Vorvertrag und Anzahlung: wie ein griechischer Immobilienkauf vor der Kaufurkunde zusammengehalten wird
In Griechenland muss ein Vorvertrag über ein Haus vor einem Notar unterzeichnet werden, sonst ist er nichts wert – und die Anzahlung mit ihm. Was das Zivilgesetzbuch mit einer Anzahlung macht, wenn eine Seite abspringt, warum „doppelt zurück“ nur für die schuldige Partei gilt, auf welche Selbstkontrahierungsklausel sich Käufer aus dem Ausland verlassen und was der Notar berechnet.
Der Moment, in dem sich die meisten Käufer in Griechenland gebunden fühlen, ist nicht die endgültige Kaufurkunde, sondern der Vorvertrag, wenn die Anzahlung den Besitzer wechselt und das Haus vom Markt genommen wird. Die griechische Version dieses Moments hat eine Regel, über die Ausländer stolpern: Er muss vor einem Notar unterzeichnet werden, sonst ist er rechtlich nichts. Wer das richtig macht, dem nimmt das Zivilgesetzbuch den Rest mit ungewöhnlicher Klarheit ab – eine Partei, die ohne Grund zurücktritt, verliert die Anzahlung oder zahlt sie doppelt zurück. Wer es falsch macht, hält bei einer von einem Makler aufgesetzten „verbindlichen“ Vereinbarung lediglich eine Quittung über Geld in der Hand, das er womöglich einklagen muss. Regeln und Zahlen nach dem Stand vom September 2026, geprüft anhand des Zivilgesetzbuchs, des Ministerialbeschlusses über die Notargebühren, der Steuerverwaltung und eines griechischen Rundschreibens zur ausschließlichen Zahlung über Banken.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Der Vorvertrag ist das eine Dokument beim Kauf, das Ihr eigener Anwalt aufsetzen oder lesen sollte, bevor Sie unterschreiben.
Der Vorvertrag in einer Minute. Artikel 166 des Zivilgesetzbuchs gibt einem Vorvertrag die Form des Hauptvertrags, bei Immobilien muss er also notariell sein; ein privatschriftlicher ist nichtig. Eine Anzahlung deckt im Zweifel den Schaden aus der Nichterfüllung ab (Artikel 402), und die schuldige Partei verliert sie oder erstattet sie doppelt (Artikel 403). Eine gesonderte Vertragsstrafe kann das Gericht herabsetzen, wenn sie unverhältnismäßig ist (Artikel 409). Üblich sind Anzahlungen von rund 10 %. Seit dem 11. Dezember 2023 muss der Preis – Anzahlung eingeschlossen – über eine Bank fließen, sonst ist die Urkunde nichtig, und es droht eine Geldbuße von 10 %. Eine Selbstkontrahierungsklausel erlaubt dem Käufer, den Kauf allein abzuschließen, sobald der Preis gezahlt ist. Die Notargebühr wird auf den bei Unterzeichnung gezahlten Betrag erhoben.
Warum er notariell sein muss
Artikel 166 besteht aus einem einzigen Satz: Ein Vertrag, mit dem sich die Parteien zum Abschluss eines bestimmten Vertrags verpflichten, unterliegt der Form, die das Gesetz für diesen Vertrag vorschreibt. Der Verkauf eines Grundstücks oder Gebäudes erfordert eine notarielle Urkunde, also erfordert auch ein Vorvertrag darüber einen Notar. Die Vereinbarung über die Anzahlung fällt unter dieselbe Regel.
Die Folge ist unmissverständlich. Ein privat unterzeichneter Vorvertrag – im Maklerbüro, per E-Mail, auf einem gut formulierten Formular – ist nichtig. Darauf gezahltes Geld ist rechtlich keine Anzahlung; es kann nur als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden, was bedeutet, es zurückzufordern und notfalls einzuklagen. Den Schutz, den das Zivilgesetzbuch einer Anzahlung gewährt, gibt es nur, wenn der Vertrag die richtige Form hat. Wer in diesem Verfahren was tut, erklärt Anwalt, Notar, Makler, Ingenieur.
Was mit der Anzahlung geschieht
Artikel 402 vermutet, dass eine bei Vertragsschluss gegebene Anzahlung den Schaden aus der Nichterfüllung abdeckt, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Artikel 403 sagt dann, was geschieht: Die Partei, die die Nichterfüllung des Vertrags verschuldet hat, verliert die von ihr gegebene Anzahlung oder erstattet die empfangene Anzahlung doppelt.
