Die griechische Immobilienakte, Wort für Wort: die Begriffe in jeder Urkunde, jeder Bescheinigung und jedem Steuerformular, und was jeder bedeutet
Ein Kauf auf Kreta kommt als Stapel griechischer Dokumente mit eigenem Wortschatz. Dies ist ein Leseschlüssel zu rund vierzig dieser Wörter, geordnet nach dem Papier, auf dem sie stehen, jedes mit Umschrift, schlichter Bedeutung und, wo es darauf ankommt, dem Gesetz dahinter, geprüft im Oktober 2026 anhand des griechischen Katasters, der AADE und des geltenden Wortlauts der Gesetze.
Eine griechische Immobilienakte ist weniger abschreckend, als sie aussieht. Das meiste darin ist in rund vierzig wiederkehrenden Wörtern geschrieben, und ein Käufer, der sie kennt, kann verfolgen, was Anwalt, Notar und Ingenieur tun. Hier ist dieser Wortschatz, geordnet nach dem Dokument, in dem er vorkommt: jeder Begriff auf Griechisch, mit Umschrift, schlichter Bedeutung und dem Gesetz, wo das Gesetz zählt. Geprüft im Oktober 2026 anhand der eigenen Seiten des griechischen Katasters, der AADE und des geltenden Wortlauts der Gesetze.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Ein Glossar sagt Ihnen, was ein Wort bedeutet, nicht, was es für eine bestimmte Urkunde bedeutet; das ist Aufgabe Ihres Anwalts.
Die Immobilienakte in einer Minute. Das συμβόλαιο ist die notarielle Urkunde, und das Eigentum geht erst über, wenn sie eingetragen ist: durch καταχώριση im Kataster oder μεταγραφή im alten Register. Die ΚΑΕΚ ist der 12-stellige Katastercode des Flurstücks. Die Steuerwörter sind ΑΦΜ, Ε9, ΕΝΦΙΑ, αντικειμενική αξία und ΦΜΑ, die Grunderwerbsteuer von 3 %. Ob das Gebäude legal ist, beantworten die οικοδομική άδεια, das τοπογραφικό, die βεβαίωση μηχανικού (zwei Monate gültig), die ΗΤΚ und das ΠΕΑ; eine Immobilie mit einem nicht regularisierten αυθαίρετο kann nicht verkauft werden. Eigentum gibt es οριζόντια, κάθετη, εξ αδιαιρέτου oder aufgeteilt in επικαρπία und ψιλή κυριότητα. Schulden zeigen sich als υποθήκη, προσημείωση oder κατάσχεση. Land liegt εντός oder εκτός σχεδίου und kann vom δασικός χάρτης oder vom αιγιαλός erfasst sein.
Die Urkunde, das Register und das Kataster
Das συμβόλαιο (symvólaio) ist die Urkunde, die ein Notar errichtet; bei einem Verkauf ist es ein αγοραπωλητήριο (agoropolitírio). Nach Artikel 1033 des Zivilgesetzbuchs geht das Eigentum an einer Immobilie durch eine Einigung über, die als notarielle Urkunde geschlossen und anschließend eingetragen wird; die Unterschrift ist also nicht der letzte Schritt. Die Eintragung hat zwei Namen. Wo das Kataster in Betrieb ist, heißt sie καταχώριση (katachórisi) und wird durch ein πιστοποιητικό καταχώρισης (pistopoiitikó katachórisis) belegt, eine Eintragungsbescheinigung. Anderswo heißt sie μεταγραφή (metagrafí), Überschreibung, in den Büchern des alten υποθηκοφυλακείο (ypothikofylakío), des Hypotheken- und Grundbuchamts. Gesetz 2664/1998 ersetzt dieses System Gebiet für Gebiet, sobald das Kataster in Betrieb geht, und viele ehemalige Ämter arbeiten heute als Übergangskatasterämter.
