Μακροχρόνια μίσθωση του σπιτιού σας στην Κρήτη: η τριετία, η δήλωση μίσθωσης και η έξοδος
Ένας ενοικιαστής όλο τον χρόνο είναι η ήσυχη εναλλακτική στη βραχυχρόνια μίσθωση, όμως το ελληνικό δίκαιο της μίσθωσης κατοικίας είναι γραμμένο υπέρ του ενοικιαστή. Εδώ είναι η ελάχιστη τριετία, η δήλωση μίσθωσης στο myAADE, η εγγύηση και οι αυξήσεις του μισθώματος, η φορολογική κλίμακα του 2026 και η απαλλαγή για σπίτια που φεύγουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, και τι χρειάζεται πραγματικά για να λήξει μια μίσθωση.
Ένας μακροχρόνιος ενοικιαστής είναι ο ήρεμος τρόπος να νοικιάσετε ένα σπίτι στην Κρήτη: χωρίς πρόγραμμα καθαρισμού, χωρίς τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, χωρίς άδειο χειμώνα. Είναι όμως και μια σύμβαση με βάση έναν νόμο που προστατεύει τον ενοικιαστή, σας δεσμεύει για τρία χρόνια ό,τι κι αν γράφει το χαρτί, και λειτουργεί μόνο αφού η φορολογική διοίκηση την έχει καταγράψει. Κανόνες όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένοι με τους ίδιους τους νόμους, τις ανακοινώσεις της ΑΑΔΕ και την κρατική πύλη στεγαστικής πολιτικής.
Δεν είμαι δικηγόρος ούτε φοροτεχνικός, και το παρόν δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Ένας Έλληνας δικηγόρος πρέπει να συντάξει το μισθωτήριο και ένας λογιστής να ελέγξει τη φορολογική πλευρά πριν βασιστείτε σε οτιδήποτε από αυτά.
Η μακροχρόνια μίσθωση σε ένα λεπτό. Ένα σπίτι που νοικιάζεται ως κατοικία του ενοικιαστή μισθώνεται τουλάχιστον για τρία χρόνια (ν. 1703/1987, άρθ. 2), ό,τι διάρκεια κι αν γραφτεί· για να συντομευθεί χρειάζεται συμβολαιογραφική συμφωνία τουλάχιστον έξι μήνες μετά την υπογραφή. Εγγύηση: το πολύ δύο μισθώματα· προκαταβολή μόνο για τον τρέχοντα μήνα. Το μίσθωμα αυξάνεται μόνο με ρήτρα του μισθωτηρίου (ΔΤΚ ή σταθερό ποσοστό). Ο εκμισθωτής δηλώνει τη μίσθωση στο myAADE έως το τέλος του επόμενου μήνα· ο ενοικιαστής έχει 30 ημέρες για να την αποδεχθεί. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 το μίσθωμα πρέπει να φτάνει στον δηλωμένο τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή. Φόρος: 15% / 25% / 35% / 45% σε κλιμάκια των €12.000, μείον κατ’ αποκοπή 5%. Τα σπίτια που φεύγουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ή από τρία χρόνια κενά μπορεί να είναι αφορολόγητα για τρία χρόνια (μισθώσεις που υπογράφονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026· ανακοινώθηκε παράταση για το 2027–2030).
Ποιες μισθώσεις καλύπτει ο κανόνας της τριετίας
Το άρθρο 2 του ν. 1703/1987 είναι σύντομο και καθοριστικό: η μίσθωση ακινήτου για κατοικία διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν τα μέρη συμφώνησαν μικρότερη διάρκεια ή καμία. Ο μόνος τρόπος να συντομευθεί είναι μια μεταγενέστερη συμφωνία, που γίνεται τουλάχιστον έξι μήνες μετά την υπογραφή της σύμβασης και αποδεικνύεται με συμβολαιογραφική πράξη.
Τα ελληνικά δικαστήρια έχουν κρίνει ότι η μίσθωση δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, ή μια μίσθωση για χρήση άλλη από την κύρια κατοικία του ενοικιαστή, υπάγεται αντίθετα στον Αστικό Κώδικα, όπου ισχύει η συμφωνημένη διάρκεια, οπότε το μισθωτήριο πρέπει να λέει καθαρά τι από τα δύο είναι. Μια μίσθωση κάτω των εξήντα ημερών, χωρίς τίποτα πέρα από τη διαμονή και τον ιματισμό, είναι βραχυχρόνια μίσθωση (ν. 4446/2016, άρθ. 111) και εξηγείται στο ενοικίαση του σπιτιού σας στην Κρήτη.