Auf das Wort „verschuldet“ kommt es an. Das ist keine freie Option, gegen den Preis der Anzahlung auszusteigen, und es greift nicht bei einem Scheitern, das niemand verursacht hat. Ein Verkäufer, der es sich einfach anders überlegt, zahlt das Doppelte dessen zurück, was er erhalten hat. Ein Käufer, der es sich anders überlegt, verliert, was er gezahlt hat. Trifft keine Seite ein Verschulden – etwa weil eine Bedingung im Vertrag nicht eintritt –, entscheiden die Bestimmungen des Vertrags selbst und die allgemeinen Regeln, und genau deshalb gehören die Bedingungen in den Vertrag. Hängt der Kauf von einer Hypothek, einem einwandfreien Titel oder einer Auskunft des Bauamts ab, halten Sie schriftlich fest, was mit der Anzahlung geschieht, wenn diese Bedingung ausfällt.
Eine Anzahlung von rund 10 % ist laut griechischen Immobilienquellen üblich, auch wenn das Gesetz keine Höhe festlegt. Manchmal vereinbaren die Parteien zusätzlich eine Vertragsstrafe nach Artikel 404. Nach Artikel 409 kann ein Gericht eine unverhältnismäßig hohe Vertragsstrafe auf Antrag des Schuldners herabsetzen, und eine Klausel, die das ausschließt, ist nichtig. Ob ein Gericht eine überhöhte Anzahlung auf dieselbe Weise herabsetzen kann, konnte ich nicht bestätigen.
Wie das Geld fließen muss
Seit dem 11. Dezember 2023 muss der Preis in notariellen Kaufurkunden und Vorverträgen ausschließlich über Bankzahlungswege entrichtet werden, unabhängig vom Betrag; der Notar hält fest, wie gezahlt wurde. Eine Urkunde, die eine Barzahlung festhält, ist nichtig und kann nicht eingetragen werden, und die Geldbuße beträgt 10 % des nicht belegten Betrags, mindestens 10.000 € und höchstens 500.000 €. Die Anzahlung ist Teil des Preises, also gilt das auch für sie. Die praktische Seite – woher das Geld kommt und wie es nach Griechenland gelangt – behandelt Ein Haus in Griechenland bezahlen.
Die Selbstkontrahierungsklausel
Käufer aus dem Ausland unterzeichnen oft einen Vorvertrag, zahlen den vollen Preis und fahren nach Hause, während die endgültige Kaufurkunde später folgt. Die Klausel, die das sicher macht, ist die Selbstkontrahierungsklausel (αυτοσύμβαση): Sie ermächtigt den Käufer, die endgültige Kaufurkunde allein im Namen des Verkäufers zu unterzeichnen. Ohne sie lässt sich ein Verkäufer, der den Abschluss verweigert, nur durch ein Gerichtsurteil überwinden, das seine Zustimmung ersetzt. Gebietsfremde kombinieren sie meist mit einer notariellen Vollmacht für einen griechischen Anwalt.
Daraus ergeben sich zwei steuerliche Folgen. Nach griechischen Steuerhinweisen bleibt der Verkäufer für die Einkommensteuer auf die Immobilie haftbar, solange der Vorvertrag in Kraft ist, und der Käufer muss die Immobilie in seine eigene Immobilienerklärung aufnehmen, sobald der Vertrag die Selbstkontrahierung gewährt, der Preis gezahlt und der Besitz übergeben ist. Ob in dieser Lage bereits im Stadium des Vorvertrags Grunderwerbsteuer fällig wird, konnte ich nicht bestätigen; fragen Sie den Notar.
Was es kostet
Die anteilige Notargebühr für einen Vorvertrag bemisst sich nach dem Ministerialbeschluss 111376/2012 nach dem bei Unterzeichnung gezahlten Betrag, nicht nach dem vollen Preis, und wird auf die Gebühr für die endgültige Kaufurkunde angerechnet, wenn diese fristgerecht unterzeichnet wird. Die Gebührenordnung von 2012 wurde seither geändert, und die Quellen widersprechen sich bei den aktuellen Sätzen; lassen Sie sich also ein schriftliches Angebot geben. Die Hauptkosten des Kaufs – 3 % Grunderwerbsteuer auf den steuerpflichtigen Wert zuzüglich einer Gemeindeabgabe von 3 % auf die Steuer – fallen mit der endgültigen Kaufurkunde an und sind in Was ein Kauf auf Kreta wirklich kostet aufgeschlüsselt. Eine Grunderwerbsteuer von 15 % für Käufer aus Nicht-EU-Staaten ab 2027 wurde im September 2026 angekündigt; sie ist ein Vorschlag, kein Gesetz.
