Αγορά ακινήτου στην Κρήτη ως Ολλανδός πολίτης: το box 3, η σύμβαση με την Ελλάδα και ο δεκαετής κανόνας για την κληρονομιά
Με ολλανδικό διαβατήριο η αγορά και η ζωή στην Κρήτη είναι απλές· οι φόροι είναι το σημείο όπου συναντιούνται οι δύο χώρες. Πώς μετρά το box 3 ένα σπίτι στην Κρήτη και πώς οι ολλανδικοί κανόνες για τη διπλή φορολογία μπορούν να αφαιρέσουν πάλι το μεγαλύτερο μέρος αυτού του φόρου, τι είναι νόμος και τι μόνο σχέδιο στη μεταρρύθμιση του box 3, γιατί ο ολλανδικός φόρος κληρονομιάς ακολουθεί όσους μεταναστεύουν για δέκα χρόνια, και το M-form, το AOW και η υγειονομική κάλυψη αν μετακομίσετε.
Με ολλανδικό διαβατήριο η κρητική πλευρά της αγοράς είναι απλή: ένας πολίτης της ΕΕ αγοράζει, ζει και εργάζεται εδώ χωρίς άδεια. Η φορολογική πλευρά είναι πιο ήρεμη απ’ όσο υπονοεί η φήμη του box 3. Ένας κάτοικος Ολλανδίας δηλώνει το σπίτι στην Κρήτη στο box 3, οι ολλανδικοί κανόνες για την αποφυγή διπλής φορολογίας μπορούν στη συνέχεια να αφαιρέσουν πάλι το μεγαλύτερο μέρος του ολλανδικού φόρου πάνω του, και το ενοίκιο φορολογείται στην Ελλάδα. Δύο πράγματα θέλουν σχεδιασμό: η μεταρρύθμιση του box 3 που αναμένεται το 2028, και ένας κανόνας του φόρου κληρονομιάς που ακολουθεί τους Ολλανδούς υπηκόους για δέκα χρόνια αφού φύγουν. Κανόνες όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένοι με την Belastingdienst, το wetten.overheid.nl, την ολλανδική κυβέρνηση, τον e-ΕΦΚΑ και ελληνικές πηγές.
Δεν είμαι φοροτεχνικός ούτε δικηγόρος, και το παρόν δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Συμβουλευτείτε έναν Ολλανδό belastingadviseur που χειρίζεται ακίνητα στο εξωτερικό, και έναν Έλληνα λογιστή, πριν υπογράψετε, νοικιάσετε ή μετακομίσετε.
Ένας Ολλανδός ιδιοκτήτης στην Κρήτη σε ένα λεπτό. Ως πολίτης της ΕΕ δεν χρειάζεστε καμία άδεια. Όσο ζείτε στην Ολλανδία, το σπίτι μπαίνει στο box 3 στην αγοραία αξία του, ως κενό και μη μισθωμένο· το 2026 το box 3 υποθέτει απόδοση 6,00% πάνω του, που φορολογείται με 36% πάνω από αφορολόγητο €59.357 ανά άτομο. Οι ολλανδικοί κανόνες μπορούν στη συνέχεια να μειώσουν τον φόρο box 3 κατά το μερίδιο του σπιτιού (Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, άρθρα 22–24), με τη σύμβαση Ολλανδίας–Ελλάδας του 1981, σε ισχύ από το 1984, να εφαρμόζεται πρώτη. Η Ελλάδα φορολογεί το ενοίκιο, 15% έως €12.000 και 25% έως €24.000 το 2026, και ο φόρος της στην υπεραξία ακινήτων είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ένα box 3 με βάση την πραγματική απόδοση από την 1η Ιανουαρίου 2028 έχει περάσει από την Tweede Kamer και περιμένει την Eerste Kamer: σχέδιο, όχι νόμος. Ο ολλανδικός φόρος κληρονομιάς θεωρεί έναν Ολλανδό υπήκοο κάτοικο για δέκα χρόνια αφού μεταναστεύσει (Successiewet 1956, άρθρο 3).
