Häuser von vor 1955 auf Kreta: wie ein Gebäude, das älter ist als der Stichtag von 1955, ohne Genehmigung legal bleibt, und was der Ingenieur nachweisen muss
Ein Dorfhaus, das vor Ende November 1955 stand, braucht keine Baugenehmigung, um legal zu sein oder verkauft zu werden, aber nur so, wie es damals stand. Das maßgebliche Datum und woher es kommt, wie ein Ingenieur zeigt, dass ein Haus so alt ist, warum die Küche aus den 1970ern und das Obergeschoss aus den 1990ern eine andere Geschichte sind und was die Restaurierung eines solchen Hauses mit sich bringt.
Viele Dorfhäuser auf Kreta sind älter als die Linie, die das griechische Planungsrecht am 30. November 1955 zieht, und das Gesetz behandelt dieses Alter als Tatsache, nicht als Mangel: Ein Gebäude, das vor dem 30. November 1955 stand, gilt ohne Genehmigung als rechtmäßig bestehend und kann verkauft werden. Der Haken ist, dass der Schutz das Haus so umfasst, wie es war, nicht das 1978 angebaute Bad oder das Obergeschoss aus Beton von 1995, und irgendjemand muss zeigen, welcher Teil welcher ist. Dieser „Irgendjemand“ sollte Ihr eigener Ingenieur sein, vor der Anzahlung. Die Regeln, wie sie im Oktober 2026 standen, geprüft anhand des Raumordnungs- und Städtebaugesetzbuchs (Gesetz 5306/2026), des früheren Gesetzes 4495/2017 und des Gesetzes 4067/2012 sowie eines Rundschreibens des Umweltministeriums.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch Ingenieur, und dies stellt keine Rechts- oder Ingenieurberatung dar. Ob ein bestimmtes Haus älter ist als 1955 und welche seiner Teile es sind, kann nur ein Ingenieur beurteilen, der das Gebäude gesehen hat.
Häuser von vor 1955 in einer Minute. Nach dem Raumordnungs- und Städtebaugesetzbuch (Gesetz 5306/2026) gilt ein Gebäude, das älter ist als das Königliche Dekret vom 9. August 1955, das am 30. November 1955 in Kraft trat, ohne Genehmigung als rechtmäßig bestehend (Artikel 220), und das Verbot, Immobilien mit Schwarzbauten zu verkaufen, gilt dafür nicht (Artikel 367, früher Artikel 82 des Gesetzes 4495/2017). Jeder Verkauf braucht trotzdem einen Ingenieur, der bestätigt, dass jeder ungenehmigte Bauteil unter diese Ausnahme fällt: die Ingenieursbescheinigung nach Artikel 368, die bei einem Gebäude inzwischen als Vollständigkeitszertifikat seiner elektronischen Gebäudeidentität kommt (Artikel 348). Der Schutz umfasst nur, was 1955 stand: Ein späterer Anbau ist ein gewöhnlicher Schwarzbau, legalisiert gegen 250 €, wenn er vor 1975 bestand, mit Gebühr und Bußgeld, wenn vor 1983, und gar nicht, wenn er nach dem 28. Juli 2011 gebaut wurde. Die Restaurierung des Hauses braucht die üblichen Genehmigungen, und mehr in einer traditionellen Siedlung.
Das Datum und woher es kommt
Die Regel steht in zwei Artikeln des Gesetzbuchs. Artikel 220 zählt auf, was als rechtmäßig bestehendes Gebäude gilt: eines, das mit Genehmigung gebaut wurde, eines, das legalisiert wurde, eines, das vom Abriss ausgenommen wurde, und eines, das „älter ist als das Königliche Dekret vom 9.8.1955“. Artikel 367 verbietet jeden Verkauf einer Immobilie mit Schwarzbauten und nimmt dann Bauten aus, die „vor dem 30.11.1955 bestanden, dem Tag des Inkrafttretens des Königlichen Dekrets vom 9.8.1955“.
