Vertikales und horizontales Eigentum auf Kreta: Was Ihnen auf einem gemeinsamen Grundstück wirklich gehört
Eines von drei Häusern auf einem gemeinsamen Grundstück oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist in Griechenland ein ganz normaler Kauf. Was Sie kaufen, legt eine notarielle Urkunde fest, die Häuser beschreiben kann, die nie gebaut wurden – lesen Sie sie, bevor Sie sich in die Aussicht verlieben.
Eines von drei Häusern auf einem gemeinsamen Grundstück oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist in Griechenland ein gewöhnlicher Kauf und sicher, wenn die Papiere sauber sind. Meine Einschätzung: Lesen Sie auf Kreta die Begründungsurkunde, bevor Sie sich die Küche ansehen, denn bei Grundstücken im Außenbereich ist sie oft ein Plan aus den 1990er-Jahren für Häuser, die nie gebaut wurden, nach Regeln, die sich seither geändert haben. Regeln und Zahlen nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand des Zivilgesetzbuchs, des Gesetzes 3741/1929, des Artikels 98 des Gesetzes 4495/2017, des Handbuchs zur rechtlichen Prüfung des Griechischen Katasters und der griechischen juristischen Fachpresse.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Geteiltes Eigentum hängt vom Wortlaut einer Urkunde, vom planungsrechtlichen Status eines Grundstücks und vom Datum ab, an dem ein Gebäude errichtet wurde; ein Rechtsanwalt sollte die Urkunde lesen, und ein Ingenieur sollte prüfen, ob die Lage vor Ort ihr entspricht.
Geteiltes Eigentum in einer Minute. Das griechische Recht erlaubt, dass ein Grundstück mehrere getrennte Eigentumseinheiten trägt: horizontales Eigentum (eine Wohnung oder ein Stockwerk, nach Gesetz 3741/1929 und den Artikeln 1002 und 1117 des Zivilgesetzbuchs) oder vertikales Eigentum (ein ganzes Gebäude unter mehreren auf einem Grundstück, nach Gesetzesdekret 1024/1971). In beiden Fällen gehört Ihnen Ihre Einheit allein, dazu ein ungeteilter Anteil am Grund und an den Gemeinschaftsteilen, meist in Tausendsteln (‰) ausgedrückt, der auch Ihren Kostenanteil und Ihr Stimmrecht bestimmt. Die Regeln stehen in einer notariellen Begründungsurkunde und einer Gemeinschaftsordnung; jede Änderung erfordert die Zustimmung aller Eigentümer in einer eingetragenen notariellen Urkunde. Außerhalb von Bebauungsplänen und Ortsgrenzen ist vertikales Eigentum nur dort zulässig, wo bis zum 28. Juli 2011 Gebäude standen (Gesetz 4495/2017, Art. 98), und Eigentümer von 65 % eines Grundstücks können es gerichtlich durchsetzen lassen. Der Grund selbst wird nie geteilt: Baurechte gehören dem Grundstück als Ganzem.
Was Ihnen gehört und was Sie nur teilen
Artikel 1 des Gesetzes 3741/1929 erkennt geteiltes Eigentum an Stockwerken oder Teilen von Stockwerken in einem Gebäude an und zählt Keller und Räume unter dem Dach als Stockwerke. Artikel 1117 des Zivilgesetzbuchs ergänzt die andere Hälfte: Der Eigentümer einer Wohnung ist automatisch anteiliger ungeteilter Miteigentümer der Teile, die allen dienen – „namentlich der Boden, die Fundamente, die Hauptmauern, das Dach, der Hof“. Das Gesetzesdekret 1024/1971 dehnte dies auf mehrere selbstständige Gebäude auf einem Grundstück aus.
Das ist der Unterschied zu ungeteilten Miteigentumsanteilen, bei denen Ihnen ein Bruchteil von allem gehört und Sie kein Zimmer ohne die anderen verkaufen können. Hier gehört Ihnen eine Sache allein, mit einem festen Anteil an dem, was gemeinsam ist, und Sie können sie eigenständig verkaufen.