Η κρητική πλευρά είναι η ευρωπαϊκή πλευρά
Η αγορά θέλει τα χαρτιά που χρειάζεται κάθε ξένος αγοραστής: ελληνικό ΑΦΜ, τραπεζικό λογαριασμό, δικηγόρο και συμβολαιογράφο. Η ζωή εδώ είναι ελεύθερη κυκλοφορία, με εγγραφή στην αστυνομία μετά από τρεις μήνες· οι υπηρεσίες και η σειρά τους βρίσκονται στο μετακόμιση στην Κρήτη ως πολίτης της ΕΕ. Τίποτα από αυτά δεν κρίνει πού πληρώνετε φόρο.
Box 3: μετριέται, και μετά αφαιρείται
Τα στοιχεία της Belastingdienst για το 2026 δίνουν στις επενδύσεις και στα λοιπά περιουσιακά στοιχεία τεκμαρτή απόδοση 6,00%, που φορολογείται με 36% πάνω από αφορολόγητο €59.357 ανά άτομο, ή €118.714 για φορολογικούς συντρόφους. Ένα σπίτι στο εξωτερικό δηλώνεται στην αγοραία αξία του, ως κενό και μη μισθωμένο, την 1η Ιανουαρίου του έτους πριν από το φορολογικό έτος, ή σε ένα ποσοστό της αν είναι μισθωμένο σε ενοικιαστή που προστατεύει ο τοπικός νόμος.
Μετά, η ελάφρυνση. Ο γενικός κανόνας της Belastingdienst είναι ότι μπορεί να δικαιούστε μείωση για την αποφυγή διπλής φορολογίας όταν μια σύμβαση επιτρέπει στην άλλη χώρα να φορολογεί. Για περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό ο υπολογισμός βρίσκεται στα άρθρα 22 έως 24 του Besluit voorkoming dubbele belasting 2001: ένα ακίνητο σε άλλη χώρα αποτελεί «αλλοδαπή βάση απόδοσης», που μετρά μόνο στον βαθμό που το εισόδημά του υπόκειται εκεί σε φόρο εισοδήματος, και ο φόρος box 3 μειώνεται κατά την αναλογία της απόδοσης αυτής της βάσης προς το εισόδημά σας στο box 3. Με την Ελλάδα, πρώτα εφαρμόζεται η σύμβαση της 16ης Ιουλίου 1981, σε ισχύ από τις 17 Ιουλίου 1984 και τροποποιημένη με πρωτόκολλο του 2006. Ζητήστε από τον σύμβουλό σας να επιβεβαιώσει πώς αντιμετωπίζει ένα σπίτι που δεν νοικιάζετε: αυτή η προϋπόθεση του φόρου εισοδήματος είναι το σημείο όπου ένα εξοχικό μπορεί να πέσει ανάμεσα σε δύο συστήματα.
Ενοίκιο και πώληση: η Ελλάδα φορολογεί, το box 3 δεν προσθέτει
Η Ελλάδα φορολογεί το ενοίκιο στην πηγή: με την κλίμακα του 2026, 15% έως €12.000, 25% έως €24.000, 35% έως €35.000 και 45% πάνω από αυτό. Οι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκονται στο ενοικίαση του σπιτιού σας στην Κρήτη. Στην Ολλανδία το σπίτι μένει στο box 3, νοικιασμένο ή όχι, που φορολογεί μια τεκμαρτή απόδοση πάνω στην αξία του και όχι το ενοίκιο. Το box 3 δεν έχει χωριστό φόρο για την πώληση.
Η ελληνική πλευρά μιας πώλησης είναι μια ημερομηνία: ο φόρος υπεραξίας των φυσικών προσώπων από ακίνητα, άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 με το άρθρο 90 του ν. 5162/2024. Ελέγξτε αν ψηφίστηκε ένα νομοσχέδιο που την παρατείνει για όλο το 2027 πριν προγραμματίσετε μια πώληση· δείτε το πώληση ακινήτου στην Κρήτη.
