Die Befreiung der Erstwohnung von der griechischen Grunderwerbsteuer: wer beim Umzug nach Kreta infrage kommt, die Grenzen und die Fünfjahresregel
Griechenland erlässt die Grunderwerbsteuer von 3,09 % auf die Erstwohnung eines Käufers bis 200.000 € für Alleinstehende und 250.000 € für Verheiratete, plus 25.000 € für jedes der ersten beiden Kinder – aber nur für Menschen, die in Griechenland leben oder sich innerhalb von zwei Jahren hier niederlassen. Wer infrage kommt, die Bedingungen und die Nachforderung, wie man die Befreiung beantragt und wie sie mit der Mehrwertsteuer auf Neubauten und dem Golden Visa zusammenspielt, nach der Rechtslage vom Oktober 2026.
Griechenland hat eine großzügige Steuererleichterung für Menschen, die hier ihre erste Wohnung kaufen, und beim Kauf eines Ausländers kommt sie selten zur Sprache, weil die meisten Ausländer nicht infrage kommen. Artikel 1 des Gesetzes 1078/1980 erlässt die Grunderwerbsteuer von 3,09 % bis 200.000 € für alleinstehende und 250.000 € für verheiratete Käufer, plus 25.000 € für jedes der ersten beiden Kinder. Geschrieben ist sie für Menschen, die in Griechenland leben, auch für einen Europäer, der für immer nach Kreta zieht. Kurz gesagt: Wenn Sie hierher ziehen und die einzige Wohnung der Familie kaufen, beantragen Sie die Befreiung, und planen Sie, das Haus fünf Jahre zu behalten. Die Rechtslage vom Oktober 2026, geprüft anhand des Gesetzestextes, der eigenen Seite der Steuerbehörde, des Mehrwertsteuergesetzes und der jüngsten griechischen Berichterstattung.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater, und dies stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Ob Sie infrage kommen, hängt von Ihrer Familie, Ihrem Wohnsitz und Ihrem vorhandenen Eigentum ab; lassen Sie es sich also vor der Anzahlung von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen.
Die Befreiung für die Erstwohnung in einer Minute. Nach Gesetz 1078/1980, Artikel 1 ist die Erstwohnung eines Käufers frei von der Grunderwerbsteuer von 3 % und ihrem Gemeindezuschlag von 3 %, bis zu einem steuerlichen Wert von 200.000 € für Alleinstehende und 250.000 € für Verheiratete, plus 25.000 € für jedes der ersten beiden Kinder und 30.000 € ab dem dritten. Grundstücke: 50.000 € und 100.000 €. Die Befreiung steht Griechen, EU- und EWR-Bürgern, anerkannten Flüchtlingen und langfristig aufenthaltsberechtigten Nicht-EU-Bürgern offen, die dauerhaft in Griechenland leben oder sich innerhalb von zwei Jahren niederlassen. Weder Käufer noch Ehegatte noch minderjähriges Kind dürfen eine Wohnung von 70 m² plus 25 m² je Kind in einem Bezirk mit über 3.000 Einwohnern besitzen. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren, wird die Steuer fällig; wer die Befreiung zu Unrecht beansprucht, zahlt 100 % obendrauf. Ein berechtigter Käufer eines Neubaus zahlt keine Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuergesetz, Art. 27).
Was die Befreiung wert ist
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des steuerlichen Werts, also des höheren von Preis und objektivem Wert, plus einen Gemeindezuschlag von 3 % auf die Steuer: insgesamt 3,09 %, gezahlt vor der Urkunde. Die Seite der Steuerbehörde legt die befreiten Beträge fest: 200.000 € für unverheiratete Käufer, 250.000 € für Verheiratete oder Unverheiratete mit einer Behinderung von mindestens 67 %, 275.000 € für Verheiratete mit einer solchen Behinderung, jeweils erhöht um 25.000 € für jedes der ersten beiden Kinder und 30.000 € für jedes weitere. Das sind die „200.000–275.000 € zuzüglich eines Betrags pro Kind“ aus dem Artikel über den objektiven Wert: Die Spanne reicht vom alleinstehenden Käufer bis zum verheirateten Käufer mit Behinderung.