Das Κτηματολόγιο (Ktimatológio), das griechische Kataster, ist nach der Definition des Gesetzes 2664/1998 ein nach Immobilien geordnetes System rechtlicher und technischer Informationen, das jede Immobilie des Landes erfasst. Sein Schlüssel ist die ΚΑΕΚ (ka-ek), Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου: zwölf Ziffern für Präfektur, Gemeinde, Sektor, Einheit und Flurstück, mit Zusätzen wie 0/2 für Wohnungen, und dieselbe Nummer vor und nach einem Verkauf. Das κτηματολογικό φύλλο (ktimatologikó fýllo), das Katasterblatt, zeigt den Status der Immobilie, die Anteile der Eigentümer und etwaige Belastungen, für 9,50 € (4,50 € bei einem Übergangsamt); das απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος (apóspasma ktimatologikoú diagrámmatos), ein Auszug aus dem Katasterplan, kostet 15 €. Die ανάρτηση (anártisi), die Phase der Auslegung, und wo Kreta steht, finden Sie in Kataster und KAEK.
Die Steuerwörter
Die ΑΦΜ (AFM), Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, ist Ihre Steuernummer. Das Ε9 (E-ennéa) ist die Erklärung über den Immobilienbesitz: Eine Änderung im Lauf eines Jahres wird nach Artikel 23 des Gesetzes 3427/2005 bis zum 31. Januar des nächsten erklärt, und ein über myPROPERTY erklärter Kauf erledigt das automatisch. ΕΝΦΙΑ (enfía), Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ist die jährliche Immobiliensteuer. Die αντικειμενική αξία (antikeimenikí axía) ist der objektive Wert des Staates, festgelegt aus Zonenpreisen und Koeffizienten nach Artikel 41 des Gesetzes 1249/1982; ist der Preis in der Urkunde höher, wird die Steuer auf den Preis erhoben. Die ΦΜΑ (FMA), Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, ist die Grunderwerbsteuer: 3 % des steuerpflichtigen Werts zuzüglich eines Gemeindezuschlags von 3 % der Steuer, vom Käufer binnen drei Werktagen nach der gemeinsamen Erklärung gezahlt, vor der Urkunde.
Die rechtlichen Papiere des Gebäudes
Die οικοδομική άδεια (oikodomikí ádeia) ist die Baugenehmigung mit ihren genehmigten Plänen; das τοπογραφικό (topografikó) ist der Vermessungsplan des Grundstücks mit seinen Grenzen und dem, was darauf steht. Ein αυθαίρετο (afthaíreto) ist ein Bau oder eine Nutzung ohne Genehmigung oder über sie hinaus, und nach Artikel 367 des Gesetzes 5306/2026, dem Planungsgesetzbuch von 2026, ist der Verkauf einer Immobilie mit nicht regularisierten Bauten dieser Art nichtig. Bis zum 28. Juli 2011 fertiggestellte Bauten können eine τακτοποίηση (taktopoíisi) erhalten, eine Regularisierung in einer von fünf Kategorien, gegen eine Gebühr und, in einigen davon, ein Bußgeld (Artikel 383). Νομιμοποίηση (nomimopoíisi), Legalisierung, bedeutet streng genommen, einen Bau durch eine Genehmigung zu decken. Jeder Verkauf braucht die βεβαίωση μηχανικού (veveíosi michanikoú), eine Ingenieursbescheinigung über die ungenehmigten Bauten der Immobilie, zwei Monate gültig (Artikel 368); bei einem Gebäude mit ΗΤΚ übernimmt das πιστοποιητικό πληρότητας (pistopoiitikó plirótitas) seines Ingenieurs, die Vollständigkeitsbescheinigung, diese Rolle. Die ΗΤΚ, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ilektronikí taftótita ktiríou), ist die digitale Akte des Gebäudes, seit dem 1. Juli 2021 bei einer ersten Übertragung Pflicht, und das ΠΕΑ, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (pistopoiitikó energeiakís apódosis), ist der Energieausweis, ohne den ein Gebäude nach Artikel 12 des Gesetzes 4122/2013 weder verkauft noch vermietet werden kann. Mehr dazu unter Schwarzbauten.