Η μεταρρύθμιση: τι είναι νόμος και τι σχέδιο
Νόμος για το 2026 είναι η τεκμαρτή απόδοση, και το δικαίωμα, από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου και τον Wet tegenbewijsregeling box 3 και μετά, να φορολογείστε με βάση την πραγματική σας απόδοση όταν αυτή είναι χαμηλότερη.
Σχέδιο είναι ένα box 3 με βάση την πραγματική απόδοση, που το υπουργικό συμβούλιο θέλει να ξεκινήσει την 1η Ιανουαρίου 2028. Η σελίδα της κυβέρνησης, που άλλαξε τελευταία τον Ιούλιο του 2026, λέει ότι η Tweede Kamer ψήφισε το νομοσχέδιο και η Eerste Kamer πρέπει ακόμη να ασχοληθεί με αυτό. Για μια δεύτερη κατοικία ή ένα μισθωμένο σπίτι, το σχέδιο φορολογεί το ενοίκιο όπως εισπράττεται, επιτρέπει την έκπτωση εξόδων όπως η συντήρηση και οι τόκοι, και φορολογεί την αύξηση της αξίας μόνο όταν πραγματοποιηθεί, για παράδειγμα σε μια πώληση. Ούτε το σχέδιο ούτε η Belastingdienst, που ακόμη γράφει «πιθανότατα» 2028, λένε κάτι συγκεκριμένο για ακίνητα στο εξωτερικό.
Κληρονομιές και δωρεές: ο κανόνας της δεκαετίας
Σύμφωνα με το άρθρο 3 του Successiewet 1956, ένας Ολλανδός υπήκοος που έζησε στην Ολλανδία και πεθαίνει μέσα σε δέκα χρόνια αφού φύγει θεωρείται ότι ζει ακόμη εκεί, οπότε ολόκληρη η περιουσία, μαζί και το σπίτι στην Κρήτη, υπάγεται στον ολλανδικό φόρο κληρονομιάς. Τα ίδια δέκα χρόνια ισχύουν για τις δωρεές, ή ένας χρόνος για έναν πρώην κάτοικο που δεν είναι Ολλανδός.
Η επισκόπηση συμβάσεων της κυβέρνησης της 1ης Οκτωβρίου 2026 καταγράφει συμβάσεις για τον φόρο κληρονομιάς με Φινλανδία, Ισραήλ, Αυστρία, Ηνωμένο Βασίλειο, Ηνωμένες Πολιτείες, Σουηδία και Ελβετία· για την Ελλάδα μόνο τη σύμβαση για τον φόρο εισοδήματος και το πρωτόκολλό της. Η Ελλάδα φορολογεί το σπίτι με τις δικές της κλίμακες, που περιγράφει το κληρονομιά, γονικές παροχές και διαθήκη για ένα σπίτι στην Κρήτη, και η Belastingdienst λέει μόνο ότι κανόνες μπορεί να αποτρέπουν τη διπλή φορολογία, για παράδειγμα επιτρέποντας στους κληρονόμους να εκπέσουν τον αλλοδαπό φόρο. Οι ολλανδικοί συντελεστές το 2026 είναι 10% έως €158.669 και 20% πάνω από αυτό για σύντροφο ή παιδί, μετά από απαλλαγές €828.035 για σύντροφο και €26.230 για παιδί.
Μετακόμιση στην Κρήτη: το M-form, το AOW και η υγειονομική κάλυψη
Τη χρονιά που μετακομίζετε υποβάλλετε μια M-aangifte, τη δήλωση για έτος που περάσατε εν μέρει στην Ολλανδία. Μόλις η Κρήτη γίνει το σπίτι σας, η Ελλάδα φορολογεί το παγκόσμιο εισόδημά σας· τα καθεστώτα της για τους νεοφερμένους περιγράφονται στο άρθρο για τη φορολογική κατοικία και τις 183 ημέρες, και το πού θα φορολογείται τότε η ολλανδική σας σύνταξη είναι ερώτηση για τη σύμβαση του 1981 και τον σύμβουλό σας πριν επιλέξετε οτιδήποτε.