In runden Zahlen: Ein verheirateter Käufer mit zwei Kindern, der hierher zieht und eine Wohnung für 320.000 € auf seinen eigenen Namen kauft, hat eine Grenze von 300.000 € und zahlt daher 3,09 % auf 20.000 €, etwa 620 €, statt etwa 9.900 €. Der Rest der Rechnung steht in Was ein Kauf auf Kreta wirklich kostet.
Wer infrage kommt: wo Sie leben, nicht nur Ihr Pass
Artikel 1 nennt fünf Gruppen: Griechen; griechischstämmige Personen aus Albanien, der Türkei und der ehemaligen Sowjetunion; EU- und EWR-Bürger; anerkannte Flüchtlinge; und Drittstaatsangehörige mit dem Status langfristig Aufenthaltsberechtigter in Griechenland. Was sie verbindet, ist der Wohnsitz: Der Käufer muss dauerhaft in Griechenland leben oder sich hier niederlassen wollen. Das Gesetz spricht vom dauerhaften Wohnsitz, nicht von der Steueransässigkeit, auch wenn beides meist zusammengeht; siehe die 183-Tage-Regel. Ein französischer oder niederländischer Käufer, der als EU-Bürger nach Kreta zieht, kommt wie ein Grieche infrage. Ein Käufer, der noch in Lyon lebt, kann die Befreiung ebenfalls beantragen, hat aber zwei Jahre, um sich niederzulassen; hat er das nicht getan, muss er innerhalb der folgenden sechs Monate eine Erklärung abgeben und die Steuer zahlen.
Für Nicht-EU-Käufer ist das Tor enger. Der Artikel nennt den Status langfristig Aufenthaltsberechtigter, der normalerweise auf fünf Jahre rechtmäßigen Aufenthalts folgt, wie Daueraufenthalt und Staatsbürgerschaft erklärt. Das Golden Visa ist ein eigener Aufenthaltstitel für Investoren; ein Golden Visa allein öffnet die Befreiung also nicht.
Die Bedingungen: keine geeignete Wohnung, und fünf Jahre
Die Befreiung entfällt, wenn der Käufer, der Ehegatte oder ein minderjähriges Kind bereits volles Eigentum, einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht an einer Wohnung hat, die den Bedarf der Familie deckt, oder an einem Baugrundstück, auf dem sich eine solche bauen ließe, in einem Gemeinde- oder Ortsbezirk mit mehr als 3.000 Einwohnern. Den Bedarf deckt eine Wohnung ab 70 m² (90 m² bei einem Käufer mit einer Behinderung von 67 % oder mehr), plus 25 m² für jedes der ersten beiden Kinder und 30 m² für jedes weitere. Ein Anteil an einem kleinen Haus in einem Dorf mit 400 Einwohnern steht ihr nicht im Weg; für ein kinderloses Paar würde eine Wohnung von 75 m² in Heraklion das tun. Ob eine Wohnung im Ausland zählt, sagt der Artikel nicht: Fragen Sie Ihren Anwalt.
Die Befreiung wird einmal gewährt, mit einem schmalen Weg für einen späteren Ersatzkauf. Die Wohnung muss mindestens fünf Jahre im Eigentum des Käufers bleiben: Verkaufen Sie sie vorher oder bestellen Sie daran ein dingliches Recht außer einer Hypothek, muss die Steuer vor der neuen Urkunde erklärt und in einer Summe gezahlt werden. Zur Vermietung sagt der Artikel nichts. Eine Befreiung, die gewährt wurde, obwohl die Bedingungen nicht erfüllt waren, kostet die Steuer plus zusätzliche 100 %, und der Staat hat fünfzehn Jahre Zeit, sie einzufordern.
