Αγορά ακινήτου στην Κρήτη ως Γερμανός πολίτης: η σύμβαση του 1966, ο κανόνας της δεκαετίας και ο γερμανικός φόρος κληρονομιάς
Με γερμανικό διαβατήριο η αγορά και η ζωή στην Κρήτη είναι απλές· οι φόροι είναι το σημείο όπου συναντιούνται οι δύο χώρες. Πώς μοιράζει η σύμβαση Γερμανίας–Ελλάδας του 1966 το ενοίκιο και την πώληση, τι απομένει από τον κανόνα της δεκαετίας, γιατί ο γερμανικός φόρος κληρονομιάς ακολουθεί το σπίτι ως την Κρήτη, και τι αλλάζει αν μετακομίσετε.
Με γερμανικό διαβατήριο η κρητική πλευρά της αγοράς είναι απλή: ένας πολίτης της ΕΕ αγοράζει, ζει και εργάζεται εδώ χωρίς άδεια. Τα πραγματικά ερωτήματα είναι γερμανικά, και οι απαντήσεις είναι πιο ευνοϊκές απ’ όσο περιμένουν οι περισσότεροι αγοραστές. Μια σύμβαση του 1966 δίνει στην Ελλάδα το δικαίωμα να φορολογεί και το ενοίκιο και την πώληση ενός σπιτιού στην Κρήτη, και η Γερμανία κάνει πίσω και από τα δύο· ο κανόνας της δεκαετίας επιβιώνει μόνο ως επίδραση στον συντελεστή σας. Ο γερμανικός φόρος κληρονομιάς δεν κάνει πίσω. Κανόνες όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένοι με το κείμενο της σύμβασης, τους γερμανικούς νόμους, τις γερμανικές διπλωματικές αρχές στην Ελλάδα, τον e-ΕΦΚΑ και πηγές της ελληνικής κυβέρνησης και του Τύπου.
Δεν είμαι φοροτεχνικός ούτε δικηγόρος, και το παρόν δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Συμβουλευτείτε έναν Γερμανό Steuerberater που χειρίζεται ακίνητα στο εξωτερικό, και έναν Έλληνα λογιστή, πριν υπογράψετε, νοικιάσετε ή μετακομίσετε.
Ένας Γερμανός ιδιοκτήτης στην Κρήτη σε ένα λεπτό. Ως πολίτης της ΕΕ δεν χρειάζεστε καμία άδεια. Η συμφωνία Γερμανίας–Ελλάδας της 18ης Απριλίου 1966 επιτρέπει στην Ελλάδα να φορολογεί το εισόδημα από ένα ακίνητο στην Κρήτη και το κέρδος από την πώλησή του (άρθρο XIII)· η Γερμανία απαλλάσσει και τα δύο (άρθρο XVII). Το ενοίκιο από ακίνητο σε κράτος της ΕΕ δεν μετρά καν για τον γερμανικό σας συντελεστή (§32b EStG), οπότε ο ελληνικός φόρος — 15% έως €12.000, 25% έως €24.000 το 2026 — είναι ο μόνος φόρος που το βαραίνει. Μια πώληση μέσα σε δέκα χρόνια (§23 EStG) απαλλάσσεται, αλλά ανεβάζει τον συντελεστή στο υπόλοιπο εισόδημά σας. Ο γερμανικός φόρος κληρονομιάς καλύπτει ολόκληρη την περιουσία όταν ο θανών, ο δωρητής ή ο κληρονόμος ζει στη Γερμανία, και για πέντε χρόνια αφού φύγει ένας Γερμανός υπήκοος (§2 ErbStG), με τον ελληνικό φόρο να πιστώνεται (§21). Μια μετακόμιση με κατ’ αποκοπήν φόρο μπορεί να ενεργοποιήσει την §2 AStG για δέκα χρόνια.
Η κρητική πλευρά είναι η ευρωπαϊκή πλευρά
Η αγορά θέλει τα ίδια χαρτιά με κάθε ξένο αγοραστή: ελληνικό ΑΦΜ, τραπεζικό λογαριασμό, δικηγόρο και συμβολαιογράφο. Οι γερμανικές διπλωματικές αρχές στην Ελλάδα υπενθυμίζουν στους πολίτες που μένουν περισσότερο από τρεις μήνες να δηλωθούν στο τμήμα αλλοδαπών της αστυνομίας· τα υπόλοιπα βρίσκονται στο μετακόμιση στην Κρήτη ως πολίτης της ΕΕ.
