Als deutscher Staatsbürger auf Kreta kaufen: das Abkommen von 1966, die Spekulationsfrist und die deutsche Erbschaftsteuer
Mit einem deutschen Pass sind Kauf und Leben auf Kreta einfach; bei den Steuern treffen die beiden Länder aufeinander. Wie das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Griechenland von 1966 Miete und Verkauf aufteilt, was von der Zehnjahresfrist bleibt, warum die deutsche Erbschaftsteuer dem Haus nach Kreta folgt und was sich ändert, wenn Sie umziehen.
Ein deutscher Pass macht die kretische Seite des Kaufs einfach: Ein EU-Bürger kauft, lebt und arbeitet hier ohne Genehmigung. Die eigentlichen Fragen sind deutsche, und die Antworten fallen freundlicher aus, als die meisten Käufer erwarten. Ein Abkommen von 1966 gibt Griechenland das Recht, sowohl die Miete als auch den Verkauf eines Hauses auf Kreta zu besteuern, und Deutschland tritt bei beidem zurück; die Spekulationsfrist überlebt nur als Wirkung auf Ihren Steuersatz. Die deutsche Erbschaftsteuer tritt nicht zurück. Regeln nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand des Abkommenstexts, der deutschen Gesetze, der deutschen Vertretungen in Griechenland, von e-EFKA sowie griechischer Regierungsquellen und Presseberichte.
Ich bin weder Steuerberater noch Rechtsanwalt, und dies stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Lassen Sie sich von einem deutschen Steuerberater, der Auslandsimmobilien betreut, und von einem griechischen Buchhalter beraten, bevor Sie unterschreiben, vermieten oder umziehen.
Ein deutscher Eigentümer auf Kreta in einer Minute. Als EU-Bürger brauchen Sie keine Genehmigung. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Griechenland vom 18. April 1966 lässt Griechenland die Einkünfte aus einer Immobilie auf Kreta besteuern und den Gewinn aus ihrem Verkauf (Art. XIII); Deutschland stellt beides frei (Art. XVII). Mieten aus Immobilien in einem EU-Staat unterliegen nicht einmal dem Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG), die griechische Steuer – 15 % bis 12.000 €, 25 % bis 24.000 € im Jahr 2026 – ist also die einzige Steuer darauf. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren (§ 23 EStG) ist steuerfrei, erhöht aber den Steuersatz auf Ihre übrigen Einkünfte. Die deutsche Erbschaftsteuer erfasst den gesamten Vermögensanfall, wenn Erblasser, Schenker oder Erbe in Deutschland lebt, und noch fünf Jahre nach dem Wegzug eines deutschen Staatsangehörigen (§ 2 ErbStG), mit Anrechnung der griechischen Steuer (§ 21). Ein Umzug in ein Pauschalregime kann § 2 AStG für zehn Jahre ins Spiel bringen.
Die kretische Seite ist die EU-Seite
Der Kauf erfordert dieselben Unterlagen wie bei jedem ausländischen Käufer: eine griechische Steuernummer (AFM), ein Bankkonto, einen Rechtsanwalt und einen Notar. Die deutschen Vertretungen in Griechenland erinnern Staatsangehörige, die länger als drei Monate bleiben, daran, sich bei der Ausländerbehörde der Polizei zu melden; der Rest steht in Als EU-Bürger nach Kreta ziehen.
Nichts davon entscheidet, wo Sie Steuern zahlen. Behalten Sie eine Wohnung in Hamburg und überwintern in Chania, können beide Länder Sie für sich beanspruchen; die Tie-Breaker-Regel des Abkommens (Artikel II) entscheidet dann nach ständiger Wohnstätte, engeren Beziehungen, gewöhnlichem Aufenthalt und zuletzt nach der Staatsangehörigkeit.
