Ihr Haus auf Kreta langfristig vermieten: der Dreijahresvertrag, die Steuererklärung und der Weg hinaus
Ein Dauermieter ist die ruhige Alternative zur Ferienvermietung, doch das griechische Mietrecht ist für den Mieter geschrieben. Hier stehen die dreijährige Mindestdauer, die Mietvertragserklärung auf myAADE, Kaution und Mieterhöhungen, der Steuertarif 2026 und die Befreiung für Wohnungen, die aus der Kurzzeitvermietung herausgenommen werden, und was die Beendigung eines Mietvertrags wirklich verlangt.
Ein Dauermieter ist die ruhige Art, ein Haus auf Kreta zu vermieten: kein Putzplan, keine Klimaabgabe, kein leerer Winter. Er ist aber auch ein Vertrag unter einem Gesetz, das den Mieter schützt, Sie drei Jahre lang bindet, was auch immer auf dem Papier steht, und erst funktioniert, wenn das Finanzamt ihn erfasst hat. Stand Oktober 2026, geprüft anhand der Gesetze selbst, der Bekanntmachungen der AADE und des staatlichen Wohnungsportals.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater, und dies stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Ein griechischer Rechtsanwalt sollte den Mietvertrag aufsetzen und ein Steuerberater die steuerliche Seite prüfen, bevor Sie sich auf irgendetwas davon verlassen.
Die Langzeitvermietung in einer Minute. Eine Wohnung, die dem Mieter als Wohnsitz dient, ist mindestens drei Jahre vermietet (Gesetz 1703/1987, Art. 2), welche Dauer auch immer im Vertrag steht; eine Verkürzung verlangt eine notarielle Vereinbarung, die frühestens sechs Monate nach der Unterzeichnung getroffen wird. Kaution: höchstens zwei Monatsmieten; Vorauszahlung nur für den laufenden Monat. Die Miete steigt nur über eine Klausel im Vertrag (Verbraucherpreisindex oder fester Prozentsatz). Der Vermieter erklärt den Vertrag auf myAADE bis zum Ende des Folgemonats; der Mieter hat 30 Tage, um ihn anzunehmen. Seit dem 1. Januar 2026 muss die Miete auf dem gemeldeten Bankkonto des Vermieters eingehen. Steuer: 15 % / 25 % / 35 % / 45 % in Stufen von 12.000 €, abzüglich pauschal 5 %. Wohnungen, die aus der Kurzzeitvermietung oder nach drei Jahren Leerstand kommen, können drei Jahre steuerfrei sein (Verträge, die bis zum 31. Dezember 2026 unterzeichnet sind; eine Verlängerung für 2027–2030 wurde angekündigt).
Welche Vermietungen die Dreijahresregel erfasst
Artikel 2 des Gesetzes 1703/1987 ist kurz und eindeutig: Ein Mietvertrag über eine Immobilie zu Wohnzwecken läuft mindestens drei Jahre, auch wenn die Parteien eine kürzere oder gar keine Dauer vereinbart haben. Verkürzen lässt er sich nur durch eine spätere Vereinbarung, die mindestens sechs Monate nach der Unterzeichnung getroffen und durch notarielle Urkunde nachgewiesen wird.
Griechische Gerichte haben entschieden, dass ein Mietvertrag über eine Zweit- oder Ferienwohnung oder einer, der für eine andere Nutzung als den Hauptwohnsitz des Mieters geschlossen wurde, stattdessen unter das Zivilgesetzbuch fällt, wo die vereinbarte Dauer gilt; der Vertrag sollte also klar sagen, was er ist. Eine Vermietung unter sechzig Tagen, ohne Leistungen über den Aufenthalt und die Bettwäsche hinaus, ist eine Kurzzeitvermietung (Gesetz 4446/2016, Art. 111), behandelt in Ihr Haus auf Kreta vermieten.
