Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης: ποιος τη δικαιούται όταν μετακομίζει στην Κρήτη, τα όρια και ο κανόνας της πενταετίας
Η Ελλάδα απαλλάσσει από τον φόρο μεταβίβασης 3,09% την πρώτη κατοικία ενός αγοραστή έως €200.000 για άγαμο και €250.000 για έγγαμο, συν €25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά, μόνο όμως για όσους ζουν στην Ελλάδα ή εγκαθίστανται εδώ μέσα σε δύο χρόνια. Ποιος τη δικαιούται, οι προϋποθέσεις και η ανάκληση της απαλλαγής, πώς ζητείται, και πώς συναντά τον ΦΠΑ στα νεόδμητα και τη Golden Visa, όπως ίσχυε ο νόμος τον Οκτώβριο του 2026.
Η Ελλάδα έχει μια γενναιόδωρη φοροαπαλλαγή για όσους αγοράζουν εδώ την πρώτη τους κατοικία, και σπάνια συζητιέται όταν αγοράζει ένας ξένος, γιατί οι περισσότεροι ξένοι δεν τη δικαιούνται. Το άρθρο 1 του ν. 1078/1980 απαλλάσσει από τον φόρο μεταβίβασης 3,09% έως €200.000 για άγαμο αγοραστή και €250.000 για έγγαμο, συν €25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά. Είναι γραμμένο για όσους ζουν στην Ελλάδα, μαζί και για τον Ευρωπαίο που μετακομίζει μόνιμα στην Κρήτη. Με λίγα λόγια: αν μετακομίζετε εδώ και αγοράζετε τη μοναδική κατοικία της οικογένειας, ζητήστε την, και σχεδιάστε να κρατήσετε το σπίτι πέντε χρόνια. Ο νόμος όπως ίσχυε τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένος με το κείμενο του άρθρου, τη σελίδα της ίδιας της φορολογικής διοίκησης, τον Κώδικα ΦΠΑ και τα πιο πρόσφατα ελληνικά δημοσιεύματα.
Δεν είμαι δικηγόρος ούτε φοροτεχνικός, και το παρόν δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Το αν τη δικαιούστε εξαρτάται από την οικογένειά σας, την κατοικία σας και ό,τι ήδη έχετε στην κυριότητά σας, οπότε ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το επιβεβαιώσει γραπτώς πριν από την προκαταβολή.
Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε ένα λεπτό. Σύμφωνα με τον ν. 1078/1980, άρθρο 1, η πρώτη κατοικία ενός αγοραστή απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης 3% και το δημοτικό τέλος 3% επί του φόρου έως φορολογητέα αξία €200.000 για άγαμο και €250.000 για έγγαμο, συν €25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και €30.000 από το τρίτο. Οικόπεδα: €50.000 και €100.000. Είναι ανοιχτή σε Έλληνες, πολίτες ΕΕ και ΕΟΧ, αναγνωρισμένους πρόσφυγες και επί μακρόν διαμένοντες από χώρες εκτός ΕΕ που κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή εγκαθίστανται μέσα σε δύο χρόνια. Ο αγοραστής, ο σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά δεν πρέπει να έχουν κατοικία 70 τ.μ. συν 25 τ.μ. ανά παιδί σε περιοχή άνω των 3.000 κατοίκων. Πουλήστε μέσα σε πέντε χρόνια και ο φόρος οφείλεται· ζητήστε την αχρεωστήτως και προστίθεται 100%. Ο δικαιούχος αγοραστής νεόδμητου δεν πληρώνει ΦΠΑ (Κώδικας ΦΠΑ, άρθ. 27).
Πόσο αξίζει η απαλλαγή
Ο φόρος μεταβίβασης είναι 3% της φορολογητέας αξίας, δηλαδή της μεγαλύτερης ανάμεσα στο τίμημα και την αντικειμενική αξία, συν δημοτικό τέλος 3% επί του φόρου: 3,09% συνολικά, που πληρώνεται πριν από το συμβόλαιο. Η σελίδα της φορολογικής διοίκησης ορίζει τα ποσά της απαλλαγής: €200.000 για άγαμο αγοραστή, €250.000 για έγγαμο ή για άγαμο με αναπηρία τουλάχιστον 67%, €275.000 για έγγαμο με τέτοια αναπηρία, και το καθένα αυξάνεται κατά €25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά €30.000 για κάθε επόμενο. Αυτό είναι το «€200.000–275.000 συν ένα ποσό ανά παιδί» του άρθρου για την αντικειμενική αξία: το εύρος πηγαίνει από τον άγαμο αγοραστή ως τον έγγαμο με αναπηρία.
