Acheter en Crète quand on est citoyen américain : la maison est simple, l’IRS beaucoup moins
Un Américain peut acheter en Crète aux mêmes conditions que tout autre acheteur hors UE. Ce qui change, c’est tout ce que les États-Unis attendent de vous ensuite — et un droit de mutation grec en projet qui frapperait les acheteurs hors UE à partir de mi-2027.
Un Américain peut acheter une maison en Crète aussi facilement que n’importe quel autre acheteur hors UE : les formalités grecques sont les mêmes, et rien dans le droit grec ne vise spécifiquement les citoyens américains. La différence, c’est que les États-Unis ne lâchent jamais prise. La maison n’est pas déclarée à l’IRS, mais le compte bancaire qui va avec l’est, le loyer est imposé deux fois avant qu’un crédit d’impôt ne rééquilibre les choses, et la vente est imposée en dollars même pendant que l’impôt grec sur les plus-values est suspendu. La Grèce a en outre annoncé un droit de mutation multiplié par cinq pour les acheteurs hors UE à partir de mi-2027. Mon avis : achetez si vous voulez la maison et que vous tiendrez vos papiers en ordre, jamais parce qu’un avantage fiscal grec semble généreux — l’IRS reprend généralement ce que la Grèce accorde. Règles et chiffres tels qu’ils s’appliquaient en octobre 2026, vérifiés auprès d’IRS.gov, du FinCEN, des deux conventions États-Unis–Grèce de 1950, des pages voyage de l’UE et de sources gouvernementales et de presse grecques.
Je ne suis ni avocat ni préparateur fiscal américain, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Avant d’acheter, consultez un comptable qualifié aux États-Unis qui traite les biens locatifs à l’étranger, ainsi qu’un avocat grec indépendant. Il vous faudra les deux.
Acheter en Crète en tant que citoyen américain en une minute. La Crète ne fait pas partie des zones frontalières grecques où les acheteurs hors UE ont besoin d’une autorisation. Vous pouvez séjourner 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen sans visa ; ETIAS (20 €, valable trois ans) n’est pas encore en service. Votre compte grec doit figurer sur le FBAR dès que l’ensemble de vos comptes à l’étranger dépasse 10 000 $ à un moment quelconque, et sur le Form 8938 au-delà de 50 000 $ en fin d’année ou de 75 000 $ à tout moment (personne seule, résidant aux États-Unis). La maison, détenue directement, ne figure sur aucun des deux formulaires. Le loyer est imposé d’abord en Grèce, puis de nouveau aux États-Unis, avec un crédit d’impôt étranger ; l’amortissement américain s’étale sur 30 ans. L’impôt grec de 15 % sur les plus-values est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026, mais les États-Unis imposent la plus-value quoi qu’il arrive. Un droit de mutation de 15 % pour les acheteurs de logements hors UE est annoncé pour le 1er juillet 2027 — ce n’est pas encore la loi.
L’achat est ouvert, mais le droit de mutation de 2027 change le calendrier
Le droit grec (loi 1892/1990) impose aux acheteurs hors UE une autorisation préalable dans certaines zones frontalières désignées — le Dodécanèse, l’Évros, Lesbos, Samos, Chios, Santorin et quelques autres. La Crète ne figure pas sur cette liste. La procédure — numéro fiscal, compte bancaire, avocat, notaire — est celle que suit tout acheteur étranger ; voir obtenir un numéro fiscal et un compte bancaire.
Le vrai changement porte sur le coût. En septembre 2026, le gouvernement a confirmé que le droit de mutation sur les logements achetés par des particuliers hors UE passera de 3 % à 15 % à partir du 1er juillet 2027 — environ 30 900 € au lieu de 6 180 € pour une maison à 200 000 €, surtaxe municipale comprise. Les sociétés, les citoyens de l’UE et les résidents de longue durée en seraient exclus ; le cas des bâtiments commerciaux reconvertis n’est pas clair. Début octobre 2026, le projet de loi n’avait pas été publié.
Séjourner : 90 jours sur 180, l’EES maintenant, ETIAS plus tard
Un acte de propriété ne donne à un citoyen américain aucun droit supplémentaire de séjourner en Grèce. La limite est de 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen, et depuis le 12 octobre 2025, le système d’entrée/sortie (EES) de l’UE relève les empreintes digitales et prend une photo des visiteurs aux frontières extérieures : les dépassements sont donc enregistrés, et non plus déduits des tampons. ETIAS — une autorisation à 20 €, valable trois ans — était prévu pour le dernier trimestre 2026 ; en octobre 2026, aucune date de lancement n’avait été annoncée, et l’UE promet un préavis d’au moins six mois. Un séjour plus long exige un titre de séjour, présenté dans s’installer en Crète depuis un pays hors UE, ou le Golden Visa, qui en Crète suppose un seul logement d’au moins 800 000 €.
