Wohnungen, Anlagen und Gemeinschaftspools: die Hausordnung, das Hausgeld, und was „gepflegt“ bedeutet
Die meisten neuen Häuser, die an Ausländer an der Nordküste verkauft werden, sind Teil von etwas — einer Anlage, einem Block, einem Pool, den man mit elf Nachbarn teilt. Wie Wohnungseigentum funktioniert, was die Hausordnung verbieten kann und was nicht, wofür das Hausgeld bezahlt und wer entscheidet, warum ein Pool ein Kostenfaktor ist, und die Reform der hundert Jahre alten Regeln, die 2026 auf dem Tisch lag.
Die meisten neuen Häuser, die an Ausländer an der Nordküste verkauft werden, sind keine Häuser; sie sind Teile von etwas. Eine Wohnung über der Küstenstraße, eine Villa in einer geschlossenen Anlage, ein Reihenhaus mit Anteil an einem Pool, den elf andere Haushalte ebenfalls als ihren betrachten. Das Inserat verkauft den Pool; die Urkunde verkauft Ihnen einen Bruchteil davon, mit einem Bruchteil der Rechnungen und einem Bruchteil der Stimme, unter einem Dokument, das Sie wahrscheinlich nicht gelesen haben. Dieser Artikel handelt von diesem Dokument und der Rechnung darunter.
Ich bin kein Anwalt. Die Regeln sind das griechische Wohnungseigentumsrecht, fast ein Jahrhundert alt und 2026 in Reform; die Praxis sind die Anlagen entlang der Küste, neben denen ich aufgewachsen bin.
Anlagen in einer Minute. Sie besitzen Ihre Einheit vollständig plus Tausendstel am Grundstück und den Gemeinschaftsteilen; die Tausendstel bestimmen Ihre Stimme und Ihren Kostenanteil. Eine notarielle Hausordnung am Titel bindet jeden Eigentümer und kann Veränderungen, Haustiere, Gewerbe und Kurzzeitvermietung verbieten. Das Hausgeld sind die tatsächlichen Betriebskosten geteilt durch die Tausendstel, und ein Gemeinschaftspool verdoppelt sie. Verlangen Sie zwei Jahre Abrechnungen, die Rücklage und die Liste der Nichtzahler. Ein Entwurf zur Ablösung der Regeln von 1929 durch einfachere Mehrheiten wurde im Juli 2026 vorgelegt und war bei der Prüfung noch kein Gesetz.
Horizontales Eigentum, in einfachen Worten
Das griechische Recht erlaubt, ein Gebäude in getrennt besessene Einheiten zu teilen — horizontale Eigentumseinheiten —, von denen jede einen Anteil am Grundstück und an allem trägt, was nicht innerhalb einer Einheit liegt: Tragwerk, Dach, Treppen, Wege, Gärten, Pool, Pumpen. Der Anteil wird in Tausendsteln ausgedrückt und in die Teilungsurkunde geschrieben, die die Einheiten schuf, und in Ihren eigenen Titel. Diese Tausendstel sind die Verfassung des Ortes: Sie entscheiden, wie viele Stimmen Sie in der Eigentümerversammlung haben und welcher Bruchteil jeder gemeinsamen Rechnung Ihrer ist, und sie können nicht ohne Zustimmung aller geändert werden. Eine Anlage aus Villen um einen Pool ist rechtlich dasselbe wie ein Wohnblock, so freistehend die Häuser auch aussehen.
Die Hausordnung
Neben der Teilungsurkunde steht die Hausordnung — ein notarielles Dokument, das festlegt, was die Gemeinschaftsteile sind, wie Kosten aufgeteilt werden, was ein Eigentümer darf und nicht darf, wie die Versammlung einberufen wird und welche Mehrheiten sie braucht, und wer verwaltet. Sie bindet jeden Eigentümer ab dem Kauftag, weshalb sie vor der Anzahlung gelesen werden sollte und nicht nach der ersten Versammlung. Hausordnungen verbieten üblicherweise äußere Veränderungen, Markisen und Farben, die das Bild stören, gewerbliche Nutzung, manchmal Haustiere und — in Anlagen, die in den letzten Jahren gebaut oder neu gefasst wurden — Kurzzeitvermietung, weil Bauträger gelernt haben, dass ein Pool voller wechselnder Gäste ein Beschwerdegenerator ist.