Der Vertrag, die Kaution und die Miete
Derselbe Artikel setzt zwei Grenzen, die Eigentümer überraschen. Die Miete darf nur für den laufenden Monat im Voraus gezahlt werden, ein Jahr im Voraus ist also nicht zulässig. Die Kaution des Mieters darf zwei Monatsmieten nicht übersteigen, und der Vermieter darf sie nur für offene Beträge oder Schäden einbehalten, nicht als Strafe für einen vorzeitigen Auszug. Der Vermieter darf einmal alle drei Monate besichtigen, und eine ungerechtfertigte Weigerung ist ein Grund zur sofortigen Kündigung.
Nach Angaben des Verbraucherverbands ΕΕΚΕ darf eine Wohnungsmiete nur erhöht werden, wenn der Vertrag dies klar vorsieht, gekoppelt an den Verbraucherpreisindex oder einen festen Prozentsatz; ohne Klausel gibt es kein einseitiges Recht auf Erhöhung. Die gesetzliche Auffangregel, 75 % der Veränderung der Lebenshaltungskosten des Vorjahres, gilt nur, wenn ein Vertrag auf weniger als drei Jahre geschlossen wurde und nichts über Erhöhungen sagt.
Das Zivilgesetzbuch (Artikel 575) legt den Zustand der Wohnung in die Verantwortung des Vermieters: Sie muss für die vereinbarte Nutzung tauglich übergeben und während der gesamten Mietdauer so erhalten werden.
Die Erklärung auf myAADE und warum sie doppelt zählt
Jeder Mietvertrag, schriftlich oder mündlich, wird vom Vermieter bis zum Ende des Monats nach Beginn oder Änderung erklärt (Beschluss A.1112/2022). Seit dem 2. Juni 2025 hat der Mieter 30 Tage, um ihn anzunehmen oder abzulehnen; handelt niemand, behandelt die AADE ihn als angenommen (Bekanntmachung der AADE). Das Ende eines Mietvertrags wird auf dieselbe Weise erklärt.
Am Ende zählt die Erklärung erneut: Das unten beschriebene Räumungsverfahren funktioniert nur, wenn der Mietvertrag durch einen schriftlichen Vertrag oder eine vom Mieter angenommene elektronische Erklärung nachgewiesen ist. Eine formlose Absprache kostet Sie den schnellen Weg hinaus. Auch ein Verkauf beendet ihn nicht: Nach Artikel 614 des Zivilgesetzbuchs tritt ein Käufer in einen Mietvertrag ein, der durch ein datiertes Dokument nachgewiesen ist, wie ein Haus mit Mieter kaufen erklärt.
Zahlung über die Bank und der Steuertarif 2026
Seit dem 1. Januar 2026 wird die Miete auf das der AADE gemeldete Bankkonto des Vermieters gezahlt (Gesetz 5222/2025). Wird sie auf anderem Weg gezahlt, verliert der Vermieter nach Artikel 39 des Einkommensteuergesetzbuchs den pauschalen Abzug von 5 % für Reparaturen und laufende Kosten, und der Mieter verliert die jährliche Erstattung einer Monatsmiete.
Mieteinkünfte werden gesondert besteuert: 15 % bis 12.000 € im Jahr, 25 % bis 24.000 €, 35 % bis 36.000 € und 45 % darüber. Die 5 % sind der einzige Kostenabzug, weshalb die Nettozahlen in Mietrenditen auf Kreta so weit unter den Bruttozahlen liegen. Nach den Hinweisen der AADE für Nichtansässige bedeuten tatsächliche Einkünfte aus griechischen Quellen eine griechische Steuererklärung; wer das Haus vermietet, hat also jedes Jahr eine.