Le compte bancaire grec et les formulaires de l’IRS
Les banques grecques ouvrent des comptes aux Américains dans le cadre de l’accord FATCA entre la Grèce et les États-Unis. Chaque année, elles transmettent à l’AADE votre nom, votre adresse, votre numéro fiscal américain, votre numéro de compte et le solde de fin d’année, et l’AADE les communique à l’IRS. Les nouveaux comptes exigent une auto-certification fiscale, généralement le formulaire IRS W-9. Chaque client américain représente une obligation déclarative annuelle — c’est pourquoi certaines agences se montrent plus lentes et plus prudentes avec les US persons.
L’argent de l’achat qui transite par ce compte rend un FBAR quasi certain l’année de l’achat : il est dû dès que l’ensemble de vos comptes à l’étranger dépasse 10 000 $ à un moment quelconque, et se dépose en ligne auprès du FinCEN avant le 15 avril (prorogation automatique jusqu’au 15 octobre), séparément de votre déclaration de revenus. Le Form 8938 accompagne votre déclaration au-delà de 50 000 $ en fin d’année ou de 75 000 $ à tout moment pour une personne seule résidant aux États-Unis — le double en déclaration commune, le quadruple si vous vivez à l’étranger. L’IRS est explicite : un bien immobilier à l’étranger détenu directement n’est à déclarer sur aucun des deux formulaires ; détenu via une société grecque, c’est la société qui devient un actif à déclarer, valeur de la maison comprise. Un oubli non intentionnel peut coûter jusqu’à 10 000 $ par formulaire ; une infraction intentionnelle au FBAR, bien davantage.
Louer : l’impôt grec d’abord, l’IRS ensuite
Le loyer d’une maison en Crète est d’abord imposé en Grèce : selon le barème 2026, à 15 % sur les premiers 12 000 € et à 25 % jusqu’à 24 000 €. Les règles de la location de courte durée figurent dans louer votre maison en Crète. Les États-Unis imposent ensuite ce même loyer, car les citoyens sont imposés sur leurs revenus mondiaux. La clause de sauvegarde (saving clause) de la convention fiscale de 1950 sur le revenu (article XIV(1)) permet à chaque pays d’imposer ses propres citoyens comme si la convention n’existait pas, mais l’article XIV(2) admet l’impôt grec en crédit sur l’impôt américain, à demander sur le Form 1116. Seuls les impôts sur le revenu sont éligibles : l’ENFIA, la taxe foncière grecque, n’ouvre droit à aucun crédit.
Un bien utilisé principalement hors des États-Unis doit être amorti selon le système d’amortissement alternatif : 30 ans pour un logement locatif, et non les 27,5 ans appliqués sur le sol américain. Votre comptable grec ne fera pas ce calcul ; votre préparateur américain doit s’en charger.
Vendre et transmettre : deux conventions de 1950
L’impôt grec de 15 % sur les plus-values des ventes immobilières réalisées par des particuliers (article 41 du code de l’impôt sur le revenu) est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi 5162/2024, sans aucune garantie de reconduction. Pour un Américain, cette suspension aide moins qu’il n’y paraît. Les États-Unis imposent la plus-value quoi qu’il arrive, en dollars aux taux de change de l’achat et de la vente : un euro plus fort peut donc à lui seul créer une plus-value américaine — et faute d’impôt grec payé, aucun crédit ne vient la compenser. L’exonération de la résidence principale (250 000 $, ou 500 000 $ en déclaration commune) exige d’y avoir vécu deux des cinq dernières années, ce qu’une maison de vacances remplit rarement. Le volet grec est traité dans vendre un bien en Crète.
Le décès relève d’une convention distincte entre les États-Unis et la Grèce sur les droits de succession, signée le même jour de 1950 et en vigueur depuis le 30 décembre 1953 : le pays de nationalité accorde un crédit pour l’impôt prélevé par l’autre pays sur les biens qui y sont situés. Les droits de succession grecs s’appliquent toujours à la maison ; voir successions, donations et testaments, et confiez l’articulation des deux régimes à un spécialiste des successions qui connaît les deux systèmes.
