Acheter en Crète en tant que citoyen allemand : la convention de 1966, la règle des dix ans et les droits de succession allemands
Un passeport allemand rend simples l’achat et la vie en Crète ; c’est sur la fiscalité que les deux pays se rencontrent. Comment la convention germano-grecque de 1966 répartit le loyer et la vente, ce qui reste de la règle des dix ans, pourquoi les droits de succession allemands suivent la maison jusqu’en Crète, et ce qui change si vous vous installez.
Un passeport allemand rend simple le volet crétois de l’achat : un citoyen de l’UE achète, vit et travaille ici sans autorisation. Les vraies questions sont allemandes, et les réponses sont plus clémentes que la plupart des acheteurs ne s’y attendent. Une convention de 1966 donne à la Grèce le droit d’imposer à la fois le loyer et la vente d’une maison crétoise, et l’Allemagne se retire des deux ; la règle des dix ans ne survit que comme effet sur votre taux. Les droits de succession allemands, eux, ne se retirent pas. Règles telles qu’elles s’appliquaient en octobre 2026, vérifiées dans le texte de la convention et les lois allemandes, auprès des représentations allemandes en Grèce, de l’e-EFKA et de sources gouvernementales et de presse grecques.
Je ne suis ni conseiller fiscal ni avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil fiscal ou juridique. Consultez un Steuerberater allemand qui traite les biens à l’étranger, ainsi qu’un comptable grec, avant de signer, de louer ou de vous installer.
Un propriétaire allemand en Crète en une minute. En tant que citoyen de l’UE, vous n’avez besoin d’aucune autorisation. L’accord germano-grec du 18 avril 1966 permet à la Grèce d’imposer les revenus d’un bien crétois et la plus-value de sa vente (art. XIII) ; l’Allemagne exonère les deux (art. XVII). Le loyer d’un bien situé dans un État de l’UE ne compte même pas pour votre taux allemand (§32b EStG) : l’impôt grec — 15 % jusqu’à 12 000 €, 25 % jusqu’à 24 000 € en 2026 — est donc le seul impôt qui le frappe. Une vente dans les dix ans (§23 EStG) est exonérée mais augmente le taux de vos autres revenus. Les droits de succession allemands couvrent l’ensemble de la succession lorsque le défunt, le donateur ou l’héritier vit en Allemagne, et pendant cinq ans après le départ d’un ressortissant allemand (§2 ErbStG), l’impôt grec étant imputé (§21). Une installation sous régime forfaitaire peut faire jouer le §2 AStG pendant dix ans.
Le volet crétois est le volet européen
L’achat demande les mêmes formalités que pour tout acheteur étranger : un numéro fiscal grec (AFM), un compte bancaire, un avocat et un notaire. Les représentations allemandes en Grèce rappellent aux ressortissants qui restent plus de trois mois de se déclarer à la police des étrangers ; le reste figure dans s’installer en Crète en tant que citoyen de l’UE.
Rien de tout cela ne décide de l’endroit où vous payez l’impôt. Gardez un appartement à Hambourg et passez l’hiver à La Canée, et les deux pays pourront vous revendiquer ; la règle de départage de la convention (article II) tranche alors selon le foyer permanent, les liens les plus étroits, le séjour habituel et, en dernier lieu, la nationalité.
La convention de 1966 : la Grèce impose la maison, l’Allemagne se retire
L’accord du 18 avril 1966 (BGBl. 1967 II S. 853) régit toujours les revenus entre les deux pays et s’applique aux années d’imposition à partir de 1964. L’article XIII, paragraphe 1, permet à l’État où se trouve un bien immobilier d’imposer les revenus qui en proviennent, et l’article XIII, paragraphe 3, étend ce principe aux gains tirés de sa vente. L’article XVII, paragraphe 2, impose à l’Allemagne d’exclure ces revenus grecs de l’assiette de l’impôt allemand, tout en lui laissant le droit d’en tenir compte pour fixer le taux applicable à tout le reste.
Pour le loyer, le droit allemand supprime même l’effet sur le taux. Le §32b EStG applique la réserve de progressivité aux revenus exonérés par une convention, mais en exclut les loyers de biens immobiliers situés hors d’un Drittstaat, et le §2a, al. 2a, définit les Drittstaaten comme les États situés hors de l’UE. La Grèce est dans l’UE. Votre loyer crétois est imposé en Grèce et nulle part ailleurs : selon le barème grec 2026, 15 % jusqu’à 12 000 €, 25 % jusqu’à 24 000 €, 35 % jusqu’à 35 000 € et 45 % au-delà. Les règles de la location de courte durée figurent dans louer sa maison en Crète.