Urkunde und Gemeinschaftsordnung sind das Eigentum
Artikel 4 des Gesetzes 3741/1929 erlaubt den Eigentümern, „mit gemeinsamer Zustimmung aller“ eine Gemeinschaftsordnung aufzustellen, die ihre Rechte, die Versammlungen und die Mehrheiten für Entscheidungen über die Gemeinschaftsteile regelt. Artikel 13 verlangt, dass jede Vereinbarung, die diese Rechte festlegt oder ändert, eine eingetragene notarielle Urkunde ist, und verleiht ihren Beschränkungen den Charakter einer Dienstbarkeit. Sie sind an Regeln gebunden, die Sie nie unterschrieben haben. Wo es gar keine Gemeinschaftsordnung gibt, braucht selbst die Bestellung eines Verwalters Einstimmigkeit.
Auf einem gemeinsamen Grundstück beschreibt die Urkunde jedes Gebäude – manchmal auch noch zu errichtende Gebäude – mit Fläche und Tausendsteln und weist meist Sondernutzungsflächen zu: einen Garten, Stellplätze, eine Terrasse. Diese Zuweisungen sind zwischen den Eigentümern durchsetzbar.
Eine Kommission des Justizministeriums arbeitet an einem Ersatz für das Gesetz von 1929, mit Mehrheiten statt Einstimmigkeit für Reparaturen, Sicherheit, Barrierefreiheit und energetische Sanierungen; im September 2026 berichtete die Presse, die Verabschiedung sei für Januar 2027 angestrebt. Es ist kein Gesetz; kaufen Sie nicht im Vertrauen darauf.
Tausendstel, Gemeinschaftskosten und was Sie ändern dürfen
Ohne Vereinbarung muss nach Artikel 5 jeder Eigentümer die gemeinsamen Kosten – Unterhalt und Reparatur der Gemeinschaftsteile und die darauf entfallenden Steuern – im Verhältnis zum Wert seiner Einheit tragen; Gemeinschaftsordnungen machen daraus eine Tausendsteltabelle. Mehrfamilienhäuser behandelt Wohnungen und Anlagen; auf einem gemeinsamen Grundstück im Außenbereich sind die gemeinsamen Kosten geringer – ein Weg, ein Tor, ein Garten, manchmal ein Pool.
Auf einem gemeinsamen Grundstück ist Ihr Recht zu bauen Ihr Anteil am Bebauungskoeffizienten des Grundstücks, nie Ihre eigene eingezäunte Ecke: Vertikales Eigentum teilt kein Land und kann die Bebauungsdichte nicht erhöhen. Hat ein Voreigentümer über die Genehmigung hinaus gebaut, erlaubt Artikel 98 jedem Miteigentümer, seine eigenen Bauten ohne Zustimmung der anderen zu legalisieren und dann unter Bedingungen die Urkunde einseitig zu ändern, um die legalisierte Fläche aufzunehmen.
Das kretische Problem: vier Häuser versprochen, zwei gebaut
Vor 2013 war vertikales Eigentum, mit engen Ausnahmen, auf Land außerhalb von Bebauungsplänen und Ortsgrenzen nicht möglich; das Gesetz 2052/1992 hatte es für Siedlungen unter 2.000 Einwohnern und solche, die vor 1923 bestanden, geöffnet. Für Grundstücke im Außenbereich wurden trotzdem Urkunden errichtet, und Artikel 98 rettete viele davon, unter Bedingungen. Er erfasst Grundstücke im Außenbereich, auf denen Gebäude, „rechtmäßig errichtet oder illegal“, aber legalisierbar, „bis zum 28.7.2011 errichtet worden sind“, ausgenommen die Zonen des Artikels 89 (Wald, Küstenstreifen und Ähnliches). Frühere Urkunden „gelten von Anfang an als gültig“, unter denselben Bedingungen, sofern kein Gericht sie aufgehoben hat, und das Datum wird durch Luftbilder nachgewiesen, die ein Ingenieur bescheinigt.