Wem was gehört
Οριζόντια ιδιοκτησία (orizóntia idioktisía), horizontales Eigentum nach Gesetz 3741/1929, ist eine Wohnung oder ein Stockwerk in Alleineigentum, mit einem Anteil am Grund und an den gemeinschaftlichen Teilen, gezählt in χιλιοστά (chiliostá), Tausendsteln; die Gemeinschaftsordnung des Gebäudes ist eine notarielle Urkunde, deren Beschränkungen jeden Eigentümer wie eine Dienstbarkeit binden. Κάθετη ιδιοκτησία (káthetí idioktisía), vertikales Eigentum, leistet dasselbe für ein ganzes Gebäude unter mehreren auf einem Grundstück; beides erklärt der Artikel über geteiltes Eigentum. Εξ αδιαιρέτου (ex adiairétou), ungeteilt, bedeutet, dass Miteigentümer Bruchteile des Ganzen halten und keinem ein Zimmer gehört; der Verkauf des Ganzen braucht also alle. Επικαρπία (epikarpía), Nießbrauch, ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Früchte zu ziehen, meist auf Lebenszeit; was bleibt, ist die ψιλή κυριότητα (psilí kyriótita), das bloße Eigentum.
Das Geschäft und die Schulden
Das προσύμφωνο (prosýmfono), der Vorvertrag, ist bei Immobilien notariell, und den αρραβώνας (arravónas), die Anzahlung, verliert ein Käufer, der die Nichterfüllung verschuldet; ein Verkäufer, der sie verschuldet, zahlt das Doppelte zurück (Zivilgesetzbuch, Artikel 403); die Einzelheiten stehen unter Vorvertrag und Anzahlung. Ein πληρεξούσιο (plirexoúsio) ist eine Vollmacht, das Dokument, mit dem jemand für Sie unterschreiben kann. Eine υποθήκη (ypothíki) ist eine Hypothek, ein Recht, das einem Gläubiger erlaubt, sich vorrangig aus der Immobilie zu befriedigen; eine προσημείωση υποθήκης (prosimeíosi ypothíkis), eine Vormerkung, ist eine vorläufige, gerichtlich angeordnete Hypothek, die zur vollen wird, sobald die Forderung feststeht; eine κατάσχεση (katáschesi) ist die Pfändung durch einen Gläubiger, der Schritt vor einer Zwangsversteigerung. Alle drei erscheinen unter den Belastungen auf dem Katasterblatt.
Die Wörter für Grund und Boden
Εντός σχεδίου (entós schedíou) bedeutet innerhalb eines genehmigten Bebauungsplans; εκτός σχεδίου (ektós schedíou) außerhalb davon, wo Bauen ein weit größeres Grundstück und eine Front an einer rechtmäßigen Straße erfordert, wie der Artikel zum Kauf von Bauland erklärt. Εντός οικισμού (entós oikismoú) bedeutet innerhalb der Grenze einer Siedlung ohne Bebauungsplan, mit eigenen Regeln. Der δασικός χάρτης (dasikós chártis), die Waldkarte, verzeichnet, welches Land als Wald gilt, und Waldland ist kein Bauland. Der αιγιαλός (aigialós), das Vorland, ist das Land, das das Meer bei seinen größten gewöhnlichen Wellen erreicht; er und die παραλία (paralía), die bis zu 50 Meter dahinter liegende Strandzone, sind öffentliches Land im Gemeingebrauch nach Gesetz 2971/2001 in der 2024 geänderten Fassung.
Der ehrliche Nachteil
Ein Glossar glättet Wörter, über die Juristen streiten. Τακτοποίηση und νομιμοποίηση bedeuten rechtlich Verschiedenes und im Gespräch dasselbe. Mehrere Begriffe sind 2026 umgezogen, als das Gesetz 4495/2017 in das Planungsgesetzbuch überführt wurde; ältere Berichte zitieren also womöglich Artikel, die inzwischen neu nummeriert sind. Und die Wörter zu lesen heißt nicht, die Akte zu lesen: Eine Übersetzung sagt Ihnen, was in einer Urkunde steht, nicht, ob es richtig ist.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Notare, Rechtsanwälte, Ingenieure, Vermessungsingenieure noch andere Unternehmen namentlich genannt; das griechische Kataster und die AADE werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie demnächst eine griechische Immobilienakte erhalten und ihr folgen wollen: Halten Sie diese Seite neben der Urkunde und den Bescheinigungen offen, und fragen Sie nach jedem Wort, das Sie nicht einordnen können. Lassen Sie es, wenn Sie hoffen, eine Akte selbst zu beurteilen; die Wörter sind der leichte Teil, und die Prüfungen von Anwalt und Ingenieur sind nicht optional.