Το AOW, η ολλανδική κρατική σύνταξη, είναι το αθόρυβο κόστος. Χωρίς ολλανδικό εισόδημα μετά τη μετανάστευση, όπως λέει η Belastingdienst, δεν είστε πλέον ασφαλισμένοι στα εθνικά ασφαλιστικά συστήματα και σταματάτε να θεμελιώνετε AOW. Κάθε χρόνος χωρίς ασφάλιση μειώνει το AOW κατά 2%, και η ολλανδική κυβέρνηση λέει ότι η προαιρετική ασφάλιση στη Sociale Verzekeringsbank μπορεί να ζητηθεί έως έναν χρόνο αφού φύγετε. Ένας συνταξιούχος ασφαλισμένος μέσω της Ολλανδίας εγγράφεται στο ελληνικό σύστημα υγείας με ένα S1, που ο e-ΕΦΚΑ περιγράφει ως έγγραφο του κράτους που σας ασφαλίζει· η ελληνική πλευρά βρίσκεται στο υγειονομική περίθαλψη στην Κρήτη για κατοίκους.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Το box 3 σας υποχρεώνει να δηλώνετε ένα σπίτι του οποίου ο ολλανδικός φόρος ελαφρύνεται μόνο αν πληρούνται οι προϋποθέσεις, και ένας σύμβουλος πρέπει να τις ελέγξει απέναντι σε μια σύμβαση του 1981, ιδίως για σπίτι που δεν νοικιάζετε. Η μεταρρύθμιση του 2028 περιμένει τη Γερουσία και δεν λέει τίποτα συγκεκριμένο για σπίτι στο εξωτερικό. Ο δεκαετής κανόνας της κληρονομιάς κρατά περισσότερο από τα περισσότερα σχέδια, και χωρίς σύμβαση για τον φόρο κληρονομιάς με την Ελλάδα στον κατάλογο της κυβέρνησης, δύο φόροι μπορούν να συναντηθούν σε ένα σπίτι. Και η αναχώρηση σταματά τη θεμελίωση του AOW σας, εκτός αν ασφαλιστείτε μέσα στον χρόνο.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, δικηγόρου, belastingadviseur, λογιστή ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία· η Belastingdienst, η Sociale Verzekeringsbank και ο e-ΕΦΚΑ κατονομάζονται ως οι δημόσιοι φορείς που είναι.
Αξίζει αν θέλετε ένα σπίτι στην Κρήτη ενώ ζείτε στην Ολλανδία και θα βάλετε έναν σύμβουλο να ελέγξει την ελάφρυνση του box 3, ή αν μετακομίζετε μόνιμα και έχετε σχεδιάσει τον χρόνο του AOW και τη δεκαετή «ουρά» της κληρονομιάς. Προσπεράστε το αν οι λογαριασμοί σας υποθέτουν ότι το box 3 θα αγνοήσει το σπίτι, ή ότι η αναχώρηση από την Ολλανδία τερματίζει αμέσως τον ολλανδικό φόρο κληρονομιάς: κανένα από τα δύο δεν ισχύει.
Μπορεί ένας Ολλανδός πολίτης να αγοράσει ακίνητο στην Κρήτη;
Ναι. Ένας Ολλανδός πολίτης αγοράζει στην Κρήτη με ελληνικό ΑΦΜ και ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό, και ως πολίτης της ΕΕ δεν χρειάζεται καμία άδεια για να έχει σπίτι, να ζει ή να εργάζεται εκεί. Όποιος μετακομίζει στην Κρήτη εγγράφεται στην ελληνική αστυνομία μετά από τρεις μήνες.
