Le dossier immobilier grec, mot à mot : les termes de chaque acte, certificat et formulaire fiscal, et ce que chacun signifie
Un achat en Crète arrive sous la forme d’une pile de documents grecs dotés de leur propre vocabulaire. Voici une clé de lecture pour une quarantaine de ces mots, classés selon le document où ils apparaissent, chacun avec une translittération, un sens simple et, quand c’est important, la loi qui le fonde, d’après les vérifications d’octobre 2026 auprès du Cadastre hellénique, de l’AADE et du texte en vigueur des lois.
Un dossier immobilier grec est moins rébarbatif qu’il n’y paraît. L’essentiel est écrit avec une quarantaine de mots récurrents, et un acheteur qui les connaît peut suivre ce que font l’avocat, le notaire et l’ingénieur. Voici ce vocabulaire, classé selon le document où il apparaît : chaque terme en grec, avec une translittération, un sens simple et la loi lorsque la loi compte. Vérifié en octobre 2026 auprès des pages du Cadastre hellénique lui-même, de l’AADE et du texte en vigueur des lois.
Je ne suis pas avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil juridique. Un glossaire vous dit ce que signifie un mot, pas ce qu’il signifie pour un acte donné ; c’est le travail de votre avocat.
Le dossier immobilier en une minute. Le συμβόλαιο est l’acte notarié, et la propriété ne passe qu’une fois celui-ci inscrit : par καταχώριση au Cadastre ou par μεταγραφή dans l’ancien registre. Le ΚΑΕΚ est le code cadastral à 12 chiffres de la parcelle. Les mots du fisc sont ΑΦΜ, Ε9, ΕΝΦΙΑ, αντικειμενική αξία et ΦΜΑ, le droit de mutation de 3 %. La légalité du bâtiment se lit dans l’οικοδομική άδεια, le τοπογραφικό, la βεβαίωση μηχανικού (valable deux mois), l’ΗΤΚ et le ΠΕΑ ; un bien comportant un αυθαίρετο non régularisé ne peut pas être vendu. La propriété est οριζόντια, κάθετη, εξ αδιαιρέτου, ou partagée entre επικαρπία et ψιλή κυριότητα. Les dettes apparaissent sous la forme d’une υποθήκη, d’une προσημείωση ou d’une κατάσχεση. Le terrain est εντός ou εκτός σχεδίου, et peut tomber sous le coup du δασικός χάρτης ou de l’αιγιαλός.
L’acte, le registre et le Cadastre
Le συμβόλαιο (symvólaio) est l’acte, dressé par un notaire ; pour une vente, c’est un αγοραπωλητήριο (agoropolitírio). En vertu de l’article 1033 du Code civil, la propriété d’un bien passe par un accord conclu par acte notarié puis inscrit : la signature n’est donc pas la dernière étape. L’inscription porte deux noms. Là où le Cadastre est en fonctionnement, c’est la καταχώριση (katachórisi), prouvée par un πιστοποιητικό καταχώρισης (pistopoiitikó katachórisis), un certificat d’inscription. Ailleurs, c’est la μεταγραφή (metagrafí), la transcription, dans les registres de l’ancien υποθηκοφυλακείο (ypothikofylakío), le bureau des hypothèques et des transcriptions. La loi 2664/1998 remplace ce système zone par zone à mesure que le Cadastre entre en fonctionnement, et de nombreux anciens bureaux des hypothèques fonctionnent désormais comme bureaux cadastraux transitoires.
Le Κτηματολόγιο (Ktimatológio), le Cadastre hellénique, est, selon la définition de la loi 2664/1998, un système d’informations juridiques et techniques organisé par bien et couvrant tous les biens du pays. Sa clé est le ΚΑΕΚ (ka-ek), Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου : douze chiffres pour la préfecture, la municipalité, le secteur, l’îlot et la parcelle, avec des suffixes comme 0/2 pour les appartements, et le même numéro avant et après une vente. Le κτηματολογικό φύλλο (ktimatologikó fýllo), la fiche cadastrale, indique la situation du bien, les quotes-parts des propriétaires et les éventuelles charges, pour 9,50 € (4,50 € dans un bureau transitoire) ; l’απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος (apóspasma ktimatologikoú diagrámmatos), un extrait du plan cadastral, coûte 15 €. L’ανάρτηση (anártisi), le stade de l’affichage, et la situation de la Crète sont présentés dans le Cadastre et le KAEK.
Les mots du fisc
L’ΑΦΜ (AFM), Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, est votre numéro fiscal. L’Ε9 (E-ennéa) est la déclaration des biens que vous possédez : un changement intervenu dans l’année se déclare au plus tard le 31 janvier de l’année suivante en vertu de l’article 23 de la loi 3427/2005, et un achat déclaré via myPROPERTY le dépose automatiquement. L’ΕΝΦΙΑ (enfía), Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, est l’impôt foncier annuel. L’αντικειμενική αξία (antikeimenikí axía) est la valeur objective de l’État, établie à partir de prix de zone et de coefficients en vertu de l’article 41 de la loi 1249/1982 ; lorsque le prix figurant dans l’acte est supérieur, l’impôt est calculé sur le prix. Le ΦΜΑ (FMA), Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, est le droit de mutation : 3 % de la valeur imposable plus une surtaxe municipale de 3 % de ce droit, payé par l’acheteur dans les trois jours ouvrables suivant la déclaration conjointe, avant l’acte.