Σε στρογγυλά νούμερα: ένας έγγαμος αγοραστής με δύο παιδιά που μετακομίζει εδώ και αγοράζει στο όνομά του διαμέρισμα €320.000 έχει όριο €300.000, οπότε πληρώνει 3,09% στα €20.000, περίπου €620, αντί για περίπου €9.900. Ο υπόλοιπος λογαριασμός βρίσκεται στο τι κοστίζει πραγματικά η αγορά στην Κρήτη.
Ποιος τη δικαιούται: πού ζείτε, όχι μόνο το διαβατήριό σας
Το άρθρο 1 απαριθμεί πέντε ομάδες: τους Έλληνες· τους ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και την πρώην Σοβιετική Ένωση· τους πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ· τους αναγνωρισμένους πρόσφυγες· και τους υπηκόους τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα. Αυτό που τους ενώνει είναι η κατοικία: ο αγοραστής πρέπει να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή να σκοπεύει να εγκατασταθεί εδώ. Η λέξη του νόμου είναι η μόνιμη κατοικία, όχι η φορολογική κατοικία, αν και τα δύο συνήθως πάνε μαζί· δείτε τον κανόνα των 183 ημερών. Ένας Γάλλος ή Ολλανδός αγοραστής που μετακομίζει στην Κρήτη ως πολίτης της ΕΕ τη δικαιούται όπως ένας Έλληνας. Ένας αγοραστής που ζει ακόμη στη Λυών μπορεί επίσης να τη ζητήσει, έχει όμως δύο χρόνια για να εγκατασταθεί· αν δεν το κάνει, πρέπει να υποβάλει δήλωση μέσα στους επόμενους έξι μήνες και να πληρώσει τον φόρο.
Για τους αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ η πόρτα είναι στενότερη. Το άρθρο κατονομάζει το καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος, που κανονικά έρχεται μετά από πέντε χρόνια νόμιμης διαμονής, όπως εξηγεί το επί μακρόν διαμονή και ελληνική ιθαγένεια. Η Golden Visa είναι χωριστή άδεια επενδυτή, οπότε μια Golden Visa από μόνη της δεν ανοίγει την απαλλαγή.
Οι προϋποθέσεις: καμία κατάλληλη κατοικία, και πέντε χρόνια
Η απαλλαγή χάνεται αν ο αγοραστής, ο σύζυγος ή ανήλικο παιδί έχει ήδη πλήρη κυριότητα, επικαρπία ή δικαίωμα οίκησης σε κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας, ή σε οικοδομήσιμο οικόπεδο που θα τις κάλυπτε, σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Μια κατοικία καλύπτει αυτές τις ανάγκες στα 70 τ.μ. (90 τ.μ. για αγοραστή με αναπηρία 67% και άνω), συν 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 30 τ.μ. για κάθε επόμενο. Ένα μερίδιο σε ένα μικρό σπίτι σε χωριό 400 κατοίκων δεν εμποδίζει την απαλλαγή· για ένα ζευγάρι χωρίς παιδιά, ένα διαμέρισμα 75 τ.μ. στο Ηράκλειο θα την εμπόδιζε. Αν μετράει μια κατοικία στο εξωτερικό, το άρθρο δεν το λέει: ρωτήστε τον δικηγόρο σας.
Η απαλλαγή χορηγείται μία φορά, με μια στενή δίοδο για μεταγενέστερη αγορά σε αντικατάσταση. Η κατοικία πρέπει να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή τουλάχιστον πέντε χρόνια: αν την πουλήσετε, ή συστήσετε πάνω της εμπράγματο δικαίωμα πλην υποθήκης, πριν από αυτό, ο φόρος πρέπει να δηλωθεί και να καταβληθεί εφάπαξ πριν από το νέο συμβόλαιο. Για την εκμίσθωση το άρθρο δεν λέει τίποτα. Μια απαλλαγή που χορηγήθηκε χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις κοστίζει τον φόρο συν πρόσθετο φόρο 100%, και το Δημόσιο έχει δεκαπέντε χρόνια για να τον αναζητήσει.