Keine der beiden Regeln ist neu. Dieselben Regeln standen, fast mit denselben Worten, in Artikel 23 der Neuen Bauordnung, Gesetz 4067/2012, und in Artikel 82 des Gesetzes 4495/2017, beide im Juni 2026 kodifiziert. Für einen Käufer ist ein Haus von vor 1955 ohne Genehmigung kein illegales Haus, das auf ein Bußgeld wartet; es ist ein rechtmäßiges Gebäude, dessen Akte mit dem Gebäude selbst beginnt.
Was „rechtmäßig bestehend“ umfasst
Der Status haftet am Gebäude, in der Größe und Form, die es 1955 hatte. Artikel 220 berechnet seinen Bebauungsgrad, Koeffizienten und seine Höhe nach den Regeln seiner eigenen Zeit, ein altes Haus, das mehr von seinem Grundstück bedeckt, als die heutigen Regeln erlauben würden, verstößt also nicht deshalb gegen sie. Derselbe Artikel rechnet außerdem jede bestehende Konstruktion auf Bebauungsgrad und Koeffizienten des Grundstücks an, ob rechtmäßig oder nicht, was zählt, wenn Sie anbauen wollen.
Was der Status nicht tut, ist sich dehnen. Ein Kern von vor 1955 macht die Räume darum herum nicht zu Räumen von vor 1955, und ein Haus, das auf alten Fundamenten in Beton neu gebaut wurde, ist ein neueres Gebäude in alten Kleidern. Ein Gebäude, das die Voraussetzung erfüllt, ist kein Schwarzbau, das Verbot, Schwarzbauten an die Versorgungsnetze anzuschließen, trifft es also nicht; ein erster Anschluss braucht trotzdem die Ingenieursbescheinigung, die in neue Strom- und Wasseranschlüsse beschrieben ist.
Wie ein Ingenieur zeigt, dass das Haus so alt ist
Es gibt keine Genehmigung, auf die man zeigen könnte, der Beweis liegt also im Gebäude und im Papier drumherum. Ein Rundschreiben des Umweltministeriums von 2013, verfasst für das frühere Gesetz, hielt fest, dass das Baujahr eines solchen Gebäudes „meist aus der Bauweise erschlossen wird“, dass sein Alter keinen gesonderten Nachweis brauchte, wenn spätere Schwarzbauten daran angemeldet wurden, und dass der Ingenieur, wo Schwarzbauten datiert werden müssen, Luftbilder oder öffentliche Dokumente einreicht; eine E9-Erklärung zur Immobiliensteuer, die eine Konstruktion und ihr Datum verzeichnet, gilt als ein solches. Steinmauern, Kalkmörtel und Holzdächer erzählen ihre eigene Geschichte; alte Urkunden, Erbteilungen in der Familie und Steuererklärungen, die das Haus beschreiben, ergänzen sie.
All das läuft auf eine Unterschrift hinaus. Nach Artikel 368 trägt jede Übertragung seit November 2017 die Erklärung des Eigentümers und eine Ingenieursbescheinigung, dass die Immobilie keine Schwarzbauten hat oder dass die vorhandenen unter die Ausnahmen fallen, darunter die von 1955. Die Bescheinigung ist zwei Monate gültig, und einem Ingenieur, der eine unzutreffende unterschreibt, drohen mindestens sechs Monate Freiheitsstrafe und ein Bußgeld von 30.000 bis 100.000 €. Bei einem Gebäude erreicht diese Bestätigung die Urkunde inzwischen über die elektronische Gebäudeidentität: Jedes gewöhnliche Gebäude und jede Wohnung reicht sie bei der Übertragung ein (Artikel 344), und ihr Vollständigkeitszertifikat ersetzt die Ingenieursbescheinigung und schließt sie ein (Artikel 348); die Möglichkeit, nur die alte Bescheinigung beizufügen, endete am 31. Dezember 2022 (Artikel 351). Rechnen Sie damit, dass ein sorgfältiger Ingenieur Belege sehen will und eine Linie durch das Gebäude zieht, zwischen dem alten Teil und dem Rest.