Το μισθωτήριο, η εγγύηση και το μίσθωμα
Το ίδιο άρθρο θέτει δύο όρια που εκπλήσσουν τους ιδιοκτήτες. Το μίσθωμα μπορεί να προκαταβληθεί μόνο για τον τρέχοντα μήνα, οπότε η προπληρωμή ενός ολόκληρου χρόνου δεν είναι νόμιμη. Η εγγύηση του ενοικιαστή δεν μπορεί να ξεπερνά τα δύο μισθώματα, και ο εκμισθωτής μπορεί να την κρατήσει μόνο έναντι απλήρωτων ποσών ή φθορών, όχι ως ποινή για πρόωρη αποχώρηση. Ο εκμισθωτής μπορεί να επιθεωρεί το μίσθιο μία φορά ανά τρίμηνο, και η αδικαιολόγητη άρνηση είναι λόγος άμεσης καταγγελίας.
Σύμφωνα με την ένωση καταναλωτών ΕΕΚΕ, το μίσθωμα κατοικίας μπορεί να αυξηθεί μόνο όταν το μισθωτήριο το προβλέπει ρητά, συνδεδεμένο με τον δείκτη τιμών καταναλωτή ή με σταθερό ποσοστό· χωρίς ρήτρα, δεν υπάρχει μονομερές δικαίωμα αύξησης. Η εφεδρική ρύθμιση του νόμου, το 75% της μεταβολής του τιμαρίθμου του προηγούμενου έτους, ισχύει μόνο όταν η μίσθωση γράφτηκε για λιγότερο από τρία χρόνια και δεν λέει τίποτα για αυξήσεις.
Ο Αστικός Κώδικας (άρθρο 575) αναθέτει την κατάσταση του σπιτιού στον εκμισθωτή: πρέπει να παραδοθεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να διατηρείται έτσι σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Η δήλωση στο myAADE, και γιατί μετράει δύο φορές
Κάθε μίσθωση, έγγραφη ή προφορική, δηλώνεται από τον εκμισθωτή έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη ή τη μεταβολή της (απόφαση Α.1112/2022). Από τις 2 Ιουνίου 2025 ο ενοικιαστής έχει 30 ημέρες για να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει· αν κανείς δεν κάνει τίποτα, η ΑΑΔΕ τη θεωρεί αποδεκτή (ανακοίνωση της ΑΑΔΕ). Η λήξη μιας μίσθωσης δηλώνεται με τον ίδιο τρόπο.
Η δήλωση μετράει ξανά στο τέλος: η διαδικασία απόδοσης του μισθίου που περιγράφεται παρακάτω λειτουργεί μόνο όταν η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφη σύμβαση ή με ηλεκτρονική δήλωση που ο ενοικιαστής αποδέχθηκε. Μια άτυπη συμφωνία σας στερεί τη γρήγορη έξοδο. Ούτε η πώληση λύνει τη μίσθωση: σύμφωνα με το άρθρο 614 του Αστικού Κώδικα, ο αγοραστής υπεισέρχεται σε μίσθωση που αποδεικνύεται με χρονολογημένο έγγραφο, όπως εξηγεί το αγορά σπιτιού με ενοικιαστή.
Πληρωμή μέσω τράπεζας και η φορολογική κλίμακα του 2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 το μίσθωμα καταβάλλεται στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ (ν. 5222/2025). Σύμφωνα με το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, αν καταβάλλεται με οποιονδήποτε άλλο τρόπο, ο εκμισθωτής χάνει την κατ’ αποκοπή έκπτωση 5% για επισκευές και λειτουργικά έξοδα, και ο ενοικιαστής χάνει την ετήσια επιστροφή ενός ενοικίου.
Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς με 15% έως €12.000 τον χρόνο, 25% έως €24.000, 35% έως €36.000 και 45% πάνω από αυτό. Το 5% είναι η μόνη έκπτωση δαπανών, και γι’ αυτό τα καθαρά νούμερα στις αποδόσεις ενοικίου στην Κρήτη βρίσκονται τόσο κάτω από τα μικτά. Κατά τις οδηγίες της ΑΑΔΕ για τους μη κατοίκους, πραγματικό εισόδημα από ελληνική πηγή σημαίνει ελληνική φορολογική δήλωση, οπότε η ενοικίαση του σπιτιού φέρνει μαζί της μία δήλωση κάθε χρόνο.
