. Ni l’acheteur, ni son conjoint, ni un enfant mineur ne doit posséder un logement de 70 m² plus 25 m² par enfant dans une circonscription de plus de 3 000 habitants. Vendez dans les cinq ans et la taxe est due ; demandez-la à tort et 100 % s’y ajoutent. Un acheteur qui remplit les conditions et achète un logement neuf ne paie aucune TVA (code de la TVA, art. 27).
Ce que vaut l’exonération
La taxe de mutation est de 3 % de la valeur imposable, c’est-à-dire la plus élevée entre le prix et la valeur objective, plus une surtaxe municipale de 3 % de la taxe : 3,09 % au total, payés avant l’acte. La page de l’administration fiscale fixe les montants exonérés : 200 000 € pour un acheteur non marié, 250 000 € pour un acheteur marié ou pour un acheteur non marié ayant un handicap d’au moins 67 %, 275 000 € pour un acheteur marié ayant un tel handicap, chacun relevé de 25 000 € pour chacun des deux premiers enfants et de 30 000 € pour chaque enfant suivant. C’est la fourchette « de 200 000 à 275 000 €, plus un montant par enfant » de l’article sur la valeur objective : elle va de l’acheteur seul à l’acheteur marié en situation de handicap.
En chiffres ronds : un acheteur marié avec deux enfants qui s’installe ici et achète en son nom un appartement à 320 000 € dispose d’un plafond de 300 000 € ; il paie donc 3,09 % sur 20 000 €, environ 620 €, au lieu d’environ 9 900 €. Le reste de la facture figure dans ce que coûte vraiment un achat en Crète.
Qui y a droit : là où vous vivez, pas seulement votre passeport
L’article 1 énumère cinq groupes : les Grecs ; les personnes d’origine grecque venues d’Albanie, de Turquie et de l’ex-Union soviétique ; les citoyens de l’UE et de l’EEE ; les réfugiés reconnus ; et les ressortissants de pays tiers titulaires du statut de résident de longue durée en Grèce. Ce qui les réunit, c’est la résidence : l’acheteur doit vivre en permanence en Grèce ou avoir l’intention de s’y installer. Le terme de la loi est la résidence permanente, et non la résidence fiscale, même si les deux vont généralement ensemble ; voir la règle des 183 jours. Un acheteur français ou néerlandais qui s’installe en Crète en tant que citoyen de l’UE y a droit comme un Grec. Un acheteur qui vit encore à Lyon peut aussi la demander, mais dispose de deux ans pour s’installer ; s’il ne l’a pas fait, il doit déposer une déclaration dans les six mois qui suivent et payer la taxe.
Pour les acheteurs non européens, la porte est plus étroite. L’article vise le statut de résident de longue durée, qui suit normalement cinq ans de séjour légal, comme l’explique résidence de longue durée et nationalité. Le Golden Visa est un titre d’investisseur distinct : à lui seul, il n’ouvre donc pas droit à l’exonération.
Les conditions : aucun logement adapté, et cinq ans
L’exonération est perdue si l’acheteur, son conjoint ou un enfant mineur détient déjà la pleine propriété, l’usufruit ou un droit d’habitation sur un logement qui répond aux besoins de la famille, ou sur un terrain constructible qui le permettrait, dans une circonscription municipale ou communale de plus de 3 000 habitants. Un logement répond à ces besoins à partir de 70 m² (90 m² pour un acheteur ayant un handicap de 67 % ou plus), plus 25 m² pour chacun des deux premiers enfants et 30 m² pour chaque enfant suivant. Une part d’une petite maison dans un village de 400 habitants ne fait pas obstacle ; pour un couple sans enfant, un appartement de 75 m² à Héraklion, si. Qu’un logement à l’étranger compte ou non, l’article ne le dit pas : demandez à votre avocat.
L’exonération n’est accordée qu’une fois, avec une voie étroite pour un achat de remplacement ultérieur. Le logement doit rester la propriété de l’acheteur pendant au moins cinq ans : vendez-le, ou constituez sur lui un droit réel autre qu’une hypothèque, avant ce terme, et la taxe doit être déclarée et payée en une seule fois avant le nouvel acte. L’article ne dit rien de la location. Une exonération accordée alors que les conditions n’étaient pas remplies coûte la taxe plus 100 % supplémentaires, et l’État dispose de quinze ans pour la réclamer.
Comment la demander
L’exonération se demande dans la déclaration de taxe de mutation elle-même, déposée en ligne sur la plateforme myPROPERTY de l’administration fiscale, normalement par le notaire ; l’acte est signé une fois la déclaration acceptée et l’éventuelle taxe sur l’excédent payée. Les justificatifs de la situation familiale, de ce que possède chaque membre de la famille et de la résidence sont fixés par des décisions du ministère des Finances prises en application du paragraphe 11 de l’article : le notaire vous dira quels certificats et quelles déclarations sur l’honneur apporter. Avec la voie des deux ans, vous promettez une installation future, et le centre des impôts peut le vérifier.
Le neuf : la TVA, la suspension et la première résidence
Un logement neuf vendu par son promoteur est en principe soumis à une TVA de 24 % au lieu de la taxe de mutation. Deux règles atténuent cela. La première est permanente : l’article 27(1)(λα) du code de la TVA, ratifié par la loi 5144/2024, exonère de TVA la livraison d’un bâtiment à toute personne ayant droit à l’exonération de la première résidence, ce droit étant apprécié définitivement à la livraison. La seconde est temporaire : les promoteurs peuvent placer leurs logements neufs invendus sous une suspension de TVA, prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi 5246/2025, et ces ventes acquittent à la place la taxe de mutation, sur laquelle l’acheteur qui remplit les conditions demande l’exonération. En septembre 2026, le gouvernement a annoncé que la suspension irait jusqu’en 2030 ; le 24 octobre 2026, la presse grecque l’a située dans un projet de loi du ministère des Finances, qui doit être voté en novembre, la prolongeant jusqu’à fin 2027 — une annonce jusqu’au vote. Si vous achetez sur plan, faites préciser dans le contrat quel régime s’applique et qui supporte la taxe si votre situation change d’ici la livraison.