Πώς ζητείται
Η απαλλαγή ζητείται μέσα στην ίδια τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, που υποβάλλεται ψηφιακά στην πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ, συνήθως από τον συμβολαιογράφο· το συμβόλαιο υπογράφεται μόλις γίνει αποδεκτή η δήλωση και πληρωθεί τυχόν φόρος για το ποσό πάνω από το όριο. Η απόδειξη της οικογενειακής κατάστασης, του τι έχει κάθε μέλος της οικογένειας και της κατοικίας ορίζεται με αποφάσεις του Υπουργείου Οικονομικών βάσει της παραγράφου 11 του άρθρου, οπότε ο συμβολαιογράφος θα σας πει ποια πιστοποιητικά και ποιες υπεύθυνες δηλώσεις να φέρετε. Στη διαδρομή των δύο ετών υπόσχεστε μια μελλοντική μετακόμιση, και η εφορία μπορεί να το ελέγξει.
Νεόδμητα: ΦΠΑ, αναστολή και πρώτη κατοικία
Ένα νεόδμητο που πουλά ο κατασκευαστής του επιβαρύνεται κατ’ αρχήν με ΦΠΑ 24% αντί για φόρο μεταβίβασης. Δύο κανόνες το μαλακώνουν. Ο πρώτος είναι μόνιμος: το άρθρο 27(1)(λα) του Κώδικα ΦΠΑ, που κυρώθηκε με τον ν. 5144/2024, απαλλάσσει από τον ΦΠΑ την παράδοση κτιρίου σε όποιον δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, ιδιότητα που κρίνεται οριστικά κατά την παράδοση. Ο δεύτερος είναι προσωρινός: οι κατασκευαστές μπορούν να υπαγάγουν απούλητες νέες κατοικίες σε αναστολή ΦΠΑ, που παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 με τον ν. 5246/2025, και οι πωλήσεις αυτές πληρώνουν στη θέση του φόρο μεταβίβασης, επί του οποίου ο δικαιούχος αγοραστής ζητά την απαλλαγή. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι η αναστολή θα ισχύσει έως το 2030· στις 24 Οκτωβρίου 2026 τα ελληνικά δημοσιεύματα την τοποθέτησαν σε νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών, που αναμένεται να ψηφιστεί τον Νοέμβριο, με παράταση έως το τέλος του 2027 — ανακοίνωση μέχρι την ψήφιση. Αν αγοράζετε επί σχεδίω, φροντίστε το συμβόλαιο να λέει ποιο καθεστώς εφαρμόζεται και ποιος επιβαρύνεται με τον φόρο αν η ιδιότητά σας αλλάξει ως την παράδοση.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Η απαλλαγή ανταμείβει όσους η Ελλάδα θέλει να μείνουν, και παίρνει τη λέξη κατά γράμμα. Δύο χρόνια για να εγκατασταθείτε είναι λίγα αν μια δουλειά ή μια σχολική χρονιά στο εξωτερικό καθυστερήσει· πέντε χρόνια κυριότητας σας δένουν με ένα σπίτι που μπορεί να είναι στο λάθος χωριό· και ένα λάθος κοστίζει τον φόρο δύο φορές. Οι προϋποθέσεις είναι γεγονότα για την κατοικία, την οικογένεια και τα άλλα σπίτια, που ένας αγοραστής από το εξωτερικό δεν μπορεί πάντα να αποδείξει στα ελληνικά με τον ρυθμό ενός συμβολαιογράφου. Η πλευρά των νεόδμητων εξαρτάται από μια αναστολή που ανανεώνεται ένα φθινόπωρο τη φορά. Και τίποτα από αυτά δεν βοηθά όποιον αγοράζει εξοχικό.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, συμβολαιογράφου, δικηγόρου ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία· η φορολογική διοίκηση (ΑΑΔΕ) και το Υπουργείο Οικονομικών κατονομάζονται ως οι δημόσιοι φορείς που είναι.
Αξίζει αν είστε πολίτης της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ή επί μακρόν διαμένων από χώρα εκτός ΕΕ, μετακομίζετε μόνιμα στην Κρήτη, αγοράζετε τη μοναδική κατοικία της οικογένειας και είστε διατεθειμένοι να την κρατήσετε πέντε χρόνια: για έναν έγγαμο αγοραστή με δύο παιδιά αξίζει πάνω από €9.000 σε ένα σπίτι €300.000. Προσπεράστε το αν το σπίτι είναι εξοχικό ή επένδυση, η βάση της οικογένειας μένει στο εξωτερικό, ή μπορεί να πουλήσετε μέσα σε πέντε χρόνια· τότε υπολογίστε ολόκληρο το 3,09%.