Wo die Hausordnung zu Kurzzeitvermietung schweigt, wird die Frage seit Jahren vor Gericht verhandelt, und die Reform 2026 sollte klären, wer entscheidet und mit welcher Mehrheit. Bis sie Gesetz ist, lautet die ehrliche Antwort: Lesen Sie das Dokument, fragen Sie den Anwalt, und wenn der Plan von der Vermietung abhängt, kaufen Sie keine Einheit, deren Hausordnung in beide Richtungen gelesen werden kann. Der Artikel zum Vermieten behandelt die staatlichen Regeln; die Hausordnung ist die private Regel obendrauf.
Das Hausgeld
Es gibt kein Standardhausgeld; es gibt die Betriebskosten des Ortes, geteilt nach Tausendsteln. Ein Block mit Aufzug, Reinigungskraft und Treppenhausbeleuchtung kostet ein paar Dutzend Euro im Monat pro Wohnung. Eine geschlossene Anlage mit Gärten, Bewässerung, Außenbeleuchtung, Hausmeister, Sicherheit und Gemeinschaftspool kostet mehrere hundert, und der Pool ist der Grund: Chemikalien, Pumpen, tägliche Reinigung in der Saison, der Aufseher, den die Gesundheitsvorschriften verlangen können, wenn der Pool Kurzzeitgästen dient, die Folie und die Filtertechnik alle zehn Jahre. Dann die Rücklage, falls es eine gibt, für Dach und Anstrich; und die Tatsache, dass leere Einheiten ihren Anteil zahlen, ob jemand da ist oder nicht, was in einer Ferienanlage die meisten die meiste Zeit des Jahres sind.
Verlangen Sie vor dem Kauf die Abrechnungen der letzten zwei Jahre, den Stand der Rücklage, das laufende Budget, den Vertrag des Verwalters und die Liste der Eigentümer im Rückstand — denn der Anteil der Nichtzahler verschwindet nicht, er wartet, und der Entwurf von 2026 ging teilweise darum. Eine Anlage, in der ein Drittel der Eigentümer im Rückstand ist, ist eine Anlage, in der der Pool im Juli grün wird.
Die Versammlung, und wer tatsächlich entscheidet
Entscheidungen werden in der Eigentümerversammlung mit den Mehrheiten getroffen, die die Hausordnung festlegt, gezählt in Tausendsteln. Nach dem alten Recht brauchte alles über Routine hinaus große Mehrheiten oder Einstimmigkeit, weshalb so viele Gebäude sich nicht auf eine Dachreparatur einigen konnten; der Entwurf von 2026 schlug einfache Mehrheiten für Reparaturen, Instandhaltung und energetische Sanierungen und leichtere Änderungen der Hausordnung selbst vor. In einer Ferienanlage ist das praktische Problem die Anwesenheit: Eigentümer in fünf Ländern, eine Versammlung auf Griechisch im Februar, Vollmachten, die niemand eingesammelt hat. Der Verwalter — ein Eigentümer oder eine Firma — entscheidet am Ende standardmäßig. Finden Sie heraus, wer das ist und ob es noch der Bauträger ist.
Neue Anlagen, und der Bauträger, der bleibt
Bei einer neuen Anlage schreibt meist der Bauträger die Hausordnung, legt die Tausendstel fest, ernennt den ersten Verwalter und behält manchmal unverkaufte Einheiten und damit Stimmen. Das ist normal und lohnt sich zu verstehen vor der Fertigstellung: Die Hausordnung ist ebenso zur Bequemlichkeit des Bauträgers entworfen wie zu Ihrer, und der Artikel zum Kauf vom Plan ist der Ort für die Fragen. Die Gemeinschaftsteile müssen außerdem übergeben und genehmigt sein — ein Pool, der im Prospekt existiert und nicht in der Genehmigung, ist ein Schwarzbau, an dem alle Eigentümer einen Anteil besitzen.