Die Befreiung für Wohnungen aus der Kurzzeitvermietung
Nach Gesetz 5246/2025 ist die Miete aus einer Wohnung bis 120 m² (plus 20 m² für jedes unterhaltsberechtigte Kind ab dem dritten), die in jedem der drei vorangegangenen Steuerjahre als leerstehend erklärt oder im Vorjahr nur kurzzeitig vermietet wurde und dann für mindestens drei Jahre vermietet wird, in den 36 Monaten nach Unterzeichnung des Vertrags einkommensteuerfrei. Das Zeitfenster auf dem staatlichen Wohnungsportal umfasst Verträge, die vom 8. September 2024 bis zum 31. Dezember 2026 unterzeichnet werden; sechsmonatige Verträge mit Ärzten, Pflegekräften, Lehrkräften und uniformiertem Personal des öffentlichen Dienstes zählen ebenfalls.
Sie ist enger, als sie klingt. Ein in diesem Jahr gekauftes Haus hat keine drei leeren Jahre hinter sich, und das Gesetz entzieht die Befreiung rückwirkend, wenn die Wohnung innerhalb der drei Jahre zur Kurzzeitvermietung zurückkehrt. Im September 2026 kündigte die Regierung an, dass die Maßnahme für 2027–2030 laufen soll; im Oktober 2026 war das eine Ankündigung, ohne veröffentlichten Gesetzentwurf. Fragen Sie einen Steuerberater, ob Ihre Vorgeschichte passt, bevor Sie damit rechnen.
Einen Mietvertrag beenden: die Laufzeit, die Aufforderung, die Anordnung
Ein Vermieter kann einen Wohnraummietvertrag nicht vorzeitig beenden, um selbst einzuziehen oder zu verkaufen. Ein Mieter, der ohne wichtigen Grund vorzeitig auszieht, schuldet Ersatz des nachgewiesenen Schadens des Vermieters oder eine vereinbarte, nicht missbräuchliche Vertragsstrafe.
Am Ende der Laufzeit sieht das seit dem 1. Mai 2026 geltende Verfahren nach Gesetz 5221/2025 eine per Gerichtsvollzieher zugestellte Aufforderung vor, die dem Mieter drei Monate gibt, dann eine Räumungsanordnung, unterzeichnet von einem zertifizierten Rechtsanwalt, den die Geschäftsstelle des Gerichts zuweist, vollstreckbar zwei Monate nach Zustellung. Der Mieter kann binnen 15 Arbeitstagen widersprechen. Bei Mietrückstand sind es eine 15-tägige Mahnung und 20 Tage bis zur Vollstreckung, in der Praxis etwa drei Monate. Die Gebühr des zertifizierenden Rechtsanwalts beträgt 300 €, zusätzlich zu Ihrem eigenen Anwalt und dem Gerichtsvollzieher. Die Seite des Mieters bei denselben Regeln steht in vor dem Kauf langfristig mieten, und wie man all das aus einem anderen Land organisiert, in ein Haus auf Kreta aus dem Ausland verwalten.
Der ehrliche Nachteil
Das Gesetz ist für den Mieter gebaut, und zwar mit Absicht. Drei Jahre sind die Untergrenze, was auch immer Sie unterschreiben, das Haus lässt sich nicht für Ihren eigenen Sommer zurückholen, und selbst der schnellere Räumungsweg lässt am Ende sechs Monate. Die Steuer fällt auf fast die gesamte Miete, und der Anreiz, der sie mildern würde, hängt von einer Vorgeschichte ab, die die meisten neuen Eigentümer nicht haben. Eine amtliche Bonitätsprüfung für Mieter gibt es auch nicht; der Eigentümerverband forderte sie im September 2026 noch.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte, Steuerberater, Vermietungsagenturen noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn Sie das Haus drei Jahre oder länger nicht brauchen, ein stetiges Einkommen mit wenig Arbeit wollen und den Vertrag vom ersten Monat an erklären und die Miete über die Bank kassieren. Lassen Sie es, wenn Sie das Haus im Sommer selbst nutzen wollen oder der Plan davon abhängt, die Miete zu erhöhen oder das Haus kurzfristig zurückzubekommen: Das griechische Mietrecht erlaubt weder das eine noch das andere.
Wie lange läuft ein Wohnraummietvertrag in Griechenland?
