Kaufen, ohne vor Ort zu sein: Die Vollmacht und die drei Möglichkeiten, eine solche zu erstellen, die Griechenland akzeptiert
Ein Kauf in Griechenland kann von einem Rechtsanwalt abgewickelt werden, doch die dafür erforderliche Vollmacht muss notariell beglaubigt sein – und genau hier scheitern britische oder amerikanische Vollmachten in der Regel. Der konsularische Weg, der Apostille-Weg und der genaue Wortlaut des Textes.
Sehr viele Immobilienkäufe auf Kreta werden von einer anderen Person abgewickelt. Der Käufer unterzeichnet zu Hause oder bei einem Konsulat eine Vollmacht, ein griechischer Rechtsanwalt bringt diese zum Notar, und die Urkunde wird ohne Anreise ausgefertigt. Das funktioniert, ist völlig üblich und scheitert fast jedes Mal an derselben Stelle: Das vom Käufer vorgelegte Dokument ist im Sinne des griechischen Rechts nicht notariell beglaubigt, und das lässt sich im Nachhinein durch keine noch so vielen Stempel mehr beheben. Es lohnt sich, diesen Unterschied zu verstehen, bevor Sie für das falsche Dokument bezahlen. Die Regelungen entsprechen dem Stand vom September 2026 und wurden anhand der konsularischen Seiten des Außenministeriums, der Haager Konferenz sowie der griechischen Notarordnung überprüft.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Lassen Sie den Text von einem griechischen Rechtsanwalt verfassen; dies ist kein Versuch, Ihnen etwas aufzuschwatzen, sondern entspricht den Anforderungen der Konsulate selbst.
Die Vollmacht in einer Minute. Das Bürgerliche Gesetzbuch unterwirft eine Vollmacht der Formvorschrift, die für die durch sie ermächtigte Rechtshandlung gilt (Artikel 217 Absatz 2), und eine Übertragung von dinglichen Rechten an Immobilien erfordert eine notarielle Urkunde (Artikel 369) – daher muss die Vollmacht selbst notariell beurkundet sein. Dies kann auf drei Wegen erfolgen: vor einem griechischen Notar in Griechenland, vor einem griechischen Konsulat im Ausland oder vor einem ausländischen Notar mit Apostille und amtlicher Übersetzung. Der konsularische Weg erfordert keine Apostille und kostet 50 € pro Blatt. Jedes Konsulat verlangt, dass der Text von einem griechischen Rechtsanwalt oder Notar verfasst und im Word-Format eingereicht wird, wobei der konkrete Zweck anzugeben ist, und dass der Vollmachtgeber persönlich erscheint, gegebenenfalls mit einem Dolmetscher, falls er kein Griechisch liest. Das Dokument wird in der Kaufurkunde vermerkt und dieser beigefügt, sodass sich ein Fehler darin auf den Eigentumsnachweis auswirkt.
Warum die Form das Entscheidende ist
Dies wird durch zwei Artikel des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Artikel 217 Absatz 2 sieht vor, dass eine Vollmacht grundsätzlich formfrei ist, jedoch der für den zugrunde liegenden Rechtsakt vorgeschriebenen Form unterliegt. Artikel 369 schreibt für Rechtshandlungen, die dingliche Rechte an Immobilien begründen oder übertragen, eine notarielle Urkunde vor. Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Befugnis zum Kauf eines Hauses in Griechenland muss in einer notariellen Urkunde erteilt werden.
An dieser Stelle scheitern Dokumente aus Ländern mit Common-Law-Recht. Eine vor einem Solicitor unterzeichnete britische Vollmacht stellt keine notarielle Urkunde dar. Eine Beglaubigung durch einen US-amerikanischen „Notary Public“ auf einem privatrechtlichen Dokument bestätigt lediglich die Echtheit einer Unterschrift; sie macht das Dokument jedoch nicht zu einer notariellen Urkunde im kontinentalen Sinne. Beide sind in ihrem Herkunftsland vollkommen gültige Dokumente, werden hier jedoch regelmäßig abgelehnt – und die Ablehnung erfolgt erst spät, am Schreibtisch des Notars, wenn der Termin für die Beurkundung bereits vereinbart ist.