Der ehrliche Haken
Sie kaufen einen Anteil an den Entscheidungen anderer Leute. Die Hausordnung kann das verbieten, wofür Sie den Ort gekauft haben. Das Hausgeld wird durch ein Budget festgelegt, über das Sie aus dem Ausland abstimmen, und bezahlt, ob Sie kommen oder nicht. Der Pool ist eine Freude in den sechs Wochen, in denen Sie da sind, und ein Kostenfaktor in den anderen sechsundvierzig, und er ist das Erste, was ausfällt, wenn sich die Rückstände häufen. Und das Gesetz, das all das regelt, wurde 1929 geschrieben, wurde 2026 neu geschrieben und wird ein Jahrzehnt Streit darüber erzeugen, was die neuen Mehrheiten bedeuten. Eine gut geführte Anlage ist ein wirklich einfacher Weg, auf Kreta zu besitzen; eine schlecht geführte ist ein Ausschuss, aus dem Sie nicht austreten können.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie die Hausordnung gelesen, zwei Jahre Abrechnungen gesehen, den Verwalter getroffen haben und mit dem Hausgeld in den Jahren leben können, in denen Sie nicht kommen. Lassen Sie es, wenn der Plan braucht, dass der Pool kostenlos ist, die Vermietung erlaubt und die Nachbarn einverstanden sind — das sind drei Stimmen, die Sie nicht kontrollieren.
Was bedeutet „horizontales Eigentum“ in Griechenland?
Dass Sie Ihre Wohnung oder Villa vollständig besitzen, plus einen festen Anteil — in Tausendsteln — am Grundstück und den Gemeinschaftsteilen: Pool, Wege, Dach, Aufzug, Garten. Die Tausendstel bestimmen Ihre Stimme und Ihren Anteil an den Rechnungen. Es ist die Rechtsform jedes Blocks und fast jeder geschlossenen Anlage auf der Insel.
Was ist die Hausordnung, und muss ich mich daran halten?
Ein notarielles Dokument, das dem Titel der Immobilie beigefügt ist und die Regeln des Gebäudes festlegt: was die Gemeinschaftsteile sind, wie Kosten aufgeteilt werden, was erlaubt ist, wer verwaltet. Es bindet jeden Eigentümer, Sie eingeschlossen, ab dem Kauftag. Lesen Sie es vor der Anzahlung; es kann Haustiere, äußere Veränderungen, gewerbliche Nutzung und in neueren Anlagen Kurzzeitvermietung verbieten.
Wie hoch ist das Hausgeld in einer Anlage auf Kreta?
Was die Anlage im Betrieb kostet, geteilt durch die Tausendstel — was bei einer kleinen Anlage mit Gemeinschaftspool, Gärten, Beleuchtung und Hausmeister mehrere hundert Euro im Monat sein kann und selten unter hundert liegt. Verlangen Sie die Abrechnungen der letzten zwei Jahre und den Stand der Rücklage, und finden Sie heraus, wer nicht zahlt.
Können die anderen Eigentümer mich daran hindern, meine Wohnung über Airbnb zu vermieten?
Wenn die Hausordnung es verbietet, ja, und neuere Anlagen schreiben das zunehmend hinein. Wo die Hausordnung schweigt, ist die Frage seit Jahren umstritten, und die Reform der Regeln 2026 sollte klären, wer entscheidet und mit welcher Mehrheit. Lesen Sie das Dokument; fragen Sie den Anwalt; nehmen Sie nichts an.
Wer bezahlt den Pool?
Alle, nach Tausendsteln, ob sie schwimmen oder nicht. Ein Gemeinschaftspool ist der teuerste Gemeinschaftsteil, den eine Anlage haben kann: Chemikalien, Pumpen, Reinigung, der Bademeister oder Aufseher, den die Gesundheitsvorschriften für einen von Kurzzeitgästen genutzten Pool verlangen können, die Folie alle zehn Jahre. Er ist der Posten, der das Hausgeld einer Anlage auf das Doppelte eines Blocks ohne Pool bringt.
Was änderte sich 2026?
Ein Regierungsentwurf zur Ablösung der Wohnungseigentumsregeln von 1929 wurde im Juli 2026 vorgelegt: niedrigere Mehrheiten für Reparaturen, Instandhaltung und energetische Sanierungen, leichtere Änderungen der Hausordnung, ein Weg zum Teilen oder Zusammenlegen von Wohnungen und ein strengerer Umgang mit unbezahltem Hausgeld. Es war ein Entwurf, kein Gesetz, als dies geprüft wurde; die Richtung ist klar, die Details sind es nicht.
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