Was ist eine ΚΑΕΚ-Nummer in Griechenland?
Die ΚΑΕΚ, Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, ist der zwölfstellige Code, der ein Flurstück im griechischen Kataster identifiziert: zwei Ziffern für die Präfektur, drei für die Gemeinde, je zwei für Katastersektor und Einheit und drei für das Flurstück. Wohnungen und anderes horizontales Eigentum erhalten einen Zusatz wie 0/2. Der Code bleibt beim Verkauf an der Immobilie und ändert sich nur, wenn das Flurstück geteilt oder zusammengelegt wird.
Was ist der Unterschied zwischen μεταγραφή und καταχώριση?
Μεταγραφή und καταχώριση bedeuten beide die Eintragung einer Urkunde in das öffentliche Register, die nach Artikel 1033 des Zivilgesetzbuchs eine Eigentumsübertragung erst vollendet. Μεταγραφή, die Überschreibung, ist das alte System der Registerbücher; καταχώριση, die Eintragung, ersetzt es überall dort, wo das griechische Kataster nach Gesetz 2664/1998 in Betrieb ist. In einem Katastergebiet belegt eine Eintragungsbescheinigung den Eintrag.
Was ist eine βεβαίωση μηχανικού bei einem griechischen Immobilienverkauf?
Die βεβαίωση μηχανικού ist die Ingenieursbescheinigung, die einer Übertragungsurkunde beigefügt wird. Nach Artikel 368 des Gesetzes 5306/2026 bestätigt sie, dass auf der Immobilie kein Gebäude steht, keine ungenehmigten Bauten über die zulässigen Grenzen hinaus bestehen oder nur Bauten innerhalb der gesetzlichen Ausnahmen; sie wird vor der Urkunde zusammen mit der Erklärung des Eigentümers elektronisch eingereicht und ist zwei Monate gültig. Bei einem Gebäude mit elektronischer Gebäudeidentität tritt deren Vollständigkeitsbescheinigung an ihre Stelle.
Was bedeutet αυθαίρετο in einer griechischen Immobilienakte?
Αυθαίρετο bedeutet einen ungenehmigten Bau oder eine ungenehmigte Nutzung: alles, was ohne die erforderliche Baugenehmigung oder über sie hinaus gebaut, umschlossen oder genutzt wird, etwa eine geschlossene Veranda oder ein zusätzliches Zimmer. Artikel 367 des Gesetzes 5306/2026 macht den Verkauf einer Immobilie mit solchen Bauten nichtig, mit Ausnahmen wie Bauten, die älter sind als der 30. November 1955, oder Bauten, die mit Zahlung von 30 % des Bußgelds in das Regularisierungsverfahren aufgenommen wurden. Bis zum 28. Juli 2011 fertiggestellte Bauten lassen sich in der Regel in einer von fünf Kategorien regularisieren (τακτοποίηση).
Was ist in Griechenland der Unterschied zwischen υποθήκη und προσημείωση?
Eine υποθήκη ist eine Hypothek, ein Recht an einer Immobilie, das einem Gläubiger erlaubt, sich vorrangig aus ihr zu befriedigen. Eine προσημείωση υποθήκης, eine Hypothekenvormerkung, ist eine vorläufige Hypothek, die durch Gerichtsbeschluss gewährt wird und zur vollen Hypothek wird, sobald die Forderung feststeht. Beide erscheinen unter den Belastungen auf dem Katasterblatt, und der Anwalt des Käufers sollte dafür sorgen, dass sie vor der Urkunde gelöscht oder abgelöst werden.
Was bedeuten εντός σχεδίου und εκτός σχεδίου?
Εντός σχεδίου bezeichnet ein Grundstück innerhalb eines genehmigten Bebauungsplans, der die Bauvorgaben festlegt; εκτός σχεδίου bedeutet außerhalb jedes Bebauungsplans, wo ein Haus ein weit größeres Grundstück und eine Front an einer rechtmäßigen Straße braucht. Eine dritte Kategorie, εντός οικισμού, umfasst Land innerhalb der Grenze einer Siedlung ohne Bebauungsplan. Welche der drei gilt, entscheidet über das meiste, was gebaut werden kann.
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