Das Abkommen von 1966: Griechenland besteuert das Haus, Deutschland tritt zurück
Das Abkommen vom 18. April 1966 (BGBl. 1967 II S. 853) regelt die Einkünfte zwischen beiden Ländern bis heute und gilt für die Steuerjahre ab 1964. Artikel XIII Abs. 1 lässt den Staat, in dem unbewegliches Vermögen liegt, die Einkünfte daraus besteuern, und Artikel XIII Abs. 3 dehnt das auf Gewinne aus seiner Veräußerung aus. Artikel XVII Abs. 2 verpflichtet Deutschland, solche griechischen Einkünfte aus der deutschen Bemessungsgrundlage herauszunehmen, behält ihm aber das Recht vor, sie bei der Bemessung des Steuersatzes für alles Übrige zu berücksichtigen – den Progressionsvorbehalt.
Bei Mieten beseitigt das deutsche Recht sogar die Wirkung auf den Steuersatz. § 32b EStG wendet den Progressionsvorbehalt auf nach einem DBA steuerfreie Einkünfte an, nimmt aber Mieten aus unbeweglichem Vermögen aus, das nicht in einem Drittstaat liegt, und § 2a Abs. 2a definiert Drittstaaten als die Staaten außerhalb der EU. Griechenland liegt innerhalb. Ihre Miete aus Kreta wird in Griechenland besteuert und nirgendwo sonst: nach dem griechischen Tarif 2026 mit 15 % bis 12.000 €, 25 % bis 24.000 €, 35 % bis 35.000 € und 45 % darüber. Die Regeln für die Kurzzeitvermietung stehen in Ihr Haus auf Kreta vermieten.
Verkaufen: was von der Spekulationsfrist bleibt
Im Inland besteuert § 23 EStG den Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf als privates Veräußerungsgeschäft, sofern Sie sie nicht im gesamten Zeitraum oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Bei einem Haus auf Kreta ändert das Abkommen das Ergebnis: Griechenland darf den Gewinn nach Artikel XIII Abs. 3 besteuern, also stellt Deutschland ihn frei. Was bleibt, ist der Steuersatz. Ein Gewinn innerhalb der zehn Jahre unterliegt weiterhin dem Progressionsvorbehalt, weil die Ausnahme in § 32b Mieten betrifft, nicht Verkäufe; er kann also die deutsche Steuer auf Ihr Gehalt oder Ihre Rente in diesem Jahr erhöhen. Nach zehn Jahren ist der Gewinn nach deutschem Recht überhaupt kein Einkommen.
Die griechische Seite ist ein Datum. Griechenlands Steuer von 15 % auf Immobiliengewinne von Privatpersonen, Artikel 41 des Einkommensteuergesetzbuchs, ist durch Artikel 90 des Gesetzes 5162/2024 bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt; ein Gesetzentwurf, über den am 24. Oktober 2026 berichtet wurde, würde die Aussetzung bis Ende 2027 verlängern, prüfen Sie also, ob er verabschiedet ist, bevor Sie einen Verkauf danach ausrichten. Nach dem Wortlaut des Abkommens stellt Deutschland frei, was Griechenland besteuern darf, nicht, was es tatsächlich erhebt; lassen Sie Ihren Steuerberater bestätigen, dass für Sie keine Sonderregel gilt. Die Unterlagen für den Verkäufer stehen in Eine Immobilie auf Kreta verkaufen.
Erbschaften und Schenkungen: Deutschland behält seinen Zugriff
Die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer schaut auf Personen, nicht darauf, wo das Haus steht. Nach § 2 ErbStG ist der gesamte Vermögensanfall steuerpflichtig, wenn der Erblasser oder Schenker oder der Erbe oder Beschenkte Inländer ist: jemand mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland oder ein deutscher Staatsangehöriger in den ersten fünf Jahren im Ausland ohne Wohnsitz in Deutschland – die erweiterte unbeschränkte Steuerpflicht. Ein Haus auf Kreta, das eine in Deutschland ansässige Person hinterlässt oder das an ein Kind in München geht, fällt unter die deutsche Steuer.