Τίποτα από αυτά δεν κρίνει πού πληρώνετε φόρο. Κρατήστε ένα διαμέρισμα στο Αμβούργο και περάστε τον χειμώνα στα Χανιά, και μπορεί να σας διεκδικήσουν και οι δύο χώρες· τότε αποφασίζει ο κανόνας επίλυσης της σύμβασης (άρθρο II), με κριτήρια τη μόνιμη κατοικία, τους στενότερους δεσμούς, τη συνήθη διαμονή και, τελευταία, την ιθαγένεια.
Η σύμβαση του 1966: η Ελλάδα φορολογεί το σπίτι, η Γερμανία κάνει πίσω
Η συμφωνία της 18ης Απριλίου 1966 (BGBl. 1967 II S. 853) εξακολουθεί να διέπει το εισόδημα ανάμεσα στις δύο χώρες, και εφαρμόζεται στα φορολογικά έτη από το 1964. Το άρθρο XIII(1) επιτρέπει στο κράτος όπου βρίσκεται ένα ακίνητο να φορολογεί το εισόδημα από αυτό, και το άρθρο XIII(3) το επεκτείνει στα κέρδη από την πώλησή του. Το άρθρο XVII(2) λέει στη Γερμανία να αφήνει αυτό το ελληνικό εισόδημα έξω από τη γερμανική φορολογική βάση, κρατώντας όμως το δικαίωμα να το χρησιμοποιεί για τον υπολογισμό του συντελεστή σε όλα τα υπόλοιπα.
Για τα ενοίκια, ο γερμανικός νόμος αφαιρεί ακόμη και την επίδραση στον συντελεστή. Η §32b EStG εφαρμόζει την επιφύλαξη προοδευτικότητας στο εισόδημα που απαλλάσσεται βάσει σύμβασης, εξαιρεί όμως τα ενοίκια από ακίνητο που βρίσκεται σε κράτος που δεν είναι Drittstaat, και η §2a(2a) ορίζει ως Drittstaaten τα κράτη εκτός ΕΕ. Η Ελλάδα είναι μέσα. Το ενοίκιό σας από την Κρήτη φορολογείται στην Ελλάδα και πουθενά αλλού: με την ελληνική κλίμακα του 2026, 15% έως €12.000, 25% έως €24.000, 35% έως €35.000 και 45% πάνω από αυτό. Οι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκονται στο ενοικίαση του σπιτιού σας στην Κρήτη.
Η πώληση: τι απομένει από τον κανόνα της δεκαετίας
Στη Γερμανία, η §23 EStG φορολογεί την πώληση ακινήτου μέσα σε δέκα χρόνια από την αγορά του, εκτός αν το χρησιμοποιούσατε αποκλειστικά ως δική σας κατοικία σε όλο το διάστημα, ή το έτος της πώλησης και τα δύο προηγούμενα. Για ένα σπίτι στην Κρήτη η σύμβαση αλλάζει το αποτέλεσμα: η Ελλάδα μπορεί να φορολογήσει το κέρδος βάσει του άρθρου XIII(3), οπότε η Γερμανία το απαλλάσσει. Αυτό που επιβιώνει είναι ο συντελεστής. Ένα κέρδος μέσα στη δεκαετία μετρά ακόμη για την προοδευτικότητα, γιατί η εξαίρεση της §32b αφορά τα ενοίκια, όχι τις πωλήσεις, οπότε μπορεί να ανεβάσει τον γερμανικό φόρο στον μισθό ή τη σύνταξή σας εκείνη τη χρονιά. Μετά από δέκα χρόνια το κέρδος δεν είναι καν εισόδημα κατά τον γερμανικό νόμο.