Die Apostille behebt diesen Mangel nicht. Eine Apostille beglaubigt die Unterschrift, das Siegel und die Befugnis des Beamten, der das Dokument ausgestellt hat. Sie gibt keinen Aufschluss darüber, ob das Dokument den griechischen Formvorschriften entspricht, und liefert auch nicht die griechische Übersetzung, die der Notar ebenfalls benötigt.
Die drei Routen
Vor einem griechischen Notar in Griechenland. Die sauberste Vorgehensweise, wenn Sie ohnehin vor Ort sind – und der Grund, warum viele Käufer die Reise eher für die Vorphase als für den Vertragsabschluss auf sich nehmen.
Vor einem griechischen Konsulat im Ausland. Das Konsulat fungiert als Notar, weshalb dies die übliche Vorgehensweise für einen Käufer ist, der nicht reisen kann. Der praktische Vorteil ist entscheidend: Das daraus resultierende Dokument ist bereits eine griechische öffentliche Urkunde, und in den eigenen Veröffentlichungen des Ministeriums heißt es, dass keine weitere Beglaubigung erforderlich ist. Keine Apostille, keine Suche nach einer zuständigen Behörde in einem Drittland.
Es handelt sich jedoch nicht um einen Service, den man einfach so in Anspruch nehmen kann. Für jeden eingereichten Antrag gelten dieselben Anforderungen: Der zuvor von einem griechischen Rechtsanwalt oder Notar entworfene Text muss als bearbeitbare Word-Datei eingereicht werden (PDFs und Bilder werden abgelehnt), wobei der Bevollmächtigte und der konkrete Zweck anzugeben sind – auf der Seite der Botschaft in Tiflis wird unter anderem ausdrücklich der Verkauf einer Immobilie genannt. Der Vollmachtgeber muss persönlich erscheinen. Kann der Vollmachtgeber kein Griechisch lesen, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein und mitunterzeichnen; diese Anforderung wird sowohl von den Konsulaten als auch unabhängig davon durch § 10 der Notarordnung vorgeschrieben. Bei juristischen Personen sind zusätzlich die Satzung, eine Registrierungs- und Gültigkeitsbescheinigung sowie ein Vorstandsbeschluss beizufügen.
Die Gebühren sind festgesetzt und gering: 50 € pro Blatt, wobei ein Blatt zwei A4-Seiten umfasst; 10 € pro Kopie; 5 € pro Blatt für begrenzte Vollmachten. Die Kosten für den Widerruf entsprechen denen für die Ausstellung. Das Konsulat behält das Original ein und händigt Ihnen eine beglaubigte Kopie zur Weiterleitung nach Griechenland aus – weitere Kopien können später ohne erneuten Termin angefordert werden.
Vor einem ausländischen Notar beglaubigt, anschließend mit einer Apostille versehen und übersetzt. Dies ist möglich, sofern das betreffende Land über ordnungsgemäß zugelassene Notare verfügt. Griechenland ist seit dem 18. Mai 1985 Vertragspartei des Haager Übereinkommens von 1961, das durch das Gesetz 1497/1984 im Inland ratifiziert wurde; es gibt 130 Vertragsparteien. Die Apostille muss in dem Land, in dem das Dokument ausgestellt wurde, von der dafür zuständigen Behörde dieses Landes ausgestellt werden – von niemand anderem. Anschließend bedarf es einer amtlichen Übersetzung, entweder durch einen Übersetzer, der im Register des Außenministeriums gemäß Artikel 148 des Gesetzes 4781/2021 eingetragen ist, oder durch den griechischen Notar in eigener Verantwortung gemäß der Notarordnung.
Ein technisches Detail fällt vielen auf: Für eine Apostille ist eine originale, handschriftliche Unterschrift erforderlich. Vorgedruckte, abgestempelte oder elektronisch signierte Originale werden abgelehnt. Unabhängig davon darf eine elektronische Apostille nicht allein aufgrund ihrer elektronischen Form abgelehnt werden – es handelt sich jedoch um zwei unterschiedliche Schritte, und deren Verwechslung ist ein häufiger Grund dafür, dass am Ende ein Dokument entsteht, das niemand akzeptiert.