Ein Mietvertrag über eine Wohnung, die dem Mieter als Wohnsitz dient, läuft nach Artikel 2 des Gesetzes 1703/1987 mindestens drei Jahre, auch wenn der Vertrag eine kürzere oder unbestimmte Dauer nennt. Verkürzen lässt er sich nur durch eine spätere Vereinbarung, die mindestens sechs Monate nach der Unterzeichnung getroffen und durch notarielle Urkunde nachgewiesen wird. Die Vermietung von Ferienhäusern oder zu einer anderen Nutzung fällt stattdessen unter das Zivilgesetzbuch.
Muss ich einen langfristigen Mietvertrag beim griechischen Finanzamt melden?
Ja. Der Vermieter reicht die Mietvertragserklärung auf myAADE bis zum Ende des Monats nach Beginn oder Änderung des Vertrags ein, und der Mieter hat 30 Tage, um sie anzunehmen oder abzulehnen; Schweigen gilt als Annahme. Das Ende des Vertrags wird ebenso erklärt, sonst behandelt die AADE ihn als weiterlaufend. Die angenommene Erklärung zählt auch später, denn das schnelle Räumungsverfahren stützt sich auf sie.
Darf ein Vermieter in Griechenland die Miete jedes Jahr erhöhen?
Nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Ein griechischer Wohnraummietvertrag kann jährliche Erhöhungen an den Verbraucherpreisindex oder an einen festen Prozentsatz koppeln, doch ohne eine solche Klausel hat der Vermieter kein einseitiges Recht, die Miete zu erhöhen. Die einzige gesetzliche Auffangregel, 75 % der Veränderung der Lebenshaltungskosten des Vorjahres, gilt nur für Verträge, die auf weniger als drei Jahre geschlossen wurden.
Wie werden langfristige Mieteinkünfte in Griechenland 2026 besteuert?
Die Miete wird getrennt von anderen Einkünften besteuert: 15 % bis 12.000 € im Jahr, 25 % bis 24.000 €, 35 % bis 36.000 € und 45 % darüber. Ein privater Vermieter zieht pauschal 5 % für Reparaturen und laufende Kosten ab, aber nur, wenn die Miete auf sein der AADE gemeldetes Bankkonto gezahlt wird, was seit dem 1. Januar 2026 Pflicht ist. Ein nicht ansässiger Eigentümer gibt sie in einer griechischen Steuererklärung an.
Gibt es eine Steuerbefreiung, wenn ich mein Haus auf Kreta langfristig statt über Airbnb vermiete?
Ja, in engen Grenzen. Die Miete aus einer Wohnung bis 120 m², die drei Jahre leer stand oder kurzzeitig vermietet wurde und in einen langfristigen Mietvertrag von mindestens drei Jahren überführt wird, der bis zum 31. Dezember 2026 unterzeichnet ist, bleibt drei Jahre lang einkommensteuerfrei. Die Regierung kündigte im September 2026 eine Verlängerung des Zeitfensters für 2027–2030 an; prüfen Sie aber, ob sie gesetzlich umgesetzt ist, bevor Sie damit rechnen.
Wie lange dauert es, einen Mieter in Griechenland aus dem Haus zu bekommen?
Nicht vor dem Ende des Mietvertrags, denn der Wunsch, selbst einzuziehen, ist kein Grund für eine vorzeitige Beendigung. Bei Vertragsende verlangt das seit dem 1. Mai 2026 geltende Verfahren eine per Gerichtsvollzieher zugestellte Aufforderung mit drei Monaten Frist und eine von einem Rechtsanwalt erlassene Räumungsanordnung, die zwei Monate später vollstreckbar ist, in der Praxis also etwa sechs Monate. Bei Mietrückstand sind es eine 15-tägige Mahnung und 20 Tage bis zur Vollstreckung.
Eine E-Mail pro Monat — nur wenn sich wirklich etwas ändert, auch bei den Regeln, die beim Kauf zählen. Kein Spam, Abmeldung mit einem Klick. Frühere Ausgaben ansehen.