Η ελληνική πλευρά είναι μια ημερομηνία. Ο ελληνικός φόρος υπεραξίας 15% στα κέρδη φυσικών προσώπων από ακίνητα, άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 με το άρθρο 90 του ν. 5162/2024· ένα νομοσχέδιο που έγινε γνωστό στις 24 Οκτωβρίου 2026 θα την παρέτεινε ως το τέλος του 2027, οπότε ελέγξτε αν ψηφίστηκε πριν προγραμματίσετε μια πώληση με βάση αυτό. Κατά τη διατύπωση της σύμβασης, η Γερμανία απαλλάσσει ό,τι μπορεί να φορολογήσει η Ελλάδα, όχι ό,τι πράγματι εισπράττει· ζητήστε από τον Steuerberater σας να επιβεβαιώσει ότι δεν σας αφορά κάποιος ειδικός κανόνας. Τα χαρτιά του πωλητή βρίσκονται στο πώληση ακινήτου στην Κρήτη.
Κληρονομιές και δωρεές: η Γερμανία κρατά την εμβέλειά της
Ο γερμανικός φόρος κληρονομιάς και δωρεών κοιτάζει τα πρόσωπα, όχι το πού στέκεται το σπίτι. Σύμφωνα με την §2 ErbStG, ολόκληρη η απόκτηση φορολογείται όταν ο θανών ή ο δωρητής, ή ο κληρονόμος ή ο δωρεοδόχος, είναι Inländer: κάποιος με κατοικία ή συνήθη διαμονή στη Γερμανία, ή Γερμανός υπήκοος στα πρώτα πέντε χρόνια στο εξωτερικό χωρίς κατοικία στη Γερμανία. Ένα σπίτι στην Κρήτη που αφήνει ένας κάτοικος Γερμανίας, ή που πηγαίνει σε ένα παιδί που ζει στο Μόναχο, είναι μέσα στον γερμανικό φόρο.
Η Ελλάδα φορολογεί κι αυτή το σπίτι, με τις κλίμακες που περιγράφει το κληρονομιά, γονικές παροχές και διαθήκη για ένα σπίτι στην Κρήτη. Η ελάφρυνση της Γερμανίας είναι μονομερής: η §21 ErbStG πιστώνει τον ελληνικό φόρο, κατόπιν αίτησης, έως τον γερμανικό φόρο που αναλογεί στο σπίτι, αν ο γερμανικός φόρος γεννηθεί μέσα σε πέντε χρόνια από τον ελληνικό. Επειδή η πίστωση έχει ανώτατο όριο, το σύνολο το ορίζει ο υψηλότερος από τους δύο φόρους. Τα γερμανικά αφορολόγητα ποσά είναι €500.000 για σύζυγο, €400.000 ανά παιδί και €200.000 ανά εγγόνι (§16). Το ποιος κληρονομεί είναι άλλο ζήτημα: σύμφωνα με τον ευρωπαϊκό Κανονισμό για τις κληρονομικές διαδοχές, όπως σημειώνουν οι γερμανικές διπλωματικές αρχές, εφαρμόζεται το δίκαιο της τελευταίας συνήθους διαμονής σας, εκτός αν η διαθήκη σας επιλέξει το δίκαιο της ιθαγένειάς σας.
Μετακόμιση στην Κρήτη: η σύνταξή σας και η σκιά της δεκαετίας
Μόλις η Κρήτη γίνει το σπίτι σας, η Ελλάδα φορολογεί το παγκόσμιο εισόδημά σας. Σύμφωνα με το άρθρο XII, οι συντάξεις και οι πρόσοδοι φορολογούνται μόνο στο κράτος κατοικίας, εκτός από όσες καταβάλλονται από δημόσια ταμεία της Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας, των Länder ή των τοπικών αρχών, που μένουν φορολογητέες μόνο στη Γερμανία: μια σύνταξη δημοσίου υπαλλήλου κρατά γερμανικό φορολογικό λογαριασμό. Το άρθρο δεν κατονομάζει τη σύνταξη της υποχρεωτικής κοινωνικής ασφάλισης· ρωτήστε γραπτώς το Finanzamt Neubrandenburg, την εφορία για όσους ζουν στο εξωτερικό και έχουν ως μόνο γερμανικό εισόδημα μια σύνταξη (Rente). Τα ελληνικά καθεστώτα για τους νεοφερμένους περιγράφονται στο άρθρο για τη φορολογική κατοικία και τις 183 ημέρες.