Vendre : ce qui reste de la règle des dix ans
En Allemagne, le §23 EStG impose la vente d’un bien immobilier dans les dix ans suivant son achat, sauf si vous l’avez utilisé exclusivement comme votre propre logement pendant toute la période, ou l’année de la vente et les deux années précédentes. Pour une maison crétoise, la convention change le résultat : la Grèce peut imposer la plus-value en vertu de l’article XIII, paragraphe 3, et l’Allemagne l’exonère donc. Ce qui survit, c’est le taux. Une plus-value réalisée dans les dix ans compte toujours pour la réserve de progressivité, car l’exception du §32b vise les loyers et non les ventes : elle peut donc augmenter l’impôt allemand sur votre salaire ou votre pension cette année-là. Après dix ans, la plus-value n’est pas du tout un revenu au sens du droit allemand.
Côté grec, c’est une question de date. L’impôt grec de 15 % sur les plus-values immobilières des particuliers, prévu à l’article 41 du Code de l’impôt sur le revenu, est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026 par l’article 90 de la loi 5162/2024 ; un projet de loi dont la presse a fait état le 24 octobre 2026 le prolongerait jusqu’à fin 2027 : vérifiez donc s’il a été adopté avant de caler une vente sur cette date. Selon le texte de la convention, l’Allemagne exonère ce que la Grèce peut imposer, et non ce qu’elle perçoit ; faites confirmer par votre Steuerberater qu’aucune règle particulière ne s’applique à vous. Les formalités du vendeur sont décrites dans vendre un bien en Crète.
Successions et donations : l’Allemagne garde la main
Les droits de succession et de donation allemands regardent les personnes, pas l’endroit où se trouve la maison. En vertu du §2 ErbStG, l’ensemble de l’acquisition est imposable lorsque le défunt ou le donateur, ou l’héritier ou le bénéficiaire, est un Inländer : une personne ayant un domicile ou son séjour habituel en Allemagne, ou un ressortissant allemand dans ses cinq premières années à l’étranger sans domicile en Allemagne. Une maison crétoise léguée par un résident allemand, ou à un enfant vivant à Munich, entre dans le champ de l’impôt allemand.
La Grèce impose aussi la maison, selon les tranches décrites dans succession, donation et testament pour une maison en Crète. L’allègement allemand est unilatéral : le §21 ErbStG impute l’impôt grec, sur demande, dans la limite de l’impôt allemand afférent à la maison, si l’impôt allemand naît dans les cinq ans suivant l’impôt grec. Le crédit étant plafonné, c’est le plus élevé des deux impôts qui fixe le total. Les abattements allemands sont de 500 000 € pour un conjoint, 400 000 € par enfant et 200 000 € par petit-enfant (§16). La question de savoir qui hérite est distincte : en vertu du règlement européen sur les successions, notent les représentations allemandes, la loi de votre dernière résidence habituelle s’applique, sauf si votre testament choisit votre loi nationale.
S’installer en Crète : votre pension et l’ombre des dix ans
Dès que la Crète devient votre lieu de vie, la Grèce impose vos revenus mondiaux. En vertu de l’article XII, les pensions et rentes ne sont imposables que dans l’État de résidence, à l’exception de celles versées sur les fonds publics de la République fédérale, de ses Länder ou de ses collectivités locales, qui restent imposables uniquement en Allemagne : une pension de fonctionnaire garde une facture fiscale allemande. L’article ne nomme pas la retraite du régime légal ; interrogez par écrit le Finanzamt Neubrandenburg, le centre des impôts des personnes vivant à l’étranger dont le seul revenu allemand est une pension (Rente). Les régimes grecs pour les nouveaux arrivants sont présentés dans la résidence fiscale et les 183 jours.
Vient ensuite le piège allemand. Le §2 AStG maintient un ressortissant allemand qui a été assujetti de manière illimitée pendant cinq des dix dernières années dans un assujettissement limité étendu pendant dix ans après son départ, s’il s’installe dans un territoire à fiscalité faible, y compris un territoire où un régime préférentiel peut réduire sensiblement l’impôt, et s’il conserve des intérêts économiques substantiels en Allemagne. Il s’applique les années où les revenus visés dépassent 16 500 €. Un régime forfaitaire pour les nouveaux arrivants est le type de fiscalité préférentielle que vise ce texte : renseignez-vous avant d’en choisir un.
Lors de vos séjours, la CEAM gratuite délivrée par votre caisse d’assurance maladie couvre les soins qui ne peuvent pas attendre, aux conditions locales, mais pas les soins privés ni le rapatriement. Après une installation, un retraité s’inscrit aux soins grecs avec le formulaire S1, que l’e-EFKA décrit comme délivré par l’État qui vous assure ; voir la santé en Crète pour les résidents.