Spätere Anbauten sind eine andere Geschichte
Ein Steinhaus aus den 1930ern mit einer Betonküche aus den 1970ern und einem Obergeschoss aus den 1990ern steht unter drei Regimen zugleich. Alles, was nach dem 30. November 1955 ohne Genehmigung hinzukam, ist ein gewöhnlicher Schwarzbau, den Artikel 383 in Kategorien einteilt: Bauteile, die vor 1975 bestanden, werden gegen eine Gebühr von 250 € ohne Bußgeld befreit, solche von vor 1983 zahlen die Gebühr und ein Bußgeld, und spätere Arbeiten bis zum 28. Juli 2011 fallen je nach Umfang in die Kategorien 3 bis 5. Arbeiten, die nach diesem Datum ausgeführt wurden, lassen sich nicht legalisieren; sofern die heutigen Regeln keine Genehmigung dafür zulassen, ordnet Artikel 381 ihren Abriss an. Die Kategorien, die Fristen und was sich nie legalisieren lässt, stehen in Schwarzbauten auf Kreta.
Eine traditionelle Siedlung ist strenger. Dort erlaubt Artikel 405 die Legalisierung vor allem für Arbeiten, die fertiggestellt waren, bevor das Dorf zur traditionellen Siedlung erklärt wurde; in Dörfern unter 5.000 Einwohnern gehen die Kategorien 2 bis 5 an einen regionalen Ausschuss, der beurteilt, ob die Arbeiten zum Dorf passen, und Änderungen anordnen kann; und in einem traditionellen Dorf unter 2.000 Einwohnern lässt sich ein vollständig ungenehmigtes Gebäude, das nach der Ausweisung errichtet wurde und eine Bauvorschrift um mehr als 40 % überschreitet, überhaupt nicht legalisieren.
Die Reihenfolge zählt. Nach Artikel 367 müssen die Anbauten vor der Urkunde angemeldet und jedes Bußgeld vollständig oder zu mindestens 30 % bezahlt sein; die Ingenieursbescheinigung beschreibt dann den alten Kern als von vor 1955 und den Rest als legalisiert. Vereinbaren Sie schriftlich, wer zahlt.
Ein Haus von vor 1955 restaurieren
Das Gesetzbuch erlaubt kleinere Arbeiten an rechtmäßig bestehenden Gebäuden, aber nicht in Wäldern, Bachbetten, an Stränden oder in Gebieten absoluten Schutzes; andere Arbeiten brauchen eine Kleinbaugenehmigung oder eine volle Baugenehmigung, und jede Erweiterung muss in den heutigen Koeffizienten des Grundstücks passen. In einer traditionellen Siedlung ist Neubau oder Erweiterung eine Genehmigung der Kategorie 1, und das Dekret des Dorfes schreibt Materialien und Form vor; ein denkmalgeschütztes Gebäude braucht für jeden Eingriff die Zustimmung seines Architekturrats, wie traditionelle Siedlungen und denkmalgeschützte Gebäude darlegt. Die Kosten und die Probleme mit Feuchtigkeit, Dach und Statik stehen in ein altes Haus sanieren, und die Statik ist das Erste bei der Prüfung durch den Ingenieur.
Der ehrliche Nachteil
Der Schwachpunkt ist der Nachweis. Es gibt kein Dokument, auf dem „1955“ steht, nur ein Gebäude, ein paar Fotos und etwas Papier, gelesen von einem Ingenieur, der strafrechtlich haftet, wenn er sich irrt, und so können zwei Ingenieure die Linie durch dasselbe Haus an verschiedenen Stellen ziehen. Ein „das ist von vor 1955“ des Verkäufers kann ein ganzes Haus abdecken, das es nur teilweise ist. Und der Status schützt das Gebäude, nicht das Grundstück: Ein Haus von vor 1955 steht trotzdem auf dem, was die Waldkarte, die Regeln für Bäche oder die Archäologie über das Land darunter sagen.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Ingenieure, Rechtsanwälte, Notare, Immobilien noch andere Unternehmen namentlich genannt; das Ministerium für Umwelt und Energie wird als die öffentliche Einrichtung genannt, die es ist.