Wie man die Befreiung beantragt
Die Befreiung wird in der Grunderwerbsteuererklärung selbst beantragt, die digital über die Plattform myPROPERTY der Steuerbehörde eingereicht wird, normalerweise vom Notar; die Urkunde wird unterzeichnet, sobald die Erklärung angenommen und eine etwaige Steuer auf den Mehrbetrag bezahlt ist. Die Nachweise zum Familienstand, zum Eigentum jedes Familienmitglieds und zum Wohnsitz legen Beschlüsse des Finanzministeriums nach Absatz 11 des Artikels fest; der Notar sagt Ihnen also, welche Bescheinigungen und eidesstattlichen Erklärungen Sie mitbringen müssen. Auf dem Zweijahresweg versprechen Sie einen künftigen Umzug, und das Finanzamt kann ihn überprüfen.
Neubauten: Mehrwertsteuer, die Aussetzung und die Erstwohnung
Ein Neubau, den sein Bauträger verkauft, unterliegt grundsätzlich 24 % Mehrwertsteuer statt der Grunderwerbsteuer. Zwei Regeln mildern das. Die erste ist dauerhaft: Artikel 27 Abs. 1 Buchst. λα des Mehrwertsteuergesetzes, ratifiziert durch Gesetz 5144/2024, befreit die Lieferung eines Gebäudes an jeden, dem die Befreiung für die Erstwohnung zusteht, von der Mehrwertsteuer – ein Status, über den endgültig bei der Übergabe entschieden wird. Die zweite ist befristet: Bauträger können unverkaufte neue Wohnungen in eine Aussetzung der Mehrwertsteuer aufnehmen, die das Gesetz 5246/2025 bis 31. Dezember 2026 verlängert hat, und diese Verkäufe zahlen stattdessen Grunderwerbsteuer, gegen die ein berechtigter Käufer die Befreiung geltend macht. Im September 2026 kündigte die Regierung an, die Aussetzung solle bis 2030 laufen; am 24. Oktober 2026 verorteten griechische Medien sie in einem Gesetzentwurf des Finanzministeriums, über den im November abgestimmt werden soll und der sie bis Ende 2027 verlängert – eine Ankündigung bis zur Abstimmung. Kaufen Sie vom Plan, lassen Sie im Vertrag festhalten, welche Regelung gilt und wer die Steuer trägt, falls sich Ihr Status bis zur Übergabe ändert.
Der ehrliche Nachteil
Die Befreiung belohnt die Menschen, von denen Griechenland will, dass sie bleiben, und sie nimmt dieses Wort genau. Zwei Jahre, um sich niederzulassen, sind kurz, wenn sich eine Stelle oder ein Schuljahr im Ausland verschiebt; fünf Jahre Eigentum binden Sie an ein Haus, das vielleicht im falschen Dorf steht; und ein Fehler kostet die Steuer doppelt. Die Bedingungen sind Tatsachen über Wohnsitz, Familie und andere Wohnungen, die ein Käufer aus dem Ausland nicht immer auf Griechisch und im Tempo eines Notars nachweisen kann. Die Seite der Neubauten hängt an einer Aussetzung, die Herbst für Herbst verlängert wird. Und einem Käufer eines Ferienhauses hilft nichts davon.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Notare, Rechtsanwälte noch andere Fachleute namentlich genannt; die Steuerbehörde (AADE) und das Finanzministerium werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie als EU- oder EWR-Bürger oder als langfristig aufenthaltsberechtigter Nicht-EU-Bürger für immer nach Kreta ziehen, die einzige Wohnung der Familie kaufen und bereit sind, sie fünf Jahre zu behalten: Für einen verheirateten Käufer mit zwei Kindern ist die Befreiung bei einer Wohnung für 300.000 € über 9.000 € wert. Lassen Sie es, wenn das Haus ein Ferienhaus oder eine Kapitalanlage ist, der Lebensmittelpunkt der Familie im Ausland bleibt oder Sie innerhalb von fünf Jahren verkaufen könnten; dann planen Sie die vollen 3,09 % ein.
Bekommen Ausländer in Griechenland die Befreiung der Erstwohnung von der Grunderwerbsteuer?