Η απαλλαγή για σπίτια που φεύγουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση
Σύμφωνα με τον ν. 5246/2025, το μίσθωμα από κατοικία έως 120 τ.μ. (συν 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν του δεύτερου) που δηλώθηκε κενή σε καθένα από τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη, ή χρησιμοποιήθηκε μόνο για βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο έτος, και στη συνέχεια νοικιάζεται για τουλάχιστον τρία χρόνια, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για τους 36 μήνες μετά την υπογραφή της μίσθωσης. Το παράθυρο στην κρατική πύλη στεγαστικής πολιτικής αφορά μισθώσεις που υπογράφονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026· δικαιούνται και εξάμηνες μισθώσεις σε γιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς και ένστολους του δημοσίου.
Είναι στενότερη απ’ όσο ακούγεται. Ένα σπίτι που αγοράστηκε φέτος δεν έχει τρία κενά χρόνια πίσω του, και ο νόμος ανακαλεί την απαλλαγή αναδρομικά αν η κατοικία επιστρέψει στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι το μέτρο θα ισχύσει για το 2027–2030· τον Οκτώβριο του 2026 επρόκειτο για ανακοίνωση, χωρίς δημοσιευμένο νομοσχέδιο. Ρωτήστε έναν λογιστή αν το ιστορικό σας ταιριάζει πριν βασιστείτε σε αυτήν.
Η λήξη της μίσθωσης: η διάρκεια, η όχληση, η διαταγή
Ο εκμισθωτής δεν μπορεί να λύσει πρόωρα μια μίσθωση κατοικίας για να μείνει ο ίδιος στο σπίτι ή για να το πουλήσει. Ο ενοικιαστής που φεύγει νωρίτερα χωρίς σπουδαίο λόγο οφείλει αποζημίωση για την αποδεδειγμένη ζημία του εκμισθωτή, ή μια συμφωνημένη ποινική ρήτρα που δεν είναι καταχρηστική.
Στη λήξη της διάρκειας, η διαδικασία που ισχύει από την 1η Μαΐου 2026 βάσει του ν. 5221/2025 ξεκινά με όχληση μέσω δικαστικού επιμελητή που δίνει στον ενοικιαστή τρεις μήνες, και ακολουθεί διαταγή απόδοσης μισθίου που υπογράφει πιστοποιημένος δικηγόρος τον οποίο ορίζει η γραμματεία του δικαστηρίου, εκτελεστή δύο μήνες μετά την επίδοση. Ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες. Για απλήρωτα μισθώματα πρόκειται για προειδοποίηση 15 ημερών και 20 ημέρες έως την εκτέλεση, περίπου τρεις μήνες στην πράξη. Η αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου είναι €300, πέρα από τον δικό σας δικηγόρο και τον δικαστικό επιμελητή. Η πλευρά του ενοικιαστή στους ίδιους κανόνες βρίσκεται στο νοικιάστε πριν αγοράσετε, και η οργάνωση όλων αυτών από άλλη χώρα καλύπτεται στη διαχείριση ενός σπιτιού στην Κρήτη από το εξωτερικό.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Ο νόμος είναι φτιαγμένος για τον ενοικιαστή, και σκόπιμα. Η τριετία είναι το κατώτατο όριο ό,τι κι αν υπογράψετε, το σπίτι δεν μπορεί να ανακτηθεί για το δικό σας καλοκαίρι, και ακόμη και η ταχύτερη διαδικασία απόδοσης αφήνει έξι μήνες στο τέλος. Ο φόρος πέφτει σχεδόν σε ολόκληρο το μίσθωμα, και το κίνητρο που θα τον μαλάκωνε εξαρτάται από ένα ιστορικό που οι περισσότεροι νέοι ιδιοκτήτες δεν έχουν. Δεν υπάρχει ούτε επίσημος έλεγχος φερεγγυότητας ενοικιαστών· η ομοσπονδία ιδιοκτητών τον ζητούσε ακόμη τον Σεπτέμβριο του 2026.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, δικηγόρου, λογιστή, γραφείου ενοικιάσεων ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία, και αυτό δεν θα συμβεί ποτέ.
Αξίζει αν δεν θα χρειαστείτε το σπίτι για τρία χρόνια ή περισσότερο, θέλετε σταθερό εισόδημα με λίγη δουλειά, και θα δηλώσετε τη μίσθωση και θα εισπράττετε το μίσθωμα μέσω τράπεζας από τον πρώτο μήνα. Προσπεράστε το αν θέλετε να χρησιμοποιείτε το σπίτι οι ίδιοι το καλοκαίρι, ή αν το σχέδιο στηρίζεται στην αύξηση του μισθώματος ή στην ανάκτηση του σπιτιού σε σύντομο χρόνο: το ελληνικό δίκαιο της μίσθωσης δεν επιτρέπει κανένα από τα δύο.