Ein Haus, das Mitte 2011 stand, steht meist auf sicherem Boden; eine Einheit, die ein nie gebautes Haus beschreibt, nicht. Ich konnte keine Vorschrift finden, die sie rettet. Derselbe Artikel erlaubt, die Bedingung von 2011 per Präsidialdekret aufzuheben, und ich habe kein Anzeichen für ein solches Dekret gefunden. Was ein Verkäufer „Grundstück 3, baureif“ nennt, ist nach den meisten Lesarten ein Anteil an Land, dessen Baurecht davon abhängt, dass das ganze Grundstück die heutigen Regeln erfüllt – die Mindestfläche und die Straßenfront aus Bauland kaufen – und dass der Koeffizient nicht von den bereits stehenden Häusern aufgebraucht ist. Häuser in einer Zone des Artikels 89 lassen sich gar nicht legalisieren; das ist das Thema illegale Bauten. Innerhalb von Bebauungsplänen und anerkannten Ortsgrenzen ist vertikales Eigentum an noch zu errichtenden Häusern grundsätzlich zulässig.
Wie das Kataster es erfasst
Das Kataster führt jede geteilte Eigentumseinheit als eigenen Eintrag. Sein Handbuch zur rechtlichen Prüfung (Ausgabe 5.0, Dezember 2025) weist die Sachbearbeiter an, Fläche, Adresse, Stockwerk, Einheitsnummer und Miteigentumsanteil mit der Urkunde abzugleichen, und enthält eigene Kapitel zur Begründung und zur Änderung von horizontalem Eigentum. Die Nummerierung erklärt Kataster und KAEK.
Fehler kommen vor, etwa weniger erfasste Einheiten als Gebäude vor Ort. Vergleichen Sie Eintrag und Urkunde selbst: dieselben Einheiten, Tausendstel, die zusammen 1.000 ergeben.
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
- Die Urkunde und jede Änderung, von einem Rechtsanwalt gelesen, nicht vom Verkäufer zusammengefasst.
- Die Gemeinschaftsordnung: Sondernutzungsflächen, Kosten, Nutzungen, wer noch bauen darf.
- Den planungsrechtlichen Status: Bebauungsplan, anerkannte Siedlung oder Außenbereich.
- Bei Grundstücken im Außenbereich: Luftbildnachweise, dass jedes Gebäude bis zum 28. Juli 2011 stand.
- Die Genehmigungen jedes Hauses, abgeglichen mit dem, was tatsächlich steht, und was vom Bebauungskoeffizienten übrig ist.
- Die Katastereinträge, abgeglichen mit der Urkunde.
Der ehrliche Nachteil
Meiner Ansicht nach war vertikales Eigentum im ländlichen Kreta zu oft ein Umweg um Planungsregeln, die die Teilung eines Feldes nicht erlaubten. Das Gesetz von 2017 rettete, was bis 2011 gebaut, nicht was versprochen worden war, und in der Lücke zwischen beidem verlieren Käufer Geld. Selbst ein sauberes Modell bindet Sie für immer an die Nachbarn, mit Regeln, die sich nur mit jeder einzelnen Unterschrift ändern – und wenn die anderen Eigentümer ein Dutzend Erben im Ausland sind, ist diese Einstimmigkeit eine Wand.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Notare, Rechtsanwälte, Ingenieure noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn das Haus oder die Wohnung existiert, der Genehmigung und der Urkunde entspricht, der planungsrechtliche Status des Grundstücks das Modell trägt und das Kataster dieselben Einheiten und Tausendstel zeigt. Lassen Sie es, wenn Ihnen eine Einheit für ein nie gebautes Haus im Außenbereich verkauft wird oder Urkunde, Grundstück und Kataster drei verschiedene Geschichten erzählen.
Was ist der Unterschied zwischen vertikalem und horizontalem Eigentum in Griechenland?