Griechenland besteuert das Haus ebenfalls, nach den Stufen in Erbschaft, Schenkungen und Testamente für ein Haus auf Kreta. Die deutsche Entlastung ist einseitig: § 21 ErbStG rechnet die griechische Steuer auf Antrag an, höchstens bis zu der deutschen Steuer, die auf das Haus entfällt, sofern die deutsche Steuer innerhalb von fünf Jahren nach der griechischen entsteht. Weil die Anrechnung gedeckelt ist, bestimmt die höhere der beiden Steuern die Gesamtbelastung. Die deutschen Freibeträge betragen 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind und 200.000 € je Enkel (§ 16). Wer erbt, ist eine andere Frage: Nach der EU-Erbrechtsverordnung, so die deutschen Vertretungen, gilt das Recht Ihres letzten gewöhnlichen Aufenthalts, sofern Ihr Testament nicht das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählt.
Umzug nach Kreta: Ihre Rente und der Zehnjahresschatten
Sobald Kreta Ihr Zuhause ist, besteuert Griechenland Ihr Welteinkommen. Nach Artikel XII sind Ruhegehälter und Renten nur im Wohnsitzstaat steuerpflichtig, ausgenommen Zahlungen aus öffentlichen Kassen der Bundesrepublik, ihrer Länder oder Gemeinden, die nur in Deutschland steuerpflichtig bleiben: Eine Beamtenpension behält eine deutsche Steuerrechnung. Die gesetzliche Rente nennt der Artikel nicht; fragen Sie schriftlich beim Finanzamt Neubrandenburg nach, dem Finanzamt für Menschen im Ausland, deren einzige deutsche Einkünfte eine Rente sind. Griechenlands Regime für Zuzügler stehen in Steueransässigkeit und die 183 Tage.
Dann die deutsche Falle. § 2 AStG hält deutsche Staatsangehörige, die in fünf der letzten zehn Jahre unbeschränkt steuerpflichtig waren, nach dem Wegzug zehn Jahre lang in der erweiterten beschränkten Steuerpflicht, wenn sie in ein Gebiet mit niedriger Besteuerung ziehen – auch eines, in dem eine Vorzugsbesteuerung die Steuer erheblich senken kann – und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland behalten. Sie greift in Jahren, in denen die erfassten Einkünfte 16.500 € übersteigen. Ein Pauschalregime für Zuzügler ist die Art von Vorzugsbesteuerung, die sie nennt: Fragen Sie, bevor Sie eines wählen.
Bei Besuchen deckt die kostenlose Europäische Krankenversicherungskarte (EHIC) Ihrer Krankenkasse Behandlungen, die nicht warten können, zu örtlichen Bedingungen ab, aber keine private Versorgung und keine Rückführung. Nach einem Umzug meldet sich ein Rentner mit dem Formular S1 für die griechische Versorgung an, das laut e-EFKA der Staat ausstellt, in dem Sie versichert sind; siehe Gesundheitsversorgung auf Kreta für Ansässige.
Der ehrliche Nachteil
Wer das Haus vermietet, hat jedes Jahr mit zwei Steuerverwaltungen zu tun, und mit deutschen Steuererklärungen, die steuerfreie griechische Einkünfte überall dort berücksichtigen müssen, wo sie den Steuersatz beeinflussen. Das Erbe ist der schwere Teil: zwei Steuern auf ein Haus, eine gedeckelte und befristete Anrechnung und ein deutscher Zugriff, der noch fünf Jahre nach Ihrem Wegzug anhält. Und das griechische Regime, das für einen deutschen Rentner am attraktivsten ist, ist genau die Art von Vorzugsbesteuerung, die § 2 AStG nennt.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte, Steuerberater, Buchhalter noch andere Fachleute namentlich genannt; das Finanzamt Neubrandenburg, e-EFKA und die deutschen Vertretungen in Griechenland werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie ein Haus auf Kreta für Urlaube oder zur Vermietung wollen, während Sie in Deutschland leben: Das Abkommen überlässt Miete und Verkauf Griechenland, und der Rest lässt sich planen. Lassen Sie es, wenn Ihr Plan ist, unter einem Pauschalregime umzuziehen, ohne vorher einen deutschen Berater zu § 2 AStG und zum fünfjährigen Nachlauf der Erbschaftsteuer zu fragen.