Auch in umgekehrter Richtung ist Folgendes wissenswert: Innerhalb Griechenlands wird eine notarielle Urkunde vom Πρωτοδικείο, dem Gericht erster Instanz, mit einer Apostille versehen – auf Kreta veröffentlicht das Gericht in Rethymno das Verfahren, wobei die Antragsgebühr 10 € beträgt, zuzüglich einer Stempelmarke im Wert von 3 € und 2 € pro Dokument –, während Verwaltungsdokumente kostenlos an die dezentrale Verwaltung weitergeleitet werden. Das Versenden des falschen Dokuments an die falsche Behörde kostet eine Woche Zeit.
Was der Text aussagt
Die Vollmacht ist kein Hintergrunddokument. Gemäß § 8 Abs. 4 der Notarordnung muss die Vollmacht in der Urkunde vermerkt und dieser physisch beigefügt werden, und gemäß § 8 Abs. 3 müssen die Identitätsangaben des Käufers so in die Urkunde übernommen werden, wie sie in der Vollmacht aufgeführt sind. Somit überträgt sich jeder Fehler im Namen, in der Reisepassnummer oder in der Anschrift des Vollmachtgebers unmittelbar auf die Urkunde und von dort auf den Eintrag im Grundbuch, wo dessen Berichtigung ein separater und mühsamer Vorgang ist.
Dies erklärt auch, warum eine allgemeine Vollmacht nicht ausreicht. Die Formulierung „Regeln Sie meine Angelegenheiten in Griechenland“ macht es dem Notar unmöglich, die Immobilie, die Preisobergrenze oder die für den Kauf tatsächlich erforderlichen Nebenbefugnisse zu identifizieren – wie die Beantragung einer Steuernummer, die Eröffnung eines Bankkontos, die Einreichung der Grunderwerbsteuererklärung oder die Eintragung im Grundbuchamt. Die Konsulate bestehen gerade deshalb auf einem in griechischer Sprache verfassten Text, weil ein griechischer Rechtsanwalt weiß, was dort aufgeführt werden muss. Ob die Konkretheit eine gesetzliche oder eine praxisbezogene Anforderung ist, ist eine berechtigte Frage, und die ehrliche Antwort lautet, dass sich kein Gesetz finden lässt, das dies vorschreibt: Artikel 217 § 2 schreibt die Form vor, nicht die Einzelheiten. In der Praxis wird dies durch die konsularischen Vorschriften zur Abfassung sowie durch die Pflicht des Notars, das Dokument beizufügen, durchgesetzt. Diese Unterscheidung hilft Ihnen am Schalter jedoch nicht weiter, wo eine allgemeine Vollmacht schlichtweg abgelehnt wird.
Die Uhren, auf die niemand achtet
Eine Vollmacht ist gemäß § 218 frei widerrufbar, sofern nicht ausdrücklich die Unwiderruflichkeit vereinbart wurde; für den Widerruf durch ein Konsulat gelten dasselbe Verfahren und dieselbe Gebühr wie für die Ausstellung. Noch wichtiger ist, dass sie beim Tod oder bei der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers automatisch erlischt (§ 223) – mit der Ausnahme, dass Handlungen eines Bevollmächtigten, der von der Erlöschung keine Kenntnis hatte, für und gegen den Vollmachtgeber oder den Nachlass weiterhin gültig bleiben (§ 224).
Käufer unterzeichnen diese Dokumente bereits Monate vor der Fertigstellung und betrachten sie anschließend als dauerhaft gültig. Bei einem Kauf ab Plan mit einer Bauzeit von zwei Jahren oder wenn der Auftraggeber bereits im fortgeschrittenen Alter ist, wird diese Annahme stärker beansprucht, als sie verkraften kann. Und ein Scan ist kein Dokument: Für die Urkunde ist das beglaubigte Original oder eine beglaubigte Kopie erforderlich, und die Apostille muss mit Tinte unterzeichnet sein.