Horizontales Eigentum ist eine Wohnung oder ein Stockwerk in einem Gebäude, nach Gesetz 3741/1929 und den Artikeln 1002 und 1117 des Zivilgesetzbuchs. Vertikales Eigentum ist ein ganzes, eigenständiges Gebäude unter mehreren auf einem Grundstück, nach Gesetzesdekret 1024/1971. In beiden Fällen gehört dem Käufer die Einheit allein, dazu ein ungeteilter Anteil am Grund und an den Gemeinschaftsteilen, meist in Tausendsteln ausgedrückt.
Kann ich mein Haus auf einem gemeinsamen Grundstück ohne Zustimmung der Nachbarn verkaufen?
Ja, wenn es sich um ordnungsgemäß begründetes vertikales oder horizontales Eigentum handelt: Eine geteilte Eigentumseinheit wird als eigenständige Immobilie verkauft, und ihr Anteil am Grund geht mit ihr über. Das ist der Hauptunterschied zu einem ungeteilten Anteil, bei dem der Käufer einen Bruchteil von allem erhält. Eine Änderung der Urkunde oder der Gemeinschaftsordnung braucht dagegen weiterhin die Unterschrift jedes Eigentümers in einer eingetragenen notariellen Urkunde.
Ist vertikales Eigentum auf einem Grundstück im Außenbereich auf Kreta legal?
Außerhalb von Bebauungsplänen und Ortsgrenzen erlaubt Artikel 98 des Gesetzes 4495/2017 vertikales Eigentum nur auf Grundstücken, auf denen bis zum 28. Juli 2011 Gebäude standen, rechtmäßig oder illegal, aber legalisierbar, nachgewiesen durch Luftbilder und von einem Ingenieur bescheinigt. Ältere Urkunden gelten unter denselben Bedingungen als gültig, sofern kein Gericht sie aufgehoben hat. Innerhalb von Bebauungsplänen und anerkannten Siedlungen sind die Regeln lockerer.
Was passiert, wenn eines der Häuser eines vertikalen Eigentums nie gebaut wurde?
Auf einem Grundstück im Außenbereich ist die Rettung von 2011 im Gesetz 4495/2017 an Gebäude geknüpft, die bis zum 28. Juli 2011 standen; eine Einheit, die ein nie gebautes Haus beschreibt, ist daher bestenfalls ein Anteil an Land mit ungewissem Baurecht. Ob dieses Haus noch gebaut werden kann, hängt davon ab, dass das ganze Grundstück die heutigen Regeln erfüllt und der Bebauungskoeffizient nicht aufgebraucht ist. Ein Rechtsanwalt und ein Ingenieur sollten beide schriftlich Stellung nehmen, bevor Geld fließt.
Wie werden Gemeinschaftskosten in einem griechischen Gebäude oder auf einem gemeinsamen Grundstück aufgeteilt?
Die Gemeinschaftsordnung legt meist eine Tausendsteltabelle fest, und jeder Eigentümer zahlt diesen Anteil an Unterhalt, Reparaturen und anderen gemeinsamen Kosten. Wo es keine Gemeinschaftsordnung gibt, verpflichtet Artikel 5 des Gesetzes 3741/1929 jeden Eigentümer zu einem Beitrag im Verhältnis zum Wert seiner Einheit. Auf einem gemeinsamen Grundstück im Außenbereich sind die gemeinsamen Kosten oft ein Weg, ein Tor, ein Garten oder ein Pool.
Wie erfasst das griechische Kataster eine Wohnung oder ein Haus auf einem gemeinsamen Grundstück?
Das Griechische Kataster führt jede geteilte Eigentumseinheit als eigenen Eintrag, mit Fläche, Stockwerk, Einheitsnummer und Miteigentumsanteil am Grundstück, und seine Sachbearbeiter gleichen diese Angaben mit der Urkunde ab. Fehler kommen vor, etwa weniger erfasste Einheiten als Gebäude vor Ort. Ein Käufer sollte den Katastereintrag Zeile für Zeile mit der Begründungsurkunde vergleichen.
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