Le véritable inconvénient
Vous vous engagez dans deux systèmes fiscaux, chaque année, pour une maison que vous occuperez peut-être six semaines par été : un comptable grec pour la déclaration grecque et un préparateur américain qui connaît les locations à l’étranger, le FBAR et le Form 1116 — et ils ne se coordonneront pas si vous ne les y obligez pas. Les avantages fiscaux grecs qui font les gros titres, au premier rang desquels la suspension de l’impôt sur les plus-values, profitent en grande partie à l’IRS lorsque le vendeur est américain. Et le droit de mutation n’est pas fixé : le taux et la date sont annoncés, mais je n’ai trouvé aucun projet de loi publié, et les exonérations n’ont pas force de loi. Ne laissez pas une échéance en juillet 2027 vous faire sauter les vérifications qui vous protègent.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un avocat, d’un comptable, d’une banque ou de tout autre professionnel, et cela ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous voulez la maison pour elle-même, comptez la garder des années et acceptez de payer pour des déclarations irréprochables des deux côtés de l’Atlantique — idéalement en concluant avant juillet 2027. Passez votre chemin si vos calculs reposent sur des avantages fiscaux grecs, ou si l’idée d’un FBAR, d’un Form 1116 et d’une déclaration grecque chaque printemps risque de vous faire prendre l’endroit en grippe.
Un citoyen américain peut-il acheter un bien immobilier en Crète ?
Oui. Un citoyen américain peut acheter une maison ou un appartement en Crète avec un numéro fiscal grec et un compte bancaire grec, aux mêmes conditions que les autres acheteurs hors UE. La Crète ne figure pas sur la liste des zones frontalières grecques où les acheteurs hors UE ont besoin d’une autorisation préalable du ministère de la Défense nationale.
Dois-je déclarer ma maison en Grèce à l’IRS ?
Une maison en Grèce qu’un citoyen américain possède directement, en son nom propre, n’est à déclarer ni sur le FBAR ni sur le Form 8938, selon la comparaison des deux formulaires publiée par l’IRS. Le compte bancaire grec utilisé pour acheter et entretenir la maison doit en revanche être déclaré : sur le FBAR dès que l’ensemble des comptes à l’étranger dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l’année, et sur le Form 8938 au-delà de ses seuils plus élevés. Si la maison est détenue via une société grecque, c’est la société elle-même qui devient un actif étranger à déclarer.
Un Américain peut-il rester dans sa maison en Crète aussi longtemps qu’il le souhaite ?
Non. Être propriétaire d’une maison en Crète ne donne à un citoyen américain aucun droit de séjour supplémentaire : la limite est de 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’ensemble de l’espace Schengen, désormais enregistrés par le système d’entrée/sortie de l’UE. Un séjour plus long exige un visa national grec et un titre de séjour, ou le Golden Visa, qui en Crète suppose un seul logement d’au moins 800 000 €.
Les revenus locatifs d’un bien en Crète sont-ils imposés à la fois en Grèce et aux États-Unis ?
Le loyer d’un bien en Crète est d’abord imposé en Grèce, à 15 % sur les premiers 12 000 € et à 25 % jusqu’à 24 000 € selon le barème 2026. Un citoyen américain doit aussi déclarer ce même loyer sur sa déclaration américaine, car les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux. L’impôt grec sur le revenu est ensuite imputé comme crédit d’impôt étranger sur le Form 1116, et l’amortissement américain du bâtiment s’étale sur 30 ans au lieu des 27,5 ans appliqués sur le sol américain.
Les Américains paient-ils un impôt sur la plus-value en vendant une maison en Crète ?
L’impôt grec de 15 % sur les plus-values des ventes immobilières réalisées par des particuliers est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026. Les États-Unis imposent malgré tout la plus-value d’un citoyen sur une vente en Crète, calculée en dollars aux taux de change de l’achat et de la vente. Faute d’impôt grec payé, il n’y a aucun crédit grec pour réduire la facture américaine.
Existe-t-il une nouvelle taxe de 15 % pour les Américains qui achètent un bien en Grèce ?
Le gouvernement grec a annoncé que le droit de mutation pour les particuliers hors UE achetant un logement passera de 3 % à 15 %, à compter du 1er juillet 2027. Les sociétés, les citoyens de l’UE et les résidents de longue durée en seraient exclus, et le traitement des bâtiments reconvertis reste flou. En octobre 2026, le projet de loi n’avait pas été publié : les règles définitives peuvent donc différer.
Un e-mail par mois — seulement quand quelque chose change vraiment, y compris les règles qui comptent pour acheter. Pas de spam, désinscription en un clic. Voir les numéros précédents.