Les documents juridiques du bâtiment
L’οικοδομική άδεια (oikodomikí ádeia) est le permis de construire avec ses plans approuvés ; le τοπογραφικό (topografikó) est le plan du géomètre représentant la parcelle, ses limites et ce qui s’y trouve. Un αυθαίρετο (afthaíreto) est une construction ou un usage sans permis, ou au-delà de celui-ci, et en vertu de l’article 367 de la loi 5306/2026, le code de l’urbanisme de 2026, la vente d’un bien comportant de tels ouvrages non régularisés est nulle. Les ouvrages achevés au plus tard le 28 juillet 2011 peuvent bénéficier d’une τακτοποίηση (taktopoíisi), une régularisation dans l’une des cinq catégories, contre une redevance et, dans certaines d’entre elles, une amende (article 383). La νομιμοποίηση (nomimopoíisi), la légalisation, signifie au sens strict faire entrer un ouvrage dans le cadre d’un permis. Toute vente exige la βεβαίωση μηχανικού (veveíosi michanikoú), un certificat d’ingénieur portant sur les ouvrages non autorisés du bien, valable deux mois (article 368) ; pour un bâtiment doté d’une ΗΤΚ, c’est le πιστοποιητικό πληρότητας (pistopoiitikó plirótitas), le certificat de complétude de son ingénieur, qui joue ce rôle. L’ΗΤΚ, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ilektronikí taftótita ktiríou), est le dossier numérique du bâtiment, obligatoire depuis le 1er juillet 2021 lors d’un premier transfert, et le ΠΕΑ, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (pistopoiitikó energeiakís apódosis), est le certificat énergétique sans lequel, en vertu de l’article 12 de la loi 4122/2013, un bâtiment ne peut être ni vendu ni loué. Pour aller plus loin : les constructions illégales.
Qui possède quoi
L’οριζόντια ιδιοκτησία (orizóntia idioktisía), la propriété horizontale au sens de la loi 3741/1929, est un appartement ou un étage détenu en pleine propriété, avec une quote-part du terrain et des parties communes comptée en χιλιοστά (chiliostá), en millièmes ; le règlement de l’immeuble est un acte notarié dont les restrictions lient chaque propriétaire comme une servitude. La κάθετη ιδιοκτησία (káthetí idioktisía), la propriété verticale, fait de même pour un bâtiment entier parmi plusieurs sur un même terrain ; les deux sont expliquées dans la propriété divisée. Εξ αδιαιρέτου (ex adiairétou), en indivision, signifie que les copropriétaires détiennent des fractions du tout et qu’aucun ne possède une pièce : vendre le tout exige donc l’accord de tous. L’επικαρπία (epikarpía), l’usufruit, est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits, généralement à vie ; ce qui reste est la ψιλή κυριότητα (psilí kyriótita), la nue-propriété.
La transaction et les dettes
Le προσύμφωνο (prosýmfono), l’avant-contrat, est notarié pour un bien immobilier, et l’αρραβώνας (arravónas), ce sont les arrhes : l’acheteur fautif les perd, le vendeur fautif les restitue au double (article 403 du Code civil) ; le détail se trouve dans l’avant-contrat. Un πληρεξούσιο (plirexoúsio) est une procuration, le document qui permet à quelqu’un de signer à votre place. Une υποθήκη (ypothíki) est une hypothèque, un droit qui permet à un créancier d’être payé en priorité sur le bien ; une προσημείωση υποθήκης (prosimeíosi ypothíkis), une prénotation, est une hypothèque provisoire ordonnée par un tribunal, qui devient définitive une fois la créance confirmée ; une κατάσχεση (katáschesi) est une saisie pratiquée par un créancier, l’étape qui précède une vente forcée aux enchères. Toutes trois figurent parmi les charges inscrites sur la fiche cadastrale.
Les mots du terrain
Εντός σχεδίου (entós schedíou) signifie dans un plan d’urbanisme approuvé ; εκτός σχεδίου (ektós schedíou), en dehors, là où construire exige un terrain bien plus grand et une façade sur une route légalement reconnue, comme l’explique acheter un terrain pour construire. Εντός οικισμού (entós oikismoú) signifie dans la limite d’une agglomération dépourvue de plan d’urbanisme, avec ses propres règles. Le δασικός χάρτης (dasikós chártis), la carte forestière, indique quels terrains comptent comme forêt, et un terrain forestier n’est pas un terrain constructible. L’αιγιαλός (aigialós), le rivage, est la zone que la mer atteint lors de ses plus grandes vagues habituelles ; lui et la παραλία (paralía), la zone de plage qui s’étend jusqu’à 50 mètres derrière, sont des terrains publics à usage commun au titre de la loi 2971/2001, modifiée en 2024.