Manche ja. Artikel 1 des Gesetzes 1078/1980 erstreckt die Befreiung für die Erstwohnung neben Griechen auf Bürger von EU- und EWR-Staaten, anerkannte Flüchtlinge und Nicht-EU-Bürger mit dem Status langfristig Aufenthaltsberechtigter, sofern sie dauerhaft in Griechenland leben oder sich innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf hier niederlassen. Wer ein Ferienhaus kauft und weiter im Ausland lebt, kommt nicht infrage.
Wie hoch ist die Steuerbefreiung für die Erstwohnung in Griechenland?
Die Befreiung für die Erstwohnung deckt einen steuerlichen Wert von bis zu 200.000 € für unverheiratete und 250.000 € für verheiratete Käufer, bei einer Behinderung des Käufers von mindestens 67 % steigend auf 250.000 € und 275.000 €, plus 25.000 € für jedes der ersten beiden Kinder und 30.000 € für jedes weitere Kind. Der Wert über der Grenze zahlt die normale Grunderwerbsteuer von 3,09 %. Für Grundstücke liegen die Grenzen bei 50.000 € und 100.000 €, plus 10.000 € bzw. 15.000 € je Kind.
Muss ich in Griechenland leben, um die Befreiung für die Erstwohnung zu bekommen?
Ja, oder sich innerhalb von zwei Jahren hier niederlassen. Das Gesetz 1078/1980 verlangt, dass der Käufer dauerhaft in Griechenland lebt oder sich niederlassen will, und ein Käufer, der sich zwei Jahre nach dem Kauf nicht niedergelassen hat, muss innerhalb der folgenden sechs Monate eine Erklärung abgeben und die Steuer zahlen. Maßstab im Gesetz ist der dauerhafte Wohnsitz, nicht die Steueransässigkeit, auch wenn beides meist zusammenfällt.
Was passiert, wenn ich eine Erstwohnung in Griechenland innerhalb von fünf Jahren verkaufe?
Dann wird die Grunderwerbsteuer fällig. Das Gesetz 1078/1980 verlangt, dass die Wohnung mindestens fünf Jahre im Eigentum des Käufers bleibt, und ein früherer Verkauf oder die Bestellung eines dinglichen Rechts daran, außer einer Hypothek, bedeutet, die Steuer vor der neuen Urkunde zu erklären und in einer Summe zu zahlen. Wurde die Befreiung gewährt, obwohl ihre Bedingungen nicht erfüllt waren, kommt eine Zusatzsteuer von 100 % hinzu.
Kann ich die Befreiung für die Erstwohnung mit einem griechischen Golden Visa nutzen?
In der Regel nicht. Die Befreiung für die Erstwohnung steht Nicht-EU-Bürgern nur offen, wenn sie in Griechenland den Status langfristig Aufenthaltsberechtigter haben und dauerhaft hier leben, und das Golden Visa ist ein eigener Aufenthaltstitel für Investoren. Ein Käufer mit Golden Visa sollte die volle Grunderwerbsteuer von 3,09 % einplanen; der ab Juli 2027 gemeldete Satz von 15 % für Käufer, die außerhalb der EU und des EWR steueransässig sind, war im Oktober 2026 kein Gesetz.
Zahlen Käufer einer Erstwohnung in Griechenland Mehrwertsteuer auf einen Neubau?
Nicht, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen. Artikel 27 des griechischen Mehrwertsteuergesetzes befreit den Verkauf eines Gebäudes an einen Käufer, dem die Befreiung der Erstwohnung von der Grunderwerbsteuer zusteht, von der Mehrwertsteuer; entschieden wird endgültig bei der Übergabe. Unabhängig davon können Bauträger neue Wohnungen in eine Aussetzung der Mehrwertsteuer aufnehmen, die bis 31. Dezember 2026 läuft, mit einer Verlängerung bis Ende 2027 in einem Gesetzentwurf, über den im November 2026 abgestimmt werden soll; diese Verkäufe zahlen Grunderwerbsteuer, gegen die die Befreiung für die Erstwohnung geltend gemacht wird.
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