Darf ein deutscher Staatsbürger auf Kreta eine Immobilie kaufen?
Ja. Ein deutscher Staatsbürger kauft auf Kreta mit einer griechischen Steuernummer (AFM) und einem griechischen Bankkonto und braucht als EU-Bürger keine Genehmigung, um dort ein Haus zu besitzen, zu leben oder zu arbeiten. Wer länger als drei Monate bleibt, meldet sich bei der griechischen Polizei an, worauf die deutschen Vertretungen in Griechenland hinweisen.
Werden Mieteinnahmen aus einem Haus auf Kreta in Deutschland besteuert?
Nicht bei einer in Deutschland ansässigen Person. Artikel XIII des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland–Griechenland von 1966 gibt Griechenland das Besteuerungsrecht für die Miete, und Artikel XVII stellt sie in Deutschland frei; weil das Haus in einem EU-Staat liegt, verhindert § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG zudem, dass die Miete über den Progressionsvorbehalt den deutschen Steuersatz erhöht. Die Miete wird nur in Griechenland besteuert, nach dem Tarif 2026 mit 15 % bis 12.000 € und 25 % bis 24.000 €.
Gilt die deutsche Spekulationsfrist von zehn Jahren, wenn ich ein Haus in Griechenland verkaufe?
Nur über den Steuersatz. Das Abkommen von 1966 gibt Griechenland das Besteuerungsrecht für den Gewinn aus einem Verkauf auf Kreta, und Deutschland stellt ihn frei; ein Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf zählt jedoch, sofern nicht die Ausnahme für eigene Wohnzwecke in § 23 EStG greift, als steuerfreies Einkommen unter Progressionsvorbehalt und kann die deutsche Steuer auf Ihre übrigen Einkünfte in diesem Jahr erhöhen. Nach zehn Jahren hat der Verkauf keine deutsche Steuerwirkung.
Zahle ich deutsche Erbschaftsteuer auf ein Haus auf Kreta?
Ja, wenn der Erblasser oder der Erbe in Deutschland lebt oder wenn der Erblasser ein deutscher Staatsangehöriger war, der Deutschland nicht mehr als fünf Jahre zuvor verlassen hatte, nach § 2 ErbStG. Die griechische Erbschaftsteuer auf das Haus wird nach § 21 ErbStG auf die deutsche Steuer angerechnet, höchstens bis zu der deutschen Steuer, die auf das Haus entfällt. Die deutschen Freibeträge betragen 400.000 € je Kind und 500.000 € für Ehegatten.
Wer besteuert meine deutsche Rente, wenn ich nach Kreta ziehe?
Nach Artikel XII des Abkommens von 1966 werden Ruhegehälter und Renten nur im Wohnsitzstaat besteuert, ausgenommen Zahlungen aus deutschen öffentlichen Kassen wie eine Beamtenpension, die nur in Deutschland steuerpflichtig bleiben. Der Artikel erwähnt die gesetzliche Rente nicht gesondert; fragen Sie deshalb vor dem Umzug beim Finanzamt Neubrandenburg nach, dem Finanzamt für deutsche Rentner im Ausland.
Können Griechenlands Pauschalregime für Zuzügler in Deutschland steuerliche Probleme verursachen?
Möglicherweise. § 2 AStG erweitert die deutsche Steuerpflicht für zehn Jahre (erweiterte beschränkte Steuerpflicht) bei deutschen Staatsangehörigen, die in ein Gebiet mit niedriger Besteuerung oder Vorzugsbesteuerung ziehen und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland behalten, in Jahren, in denen die betroffenen Einkünfte 16.500 € übersteigen. Ein Pauschalregime für Menschen, die nach Griechenland ziehen, ist die Art von Vorzugsbesteuerung, die die Vorschrift beschreibt; lassen Sie sich deshalb in Deutschland beraten, bevor Sie eines wählen.
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