Lohnt sich, wenn Ihr Ingenieur anhand des Gebäudes und der Papiere zeigen kann, dass der Kern des Hauses vor dem 30. November 1955 stand, und jeder spätere Anbau vor der Urkunde erfasst, bepreist und legalisiert ist. Lassen Sie es, wenn „das ist von vor 1955“ die Antwort des Verkäufers auf jede Frage zum Anbau, zum Obergeschoss und zur Terrasse ist.
Brauchen in Griechenland vor 1955 gebaute Häuser eine Baugenehmigung?
Nein. Nach Artikel 220 des Raumordnungs- und Städtebaugesetzbuchs (Gesetz 5306/2026) gilt ein Gebäude, das älter ist als das Königliche Dekret vom 9. August 1955, ohne Genehmigung als rechtmäßig bestehend. Der Schutz umfasst das Gebäude so, wie es stand, bevor das Dekret am 30. November 1955 in Kraft trat, nicht das, was seitdem hinzugekommen ist.
Kann ich auf Kreta ein Haus von vor 1955 ohne Genehmigung kaufen?
Ja, wenn die Unterlagen das bestätigen. Artikel 367 des Gesetzbuchs nimmt Bauten, die vor dem 30. November 1955 bestanden, vom Verbot aus, Immobilien mit Schwarzbauten zu verkaufen, und der Ingenieur des Verkäufers muss für die Urkunde bescheinigen, dass jeder ungenehmigte Bauteil unter diese Ausnahme fällt. Spätere Anbauten müssen zuerst legalisiert werden.
Wie weist man nach, dass ein Haus in Griechenland vor 1955 gebaut wurde?
Der Ingenieur, der die Bescheinigung für die Übertragung unterschreibt, muss überzeugt sein, und er haftet strafrechtlich, wenn er sich irrt. Ein Rundschreiben des Umweltministeriums von 2013 hielt fest, dass das Baujahr eines solchen Gebäudes meist aus der Bauweise erschlossen wird und dass Ingenieure zur Datierung von Schwarzbauten Luftbilder oder öffentliche Dokumente einreichen. Alte Urkunden und Steuererklärungen, die das Gebäude beschreiben, helfen.
Was geschieht mit Anbauten an einem Haus von vor 1955?
Ein Anbau, der nach dem 30. November 1955 ohne Genehmigung errichtet wurde, ist ein gewöhnlicher Schwarzbau. Bauteile, die vor 1975 bestanden, werden gegen eine Gebühr von 250 € ohne Bußgeld legalisiert, solche von vor 1983 zahlen eine Gebühr und ein Bußgeld. Arbeiten, die nach dem 28. Juli 2011 ausgeführt wurden, lassen sich überhaupt nicht legalisieren und müssen abgerissen werden, sofern die heutigen Regeln keine Genehmigung dafür zulassen.
Darf ich ein Haus von vor 1955 auf Kreta erweitern oder renovieren?
Ja, in Grenzen. Kleinere Arbeiten sind an rechtmäßig bestehenden Gebäuden erlaubt, andere brauchen eine Kleinbaugenehmigung oder eine volle Baugenehmigung, und eine Erweiterung muss in den heutigen Bebauungskoeffizienten des Grundstücks passen. In einer traditionellen Siedlung ist die Genehmigung eine der Kategorie 1, und es gilt das eigene Dekret des Dorfes.
Welche Bedeutung hat der 30. November 1955 im griechischen Immobilienrecht?
Am 30. November 1955 trat das Königliche Dekret vom 9. August 1955 in Kraft, und das griechische Planungsrecht nutzt dieses Datum als Grenze, vor der ein Gebäude ohne Genehmigung als rechtmäßig bestehend gilt. Das Gesetzbuch wiederholt es in Artikel 220 über rechtmäßig bestehende Gebäude und in Artikel 367 über Verkäufe.
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