Πληρώνω φόρο box 3 για ένα εξοχικό στην Ελλάδα;
Ένας κάτοικος Ολλανδίας δηλώνει ένα εξοχικό στην Ελλάδα στο box 3, στην αγοραία αξία του, ως κενό και μη μισθωμένο, την 1η Ιανουαρίου του προηγούμενου έτους· το 2026 το box 3 υποθέτει απόδοση 6,00% σε τέτοια περιουσιακά στοιχεία, που φορολογείται με 36% πάνω από αφορολόγητο €59.357. Οι ολλανδικοί κανόνες για την αποφυγή διπλής φορολογίας μπορούν στη συνέχεια να μειώσουν τον φόρο box 3 κατά το μερίδιο του σπιτιού, και πρώτα εφαρμόζεται η σύμβαση Ολλανδίας–Ελλάδας του 1981. Ζητήστε από έναν σύμβουλο να επιβεβαιώσει το αποτέλεσμα για ένα σπίτι που δεν νοικιάζεται.
Φορολογείται στην Ολλανδία το ενοίκιο από ένα σπίτι στην Κρήτη;
Το ενοίκιο από ένα σπίτι στην Κρήτη φορολογείται στην Ελλάδα, με 15% έως €12.000 και 25% έως €24.000 σύμφωνα με την κλίμακα του 2026. Στην Ολλανδία το σπίτι μένει στο box 3, που φορολογεί μια τεκμαρτή απόδοση πάνω στην αξία του και όχι το ίδιο το ενοίκιο, και οι ολλανδικοί κανόνες για τη διπλή φορολογία μπορούν να μειώσουν αυτόν τον φόρο box 3.
Πότε ξεκινά το νέο ολλανδικό σύστημα του box 3;
Το ολλανδικό υπουργικό συμβούλιο θέλει ένα νέο box 3 με βάση την πραγματική απόδοση από την 1η Ιανουαρίου 2028· τον Ιούλιο του 2026 η κυβέρνηση ανέφερε ότι η Tweede Kamer είχε ψηφίσει το νομοσχέδιο και ότι η Eerste Kamer έπρεπε ακόμη να το εξετάσει. Μέχρι τότε ισχύει η τεκμαρτή απόδοση, και ένας φορολογούμενος με χαμηλότερη πραγματική απόδοση μπορεί να φορολογηθεί με βάση αυτήν. Σύμφωνα με το σχέδιο, η αύξηση της αξίας μιας δεύτερης κατοικίας θα φορολογείται μόνο όταν πραγματοποιηθεί, για παράδειγμα σε μια πώληση.
Πληρώνω ακόμη ολλανδικό φόρο κληρονομιάς αφού μετακομίσω στην Κρήτη;
Ναι, για δέκα χρόνια, αν είστε Ολλανδός υπήκοος που έζησε στην Ολλανδία: το άρθρο 3 του Successiewet 1956 σας θεωρεί ακόμη κάτοικο αν πεθάνετε, ή κάνετε δωρεά, μέσα σε δέκα χρόνια αφού φύγετε. Ένας χωριστός κανόνας ενός έτους για τις δωρεές ισχύει για όποιον έζησε στην Ολλανδία, όποια κι αν είναι η ιθαγένειά του. Η επισκόπηση συμβάσεων της ολλανδικής κυβέρνησης δεν περιλαμβάνει σύμβαση για τον φόρο κληρονομιάς με την Ελλάδα, οπότε και οι δύο χώρες μπορούν να φορολογήσουν το σπίτι στην Κρήτη.
Τι γίνεται με το AOW μου αν μετακομίσω στην Κρήτη;
Όποιος μεταναστεύει και δεν έχει ολλανδικό εισόδημα σταματά να θεμελιώνει AOW, και κάθε χρόνος χωρίς ασφάλιση μειώνει το τελικό AOW κατά 2%. Η Sociale Verzekeringsbank προσφέρει προαιρετική ασφάλιση AOW και Anw, που κατά την ολλανδική κυβέρνηση μπορεί να ζητηθεί έως έναν χρόνο μετά τη μετακόμιση στο εξωτερικό. Το AOW που έχει ήδη θεμελιωθεί διατηρείται.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.