Der ehrliche Nachteil
Der gesamte Mechanismus funktioniert gut, doch Fehler kommen teuer zu stehen. Der Fehler ist fast immer derselbe: Ein Dokument, das zu Hause in gutem Glauben und zu angemessenen Kosten erstellt wurde, entpuppt sich jedoch als nicht notariell beglaubigt oder enthält nicht genau das, was der Notar benötigt – was erst in dem Moment entdeckt wird, in dem alle bereit sind zu unterschreiben. Die Behebung erfordert einen weiteren Termin beim Konsulat und eine neue Terminreihe. Zudem besteht in den offiziellen Leitlinien eine echte Unklarheit darüber, ob Dokumente aus EU-Ländern überhaupt eine Apostille benötigen; dies ergibt sich aus einer Verordnung, die die Apostille für eine bestimmte Liste von Personenstandsurkunden abgeschafft hat, zu denen Vollmachten offensichtlich nicht gehören; die von mir gelesenen Seiten lassen sich nicht eindeutig miteinander in Einklang bringen, was ein weiterer Grund dafür ist, dass der konsularische Weg, bei dem sich keine Frage der Beglaubigung stellt, vorzuziehen ist. Lassen Sie sich den Text von einem griechischen Anwalt besorgen, bevor Sie irgendetwas buchen, und betrachten Sie die konsularische Gebühr von 50 € pro Blatt als den günstigsten Posten in der Transaktion.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden zu keinem Zeitpunkt Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte, Notare oder andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Dies lohnt sich, wenn Sie zum Fertigstellungstermin nicht in Griechenland sein können – der konsularische Weg ist kostengünstig, zum Festpreis und führt zu einem Dokument, das niemand in Frage stellen wird. Lassen Sie dies jedoch sein, wenn Sie reisen können: Durch die persönliche Unterzeichnung lassen sich die Fragen bezüglich des Formulars, der Übersetzung und der Gültigkeitsdauer an einem einzigen Nachmittag klären.
Kann ich eine Immobilie in Griechenland kaufen, ohne dorthin zu reisen?
Ja, über einen Rechtsanwalt, der im Rahmen einer Vollmacht handelt. Das Dokument muss notariell beurkundet sein, da das Bürgerliche Gesetzbuch eine Vollmacht denselben Formvorschriften unterwirft wie die Handlung, zu der sie ermächtigt, und eine Übertragung von dinglichen Rechten an Immobilien eine notarielle Urkunde erfordert.
Ist meine britische oder amerikanische Vollmacht in Griechenland gültig?
Nur, wenn es in notarieller Form vorliegt. Ein vor einem Rechtsanwalt unterzeichnetes Dokument oder eine einem privaten Dokument beigefügte notarielle Beglaubigung nach US-amerikanischem Vorbild erfüllt in der Regel nicht die formalen Anforderungen. Eine Apostille beglaubigt die Unterschrift und die Befugnis des ausländischen Notars; sie wandelt eine nicht notarielle Urkunde nicht in eine notarielle um und liefert auch keine griechische Übersetzung.
Wie hoch sind die Gebühren des griechischen Konsulats für eine Vollmacht?
Die Auslandsvertretungen des Auswärtigen Amtes erheben eine Gebühr von 50 € pro Blatt, wobei ein Blatt zwei A4-Seiten umfasst, zuzüglich 10 € pro Kopie sowie 5 € pro Blatt für begrenzte Vollmachten, beispielsweise in Renten- oder medizinischen Angelegenheiten. Für die Widerrufung gilt dasselbe Verfahren zu denselben Kosten. Einige Auslandsvertretungen akzeptieren ausschließlich Barzahlung.
Benötigt eine konsularische Vollmacht eine Apostille?
Nein. Eine vor einem griechischen Konsulat ausgefertigte Vollmacht ist bereits eine griechische öffentliche Urkunde. Das Außenministerium stellt ausdrücklich fest, dass keine weitere Beglaubigung erforderlich ist; dies ist der praktische Vorteil des konsularischen Verfahrens gegenüber der Inanspruchnahme eines Notars im Heimatland.
Kann ich die Vollmacht selbst verfassen?
Die griechischen Konsulate akzeptieren dies nicht. Für jeden beantragten Eintrag muss der Text vorab von einem griechischen Rechtsanwalt oder Notar verfasst und als bearbeitbare Word-Datei eingereicht werden – PDF-Dateien und Scans werden abgelehnt –, wobei der konkrete Verwendungszweck anzugeben ist. Das persönliche Erscheinen ist zwingend erforderlich.
Verfällt eine Vollmacht?
Sie ist frei widerrufbar, sofern nicht ausdrücklich Unwiderruflichkeit vereinbart wurde, und erlischt automatisch mit dem Tod oder der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers. Handlungen eines Bevollmächtigten, der nicht wusste, dass die Vollmacht erloschen war, bleiben für den Vollmachtgeber und gegenüber diesem wirksam. Dies ist für ältere Vollmachtgeber sowie bei langen, langfristig geplanten Zeiträumen von Bedeutung.
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