Le véritable inconvénient
Louer la maison signifie deux administrations fiscales chaque année, et des déclarations allemandes qui doivent tenir compte des revenus grecs exonérés partout où ils influent sur le taux. La succession est la partie lourde : deux impôts sur une même maison, un crédit plafonné et limité dans le temps, et une emprise allemande qui dure cinq ans après votre départ. Enfin, le régime grec le plus attrayant pour un retraité allemand est le type de fiscalité préférentielle que vise le §2 AStG.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un avocat, d’un Steuerberater, d’un comptable ou de tout autre professionnel ; le Finanzamt Neubrandenburg, l’e-EFKA et les représentations allemandes en Grèce sont cités en tant qu’institutions publiques.
Ça vaut le coup si vous voulez une maison en Crète pour les vacances ou la location tout en vivant en Allemagne : la convention laisse le loyer et la vente à la Grèce, et le reste peut se planifier. Passez votre chemin si votre projet est de vous installer sous un régime forfaitaire sans avoir d’abord interrogé un conseiller allemand sur le §2 AStG et sur les cinq ans pendant lesquels les droits de succession allemands vous suivent.
Un citoyen allemand peut-il acheter un bien en Crète ?
Oui. Un citoyen allemand achète en Crète avec un numéro fiscal grec (AFM) et un compte bancaire grec, et, en tant que citoyen de l’UE, n’a besoin d’aucune autorisation pour y posséder un logement, y vivre ou y travailler. Quiconque reste plus de trois mois s’enregistre auprès de la police grecque, comme le rappellent les représentations allemandes en Grèce.
Les revenus locatifs d’une maison en Crète sont-ils imposés en Allemagne ?
Pas pour un résident allemand. L’article XIII de la convention germano-grecque de 1966 permet à la Grèce d’imposer le loyer et l’article XVII l’exonère en Allemagne ; comme la maison se trouve dans un État de l’UE, le §32b, al. 1, phrase 2, n° 3 EStG empêche en outre le loyer d’augmenter le taux d’imposition allemand. Le loyer n’est imposé qu’en Grèce, à 15 % jusqu’à 12 000 € et à 25 % jusqu’à 24 000 € selon le barème 2026.
La règle allemande des dix ans s’applique-t-elle quand je vends une maison en Grèce ?
Seulement par le biais du taux. La convention de 1966 permet à la Grèce d’imposer la plus-value d’une vente en Crète et l’Allemagne l’exonère, mais une plus-value réalisée dans les dix ans suivant l’achat, sauf si l’exception pour usage personnel du §23 EStG s’applique, compte comme revenu exonéré soumis à la réserve de progressivité et peut augmenter l’impôt allemand sur vos autres revenus de l’année. Après dix ans, la vente n’a aucun effet fiscal en Allemagne.
Dois-je payer des droits de succession allemands sur une maison en Crète ?
Oui, si le défunt ou l’héritier vit en Allemagne, ou si le défunt était un ressortissant allemand ayant quitté l’Allemagne cinq ans plus tôt au plus, en vertu du §2 ErbStG. L’impôt successoral grec sur la maison est imputé sur l’impôt allemand en vertu du §21 ErbStG, dans la limite de l’impôt allemand afférent à la maison. Les abattements allemands sont de 400 000 € par enfant et de 500 000 € pour un conjoint.
Qui impose ma pension allemande si je m’installe en Crète ?
En vertu de l’article XII de la convention de 1966, les pensions et rentes ne sont imposées que dans le pays où vous vivez, à l’exception des pensions versées sur des fonds publics allemands, comme une pension de fonctionnaire, qui restent imposables uniquement en Allemagne. L’article ne mentionne pas séparément la retraite du régime légal : interrogez donc le Finanzamt Neubrandenburg, le centre des impôts des retraités allemands à l’étranger, avant de partir.
Les régimes forfaitaires grecs pour les nouveaux arrivants peuvent-ils poser des problèmes fiscaux en Allemagne ?
Peut-être. Le §2 AStG prolonge l’assujettissement à l’impôt allemand pendant dix ans pour un ressortissant allemand qui s’installe dans un territoire à fiscalité faible ou préférentielle et conserve des intérêts économiques substantiels en Allemagne, les années où les revenus concernés dépassent 16 500 €. Un régime forfaitaire pour les personnes qui s’installent en Grèce est le type de fiscalité préférentielle que décrit cette disposition : consultez donc un conseiller allemand avant d’en choisir un.
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