Le véritable inconvénient
Un glossaire aplatit des mots dont les juristes débattent. Τακτοποίηση et νομιμοποίηση désignent deux choses différentes en droit et une seule dans la conversation. Plusieurs termes ont changé d’adresse en 2026, lorsque la loi 4495/2017 est passée dans le code de l’urbanisme : des rapports plus anciens peuvent donc citer des articles renumérotés depuis. Enfin, lire les mots n’est pas lire le dossier : une traduction vous dit ce que dit un acte, pas s’il est correct.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un notaire, d’un avocat, d’un ingénieur, d’un géomètre ou de toute autre entreprise ; le Cadastre hellénique et l’AADE sont cités en tant qu’institutions publiques.
Ça vaut le coup si vous êtes sur le point de recevoir un dossier immobilier grec et voulez le suivre : gardez cette page ouverte à côté de l’acte et des certificats, et posez des questions sur tout mot que vous ne savez pas situer. Passez votre chemin si vous espérez juger un dossier vous-même ; les mots sont la partie facile, et les vérifications de l’avocat et de l’ingénieur ne sont pas facultatives.
Qu’est-ce qu’un numéro ΚΑΕΚ en Grèce ?
Le ΚΑΕΚ, Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, est le code à douze chiffres qui identifie une parcelle au Cadastre hellénique : deux chiffres pour la préfecture, trois pour la municipalité, deux chacun pour le secteur cadastral et l’îlot, et trois pour la parcelle. Les appartements et autres propriétés horizontales ajoutent un suffixe comme 0/2. Le code reste attaché au bien lorsqu’il est vendu et ne change que si la parcelle est divisée ou fusionnée.
Quelle est la différence entre μεταγραφή et καταχώριση ?
Μεταγραφή et καταχώριση désignent toutes deux l’inscription d’un acte au registre public, ce qui, en vertu de l’article 1033 du Code civil, parachève le transfert de propriété. La μεταγραφή, la transcription, est l’ancien système des registres ; la καταχώριση, l’inscription, la remplace partout où le Cadastre hellénique est en fonctionnement au titre de la loi 2664/1998. Dans une zone où le Cadastre fonctionne, c’est un certificat d’inscription qui prouve l’inscription.
Qu’est-ce qu’une βεβαίωση μηχανικού dans une vente immobilière grecque ?
La βεβαίωση μηχανικού est le certificat d’ingénieur joint à un acte de mutation. En vertu de l’article 368 de la loi 5306/2026, il atteste que le bien ne comporte pas de bâtiment, pas d’ouvrage non autorisé au-delà des limites permises, ou seulement des ouvrages relevant des exceptions légales ; il est déposé par voie électronique avant l’acte, avec la déclaration du propriétaire, et vaut deux mois. Pour un bâtiment doté d’une Identité électronique du bâtiment, le certificat de complétude de cette identité en tient lieu.
Que signifie αυθαίρετο dans un dossier immobilier grec ?
Αυθαίρετο désigne une construction ou un usage non autorisé : tout ce qui est construit, fermé ou utilisé sans le permis de construire requis ou au-delà de celui-ci, comme une véranda fermée ou une pièce supplémentaire. L’article 367 de la loi 5306/2026 frappe de nullité la vente d’un bien comportant de tels ouvrages, avec des exceptions comme les ouvrages antérieurs au 30 novembre 1955 ou les ouvrages intégrés au dispositif de régularisation avec 30 % de l’amende acquittée. Les ouvrages achevés au plus tard le 28 juillet 2011 peuvent en général être régularisés (τακτοποίηση) dans l’une des cinq catégories.
Quelle est la différence entre une υποθήκη et une προσημείωση en Grèce ?
Une υποθήκη est une hypothèque, un droit sur un bien qui permet à un créancier d’être payé en priorité sur celui-ci. Une προσημείωση υποθήκης, une prénotation d’hypothèque, est une hypothèque provisoire accordée par une décision de justice, qui devient une hypothèque à part entière une fois la créance confirmée. Toutes deux figurent parmi les charges inscrites sur la fiche cadastrale, et l’avocat de l’acheteur doit veiller à ce qu’elles soient levées ou remboursées avant l’acte.
Que signifient εντός σχεδίου et εκτός σχεδίου ?
Εντός σχεδίου désigne un terrain situé dans un plan d’urbanisme approuvé, où ce plan fixe les conditions de construction ; εκτός σχεδίου signifie hors de tout plan d’urbanisme, là où une maison exige un terrain bien plus grand et une façade sur une route légalement reconnue. Une troisième catégorie, εντός οικισμού, couvre les terrains situés dans la limite d’une agglomération dépourvue de plan d’urbanisme. Celle des trois qui s’applique décide de l’essentiel de ce qui peut être construit.
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