Der ehrliche Nachteil
Die Regeln sind klar, ihre Durchsetzung aber geht nicht schnell. Einen Verkäufer, der sich weigert, die Anzahlung doppelt zurückzuzahlen, muss man verklagen; ein Käufer, der sich statt auf eine Selbstkontrahierungsklausel auf ein Gerichtsurteil verlässt, steht vor derselben Verzögerung. Der stärkste Schutz liegt in der Formulierung – Bedingungen, Termine und Folgen, schriftlich in einem notariellen Vertrag festgehalten –, und genau diesen Teil sind Käufer versucht zu überstürzen, wenn das Haus, das sie wollen, kurz davor steht, an jemand anderen verkauft zu werden.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Notare, Rechtsanwälte noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn der Vorvertrag notariell ist, die Anzahlung per Banküberweisung gezahlt wird, die Bedingungen und Termine festgeschrieben sind und – falls Sie den vollen Preis zahlen und abreisen – eine Selbstkontrahierungsklausel enthalten ist. Lassen Sie es, wenn Sie eine Anzahlung auf eine privatschriftliche Vereinbarung oder in bar leisten sollen, wie üblich man Ihnen das auch darstellen mag.
Muss ein Vorvertrag über eine Immobilie in Griechenland notariell sein?
Ja. Artikel 166 des Zivilgesetzbuchs unterwirft einen Vorvertrag der Form, die das Gesetz für den Hauptvertrag vorschreibt, und der Verkauf eines Grundstücks oder Gebäudes erfordert eine notarielle Urkunde. Ein privatschriftlicher Vorvertrag ist daher nichtig, und darauf gezahltes Geld kann nur als ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden, nicht als vertragliche Anzahlung.
Was geschieht in Griechenland mit der Anzahlung, wenn der Verkäufer abspringt?
Nach Artikel 403 des Zivilgesetzbuchs verliert die Partei, die die Nichterfüllung des Vertrags verschuldet hat, die von ihr gegebene Anzahlung oder erstattet die empfangene Anzahlung doppelt. Ein Verkäufer, der ohne triftigen Grund den Abschluss verweigert, zahlt also das Doppelte der Anzahlung zurück. Ein Käufer, der ohne triftigen Grund aussteigt, verliert sie.
Wie hoch ist die übliche Anzahlung bei einer griechischen Immobilie?
Laut griechischen Immobilienquellen meist rund 10 % des Preises, wobei die Höhe Verhandlungssache ist. Die Anzahlung muss heute, wie der übrige Preis, über eine Bank gezahlt werden; seit dem 11. Dezember 2023 ist ein notarieller Vorvertrag, der eine Barzahlung festhält, nichtig.
Was ist eine Selbstkontrahierungsklausel in einem griechischen Vorvertrag?
Eine Klausel, meist vereinbart, sobald der volle Preis gezahlt ist, die es dem Käufer erlaubt, die endgültige Kaufurkunde allein im Namen des Verkäufers zu unterzeichnen. Sie schützt den Käufer vor einem Verkäufer, der später den Abschluss verweigert; ohne sie bräuchte der Käufer ein Gerichtsurteil, das die Zustimmung des Verkäufers ersetzt.
Was berechnet ein Notar in Griechenland für einen Vorvertrag?
Die anteilige Notargebühr für einen Vorvertrag bemisst sich nach dem Ministerialbeschluss 111376/2012 nach dem bei Unterzeichnung gezahlten Betrag, nicht nach dem vollen Preis, und wird auf die Gebühr für die endgültige Kaufurkunde angerechnet, wenn diese fristgerecht unterzeichnet wird. Die Sätze der Gebührenordnung wurden seit 2012 geändert; fragen Sie daher den Notar nach dem Betrag.
Kann das Gericht eine Vertragsstrafe in einem griechischen Immobilienvertrag herabsetzen?
Eine Vertragsstrafe, ja. Artikel 409 des Zivilgesetzbuchs erlaubt es dem Gericht, eine unverhältnismäßig hohe Vertragsstrafe auf Antrag des Schuldners herabzusetzen, und eine Vereinbarung, die das ausschließt, ist nichtig. Ob ein Gericht eine unverhältnismäßige Anzahlung auf dieselbe Weise herabsetzen kann, konnte ich anhand der geprüften Quellen nicht bestätigen.
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