Μετά, η γερμανική παγίδα. Η §2 AStG κρατά για δέκα χρόνια αφού φύγει σε διευρυμένη περιορισμένη φορολογική υποχρέωση έναν Γερμανό υπήκοο που είχε απεριόριστη φορολογική υποχρέωση σε πέντε από τα τελευταία δέκα χρόνια, αν μετακομίσει σε χώρα χαμηλής φορολογίας, συμπεριλαμβανομένης χώρας όπου ένα προνομιακό καθεστώς μπορεί να μειώσει σημαντικά τον φόρο, και διατηρεί ουσιώδη οικονομικά συμφέροντα στη Γερμανία. Δαγκώνει στα έτη όπου το εισόδημα που πιάνει ξεπερνά τα €16.500. Ένα κατ’ αποκοπήν καθεστώς για νεοφερμένους είναι το είδος της προνομιακής φορολόγησης που κατονομάζει: ρωτήστε πριν επιλέξετε ένα τέτοιο.
Στις επισκέψεις, η δωρεάν Ευρωπαϊκή Κάρτα Ασφάλισης Ασθένειας (EHIC) από το ταμείο υγείας σας καλύπτει την περίθαλψη που δεν μπορεί να περιμένει, με τους τοπικούς όρους, όχι όμως ιδιωτική περίθαλψη ή επαναπατρισμό. Μετά από μια μετακόμιση, ένας συνταξιούχος εγγράφεται στο ελληνικό σύστημα υγείας με το έντυπο S1, που ο e-ΕΦΚΑ περιγράφει ως έγγραφο που εκδίδει το κράτος όπου είστε ασφαλισμένοι· δείτε το υγειονομική περίθαλψη στην Κρήτη για κατοίκους.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Η ενοικίαση του σπιτιού σημαίνει δύο φορολογικές διοικήσεις κάθε χρόνο, και γερμανικές δηλώσεις που πρέπει να λογαριάζουν το απαλλασσόμενο ελληνικό εισόδημα όπου επηρεάζει τον συντελεστή. Η κληρονομιά είναι το βαρύ κομμάτι: δύο φόροι για ένα σπίτι, μια πίστωση με ανώτατο όριο και χρονικό περιορισμό, και μια γερμανική εμβέλεια που κρατά πέντε χρόνια αφού φύγετε. Και το ελληνικό καθεστώς που ελκύει περισσότερο έναν Γερμανό συνταξιούχο είναι ακριβώς το είδος της προνομιακής φορολόγησης που κατονομάζει η §2 AStG.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, δικηγόρου, Steuerberater, λογιστή ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία· το Finanzamt Neubrandenburg, ο e-ΕΦΚΑ και οι γερμανικές διπλωματικές αρχές στην Ελλάδα κατονομάζονται ως οι δημόσιοι φορείς που είναι.
Αξίζει αν θέλετε ένα σπίτι στην Κρήτη για διακοπές ή ενοικίαση ενώ ζείτε στη Γερμανία: η σύμβαση αφήνει το ενοίκιο και την πώληση στην Ελλάδα, και τα υπόλοιπα σχεδιάζονται. Προσπεράστε το αν το σχέδιό σας είναι να μετακομίσετε με κατ’ αποκοπήν καθεστώς χωρίς να ρωτήσετε πρώτα έναν Γερμανό σύμβουλο για την §2 AStG και την πενταετή «ουρά» του φόρου κληρονομιάς.
Μπορεί ένας Γερμανός πολίτης να αγοράσει ακίνητο στην Κρήτη;
Ναι. Ένας Γερμανός πολίτης αγοράζει στην Κρήτη με ελληνικό ΑΦΜ και ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό, και ως πολίτης της ΕΕ δεν χρειάζεται καμία άδεια για να έχει σπίτι, να ζει ή να εργάζεται εκεί. Όποιος μένει περισσότερο από τρεις μήνες εγγράφεται στην ελληνική αστυνομία, όπως επισημαίνουν οι γερμανικές διπλωματικές αρχές στην Ελλάδα.