Le véritable inconvénient
L’exonération récompense les personnes que la Grèce veut voir rester, et elle prend le mot au sérieux. Deux ans pour s’installer, c’est court si un emploi ou une année scolaire à l’étranger prend du retard ; cinq ans de détention vous enferment dans une maison qui se trouve peut-être dans le mauvais village ; et une erreur coûte deux fois la taxe. Les conditions sont des faits — résidence, famille, autres logements — qu’un acheteur venu de l’étranger ne peut pas toujours prouver en grec au rythme d’un notaire. Le volet du neuf dépend d’une suspension renouvelée un automne après l’autre. Et rien de tout cela n’aide l’acheteur d’une résidence de vacances.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur, d’un notaire, d’un avocat ou de tout autre professionnel ; l’administration fiscale (AADE) et le ministère des Finances sont cités en tant qu’institutions publiques.
Ça vaut le coup si vous êtes citoyen de l’UE ou de l’EEE, ou résident de longue durée non européen, que vous vous installez en Crète pour de bon, achetez le seul logement de la famille et acceptez de le garder cinq ans : pour un acheteur marié avec deux enfants, l’exonération vaut plus de 9 000 € sur un logement à 300 000 €. Passez votre chemin si la maison est une résidence de vacances ou un investissement, si la famille reste basée à l’étranger, ou si vous risquez de vendre dans les cinq ans ; prévoyez alors la totalité des 3,09 %.
Les étrangers ont-ils droit à l’exonération de taxe de mutation pour la première résidence en Grèce ?
Certains, oui. L’article 1 de la loi 1078/1980 étend l’exonération de la première résidence aux citoyens des pays de l’UE et de l’EEE, aux réfugiés reconnus et aux ressortissants non européens titulaires du statut de résident de longue durée, aux côtés des Grecs, à condition qu’ils vivent en permanence en Grèce ou s’y installent dans les deux ans suivant l’achat. L’acheteur d’une résidence de vacances qui continue de vivre à l’étranger n’y a pas droit.
À combien s’élève l’exonération de la première résidence en Grèce ?
L’exonération de la première résidence couvre une valeur imposable jusqu’à 200 000 € pour un acheteur non marié et 250 000 € pour un acheteur marié, portée à 250 000 € et 275 000 € lorsque l’acheteur a un handicap d’au moins 67 %, plus 25 000 € pour chacun des deux premiers enfants et 30 000 € pour chaque enfant suivant. La valeur au-delà du plafond acquitte la taxe de mutation normale de 3,09 %. Pour les terrains, les plafonds sont de 50 000 € et 100 000 €, plus 10 000 € ou 15 000 € par enfant.
Faut-il vivre en Grèce pour bénéficier de l’exonération de la première résidence ?
Oui, ou s’y installer dans les deux ans. La loi 1078/1980 exige que l’acheteur vive en permanence en Grèce ou ait l’intention de s’y installer, et un acheteur qui ne s’est pas installé dans les deux ans suivant l’achat doit déposer une déclaration dans les six mois qui suivent et payer la taxe. Le critère de la loi est la résidence permanente plutôt que la résidence fiscale, même si les deux vont généralement de pair.
Que se passe-t-il si je vends une première résidence en Grèce avant cinq ans ?
La taxe de mutation devient exigible. La loi 1078/1980 impose que le logement reste la propriété de l’acheteur pendant au moins cinq ans, et une vente avant ce terme, ou la constitution sur le bien d’un droit réel autre qu’une hypothèque, oblige à déclarer et à payer la taxe en une seule fois avant le nouvel acte. Si l’exonération a été accordée alors que ses conditions n’étaient pas remplies, un impôt supplémentaire de 100 % s’y ajoute.
Peut-on cumuler l’exonération de la première résidence avec un Golden Visa grec ?
En règle générale, non. L’exonération de la première résidence n’est ouverte aux ressortissants non européens que s’ils détiennent le statut de résident de longue durée en Grèce et y vivent en permanence, et le Golden Visa est un titre de séjour d’investisseur distinct. Un acheteur qui vise le Golden Visa doit prévoir la totalité de la taxe de mutation de 3,09 % ; le taux de 15 % annoncé à partir de juillet 2027 pour les acheteurs résidents fiscaux hors de l’UE et de l’EEE n’était pas la loi en octobre 2026.
Les acheteurs d’une première résidence paient-ils la TVA sur un logement neuf en Grèce ?
Pas s’ils remplissent les conditions. L’article 27 du code grec de la TVA exonère de TVA la vente d’un bâtiment à un acheteur ayant droit à l’exonération de taxe de mutation pour la première résidence, ce droit étant apprécié définitivement à la livraison. Par ailleurs, les promoteurs peuvent placer des logements neufs sous une suspension de TVA qui court jusqu’au 31 décembre 2026, avec une prolongation jusqu’à fin 2027 dans un projet de loi qui doit être voté en novembre 2026 ; ces ventes acquittent la taxe de mutation, sur laquelle l’exonération de la première résidence est demandée.
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