Δικαιούνται οι αλλοδαποί την απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης στην Ελλάδα;
Ορισμένοι ναι. Το άρθρο 1 του ν. 1078/1980 επεκτείνει την απαλλαγή πρώτης κατοικίας, πέρα από τους Έλληνες, στους πολίτες χωρών της ΕΕ και του ΕΟΧ, στους αναγνωρισμένους πρόσφυγες και στους υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή εγκατασταθούν εδώ μέσα σε δύο χρόνια από την αγορά. Όποιος αγοράζει εξοχικό και συνεχίζει να ζει στο εξωτερικό δεν δικαιούται την απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Πόση είναι η απαλλαγή πρώτης κατοικίας στην Ελλάδα;
Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας καλύπτει φορολογητέα αξία έως €200.000 για άγαμο αγοραστή και €250.000 για έγγαμο, που ανεβαίνουν στα €250.000 και €275.000 όταν ο αγοραστής έχει αναπηρία τουλάχιστον 67%, συν €25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και €30.000 για κάθε επόμενο. Η αξία πάνω από το όριο πληρώνει τον κανονικό φόρο μεταβίβασης 3,09%. Για τα οικόπεδα τα όρια είναι €50.000 και €100.000, συν €10.000 ή €15.000 ανά παιδί.
Πρέπει να ζω στην Ελλάδα για να πάρω την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
Ναι, ή να εγκατασταθείτε εδώ μέσα σε δύο χρόνια. Ο ν. 1078/1980 ζητά ο αγοραστής να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή να σκοπεύει να εγκατασταθεί, και ένας αγοραστής που δεν έχει εγκατασταθεί μέσα σε δύο χρόνια από την αγορά πρέπει να υποβάλει δήλωση μέσα στους επόμενους έξι μήνες και να πληρώσει τον φόρο. Το κριτήριο του νόμου είναι η μόνιμη κατοικία και όχι η φορολογική κατοικία, αν και τα δύο συνήθως συμπίπτουν.
Τι γίνεται αν πουλήσω την πρώτη μου κατοικία στην Ελλάδα μέσα σε πέντε χρόνια;
Ο φόρος μεταβίβασης γίνεται απαιτητός. Ο ν. 1078/1980 απαιτεί η κατοικία να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή τουλάχιστον πέντε χρόνια, και μια πώληση πριν από αυτό, ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος πάνω της πλην υποθήκης, σημαίνει δήλωση και εφάπαξ καταβολή του φόρου πριν από το νέο συμβόλαιο. Αν η απαλλαγή χορηγήθηκε χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις της, προστίθεται πρόσθετος φόρος 100%.
Μπορώ να συνδυάσω την απαλλαγή πρώτης κατοικίας με ελληνική Golden Visa;
Κατά κανόνα όχι. Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας είναι ανοιχτή σε υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ μόνο αν έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα και κατοικούν εδώ μόνιμα, και η Golden Visa είναι μια χωριστή άδεια διαμονής επενδυτή. Ένας αγοραστής με Golden Visa πρέπει να υπολογίσει ολόκληρο τον φόρο μεταβίβασης 3,09%· ο συντελεστής 15% που αναφέρεται από τον Ιούλιο του 2027 για αγοραστές με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ δεν ήταν νόμος τον Οκτώβριο του 2026.
Πληρώνουν ΦΠΑ σε νεόδμητο οι αγοραστές πρώτης κατοικίας στην Ελλάδα;
Όχι, όταν δικαιούνται την απαλλαγή. Το άρθρο 27 του ελληνικού Κώδικα ΦΠΑ απαλλάσσει από τον ΦΠΑ την πώληση κτιρίου σε αγοραστή που δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης, κάτι που κρίνεται οριστικά κατά την παράδοση. Ξεχωριστά, οι κατασκευαστές μπορούν να υπαγάγουν νέες κατοικίες σε αναστολή ΦΠΑ που ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με παράταση έως το τέλος του 2027 σε νομοσχέδιο που αναμένεται να ψηφιστεί τον Νοέμβριο του 2026· οι πωλήσεις αυτές πληρώνουν φόρο μεταβίβασης, και επ' αυτού ζητείται η απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.