Πόσο διαρκεί μια μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα;
Η μίσθωση σπιτιού που νοικιάζεται ως κατοικία του ενοικιαστή διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 1703/1987, ακόμη κι αν το μισθωτήριο ορίζει μικρότερη ή αόριστη διάρκεια. Μπορεί να συντομευθεί μόνο με μεταγενέστερη συμφωνία, που γίνεται τουλάχιστον έξι μήνες μετά την υπογραφή και αποδεικνύεται με συμβολαιογραφική πράξη. Οι μισθώσεις εξοχικών κατοικιών ή για άλλη χρήση υπάγονται αντίθετα στον Αστικό Κώδικα.
Πρέπει να δηλώσω μια μακροχρόνια μίσθωση στην ΑΑΔΕ;
Ναι. Ο εκμισθωτής υποβάλλει τη δήλωση μίσθωσης στο myAADE έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη ή τη μεταβολή της μίσθωσης, και ο ενοικιαστής έχει 30 ημέρες για να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει· η σιωπή μετράει ως αποδοχή. Η λήξη της μίσθωσης δηλώνεται με τον ίδιο τρόπο, αλλιώς η ΑΑΔΕ τη θεωρεί ενεργή. Η αποδεκτή δήλωση μετράει και αργότερα, γιατί η ταχεία διαδικασία απόδοσης του μισθίου στηρίζεται σε αυτήν.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξάνει το ενοίκιο κάθε χρόνο στην Ελλάδα;
Μόνο αν το προβλέπει το μισθωτήριο. Μια ελληνική μίσθωση κατοικίας μπορεί να συνδέει τις ετήσιες αυξήσεις με τον δείκτη τιμών καταναλωτή ή με σταθερό ποσοστό, αλλά χωρίς τέτοια ρήτρα ο εκμισθωτής δεν έχει μονομερές δικαίωμα αύξησης. Η μόνη εφεδρική ρύθμιση του νόμου, το 75% της μεταβολής του τιμαρίθμου του προηγούμενου έτους, ισχύει μόνο όταν η μίσθωση γράφτηκε για λιγότερο από τρία χρόνια.
Πώς φορολογείται το εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα το 2026;
Το ενοίκιο φορολογείται χωριστά από τα άλλα εισοδήματα με 15% έως €12.000 τον χρόνο, 25% έως €24.000, 35% έως €36.000 και 45% πάνω από αυτό. Ο ιδιώτης εκμισθωτής εκπίπτει κατ' αποκοπή 5% για επισκευές και λειτουργικά έξοδα, αλλά μόνο αν το μίσθωμα καταβάλλεται στον τραπεζικό του λογαριασμό που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, κάτι υποχρεωτικό από την 1η Ιανουαρίου 2026. Ο ιδιοκτήτης που δεν είναι κάτοικος Ελλάδας υποβάλλει ελληνική φορολογική δήλωση για να το δηλώσει.
Υπάρχει φοροαπαλλαγή αν νοικιάσω ένα σπίτι στην Κρήτη μακροχρόνια αντί για Airbnb;
Ναι, με στενές προϋποθέσεις. Το μίσθωμα από κατοικία έως 120 τ.μ. που ήταν κενή τρία χρόνια ή σε βραχυχρόνια μίσθωση και περνά σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον τριών ετών, υπογεγραμμένη έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Η κυβέρνηση ανακοίνωσε τον Σεπτέμβριο του 2026 ότι το παράθυρο θα παραταθεί για το 2027–2030, αλλά ελέγξτε ότι έχει νομοθετηθεί πριν βασιστείτε σε αυτό.
Πόσος χρόνος χρειάζεται για να φύγει ένας ενοικιαστής από ένα σπίτι στην Ελλάδα;
Όχι πριν λήξει η μίσθωση, γιατί η επιθυμία να μείνετε εσείς στο σπίτι δεν είναι λόγος πρόωρης λύσης. Στη λήξη, η διαδικασία που ισχύει από την 1η Μαΐου 2026 απαιτεί όχληση τριών μηνών μέσω δικαστικού επιμελητή και διαταγή απόδοσης μισθίου που εκδίδει δικηγόρος και εκτελείται δύο μήνες αργότερα, άρα περίπου έξι μήνες στην πράξη. Για απλήρωτα μισθώματα πρόκειται για προειδοποίηση 15 ημερών και 20 ημέρες έως την εκτέλεση.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.