Φορολογείται στη Γερμανία το εισόδημα από ενοίκια ενός σπιτιού στην Κρήτη;
Όχι για έναν κάτοικο Γερμανίας. Το άρθρο XIII της σύμβασης Γερμανίας–Ελλάδας του 1966 επιτρέπει στην Ελλάδα να φορολογεί το ενοίκιο και το άρθρο XVII το απαλλάσσει στη Γερμανία· επειδή το σπίτι βρίσκεται σε κράτος της ΕΕ, η §32b(1) πρόταση 2 αρ. 3 EStG εμποδίζει επίσης το ενοίκιο να ανεβάσει τον γερμανικό συντελεστή. Το ενοίκιο φορολογείται μόνο στην Ελλάδα, με 15% έως €12.000 και 25% έως €24.000 σύμφωνα με την κλίμακα του 2026.
Ισχύει ο γερμανικός κανόνας της δεκαετίας όταν πουλάω σπίτι στην Ελλάδα;
Μόνο μέσω του συντελεστή. Η σύμβαση του 1966 επιτρέπει στην Ελλάδα να φορολογεί το κέρδος από μια πώληση στην Κρήτη και η Γερμανία το απαλλάσσει, όμως ένα κέρδος μέσα σε δέκα χρόνια από την αγορά, εκτός αν ισχύει η εξαίρεση της ιδιοκατοίκησης της §23 EStG, μετρά ως απαλλασσόμενο εισόδημα για την προοδευτικότητα και μπορεί να ανεβάσει τον γερμανικό φόρο στο υπόλοιπο εισόδημά σας εκείνη τη χρονιά. Μετά από δέκα χρόνια η πώληση δεν έχει καμία γερμανική φορολογική συνέπεια.
Πληρώνω γερμανικό φόρο κληρονομιάς για ένα σπίτι στην Κρήτη;
Ναι, αν ο θανών ή ο κληρονόμος ζει στη Γερμανία, ή αν ο θανών ήταν Γερμανός υπήκοος που είχε φύγει από τη Γερμανία όχι περισσότερο από πέντε χρόνια νωρίτερα, σύμφωνα με την §2 ErbStG. Ο ελληνικός φόρος κληρονομιάς για το σπίτι πιστώνεται έναντι του γερμανικού σύμφωνα με την §21 ErbStG, έως τον γερμανικό φόρο που αναλογεί στο σπίτι. Τα γερμανικά αφορολόγητα ποσά είναι €400.000 ανά παιδί και €500.000 για σύζυγο.
Ποιος φορολογεί τη γερμανική μου σύνταξη αν μετακομίσω στην Κρήτη;
Σύμφωνα με το άρθρο XII της σύμβασης του 1966, οι συντάξεις και οι πρόσοδοι φορολογούνται μόνο στη χώρα όπου ζείτε, εκτός από τις συντάξεις που καταβάλλονται από γερμανικά δημόσια ταμεία, όπως η σύνταξη δημοσίου υπαλλήλου, που παραμένουν φορολογητέες μόνο στη Γερμανία. Το άρθρο δεν αναφέρει χωριστά τη σύνταξη της υποχρεωτικής κοινωνικής ασφάλισης, οπότε ρωτήστε το Finanzamt Neubrandenburg, την εφορία για τους Γερμανούς συνταξιούχους στο εξωτερικό, πριν μετακομίσετε.
Μπορούν τα ελληνικά κατ' αποκοπήν καθεστώτα για νεοφερμένους να δημιουργήσουν πρόβλημα με τη γερμανική εφορία;
Ενδεχομένως. Η §2 AStG επεκτείνει τη γερμανική φορολογική υποχρέωση για δέκα χρόνια σε Γερμανό υπήκοο που μετακομίζει σε χώρα με χαμηλή ή προνομιακή φορολόγηση και διατηρεί ουσιώδη οικονομικά συμφέροντα στη Γερμανία, στα έτη όπου το σχετικό εισόδημα ξεπερνά τα €16.500. Ένα κατ' αποκοπήν καθεστώς για όσους μετακομίζουν στην Ελλάδα είναι το είδος της προνομιακής φορολόγησης που περιγράφει η διάταξη, οπότε ζητήστε γερμανική συμβουλή πριν επιλέξετε ένα τέτοιο.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.