Als US-Bürger auf Kreta kaufen: Das Haus ist einfach, der IRS nicht
Ein Amerikaner kann auf Kreta zu denselben Bedingungen kaufen wie jeder andere Käufer aus einem Nicht-EU-Land. Was sich ändert, ist alles, was die USA danach von Ihnen erwarten – und eine geplante griechische Grunderwerbsteuer, die Nicht-EU-Käufer ab Mitte 2027 treffen würde.
Ein Amerikaner kann auf Kreta so leicht ein Haus kaufen wie jeder andere Käufer aus einem Nicht-EU-Land: Die griechischen Formalitäten sind dieselben, und nichts im griechischen Recht behandelt US-Bürger gesondert. Der Unterschied ist, dass die Vereinigten Staaten nie loslassen. Das Haus wird dem IRS nicht gemeldet, das Bankkonto dahinter aber schon, die Miete wird zweimal besteuert, bevor eine Anrechnung das ausgleicht, und der Verkauf wird in Dollar besteuert, selbst während Griechenlands eigene Veräußerungsgewinnsteuer ausgesetzt ist. Griechenland hat zudem eine fünfmal so hohe Grunderwerbsteuer für Nicht-EU-Käufer ab Mitte 2027 angekündigt. Meine Einschätzung: Kaufen Sie, wenn Sie das Haus wollen und Ihre Unterlagen in Ordnung halten werden, nie weil eine griechische Steuererleichterung großzügig aussieht – der IRS holt sich meist zurück, was Griechenland erlässt. Regeln und Zahlen nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand von IRS.gov, FinCEN, den beiden Abkommen USA–Griechenland von 1950, den Reiseseiten der EU sowie griechischen Regierungsquellen und Presseberichten.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch US-Steuerberater, und dies stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Sprechen Sie vor dem Kauf mit einem in den USA qualifizierten Steuerberater, der sich mit ausländischen Mietobjekten auskennt, und mit einem unabhängigen griechischen Rechtsanwalt. Sie brauchen beide.
Als US-Bürger auf Kreta kaufen in einer Minute. Kreta gehört nicht zu den griechischen Grenzgebieten, in denen Nicht-EU-Käufer eine Genehmigung brauchen. Sie können sich ohne Visum 90 Tage innerhalb von 180 im Schengen-Raum aufhalten; ETIAS (20 €, drei Jahre gültig) läuft noch nicht. Ihr griechisches Konto gehört auf das FBAR, sobald alle ausländischen Konten zu irgendeinem Zeitpunkt 10.000 $ übersteigen, und auf Form 8938 oberhalb von 50.000 $ zum Jahresende oder 75.000 $ zu irgendeinem Zeitpunkt (alleinstehend, in den USA). Das direkt gehaltene Haus steht auf keinem der beiden Formulare. Miete wird zuerst in Griechenland und dann noch einmal in den USA besteuert, mit Anrechnung ausländischer Steuer; die US-Abschreibung läuft über 30 Jahre. Griechenlands Veräußerungsgewinnsteuer von 15 % ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt, doch die USA besteuern den Gewinn trotzdem. Eine Grunderwerbsteuer von 15 % für Nicht-EU-Käufer von Wohnimmobilien ist für den 1. Juli 2027 angekündigt – noch kein Gesetz.
Der Kauf steht offen, aber die Grunderwerbsteuer 2027 verändert das Timing
Das griechische Recht (Gesetz 1892/1990) verlangt von Nicht-EU-Käufern in ausgewiesenen Grenzgebieten eine vorherige Genehmigung – auf dem Dodekanes, in Evros, auf Lesbos, Samos, Chios, Santorin und in einigen weiteren Gebieten. Kreta steht nicht auf dieser Liste. Das Verfahren – Steuernummer, Bankkonto, Anwalt, Notar – ist dasselbe, das jeder ausländische Käufer durchläuft; siehe Steuernummer und Bankkonto in Griechenland.
Die eigentliche Änderung betrifft die Kosten. Im September 2026 bestätigte die Regierung, dass die Grunderwerbsteuer auf Wohnimmobilien, die Privatpersonen aus Nicht-EU-Ländern kaufen, ab dem 1. Juli 2027 von 3 % auf 15 % steigt – bei einem Haus für 200.000 € rund 30.900 € statt 6.180 €, einschließlich des Gemeindezuschlags. Gesellschaften, EU-Bürger und langfristig Ansässige sollen Berichten zufolge ausgenommen sein; bei umgebauten Gewerbegebäuden ist die Lage unklar. Bis Anfang Oktober 2026 war der Gesetzentwurf nicht veröffentlicht.
Aufenthalt: 90 Tage in 180, EES jetzt, ETIAS später
Eine Kaufurkunde gibt einem US-Bürger kein zusätzliches Recht, sich in Griechenland aufzuhalten. Die Grenze liegt bei 90 Tagen innerhalb von 180 im Schengen-Raum, und seit dem 12. Oktober 2025 nimmt das Einreise-/Ausreisesystem (EES) der EU an den Außengrenzen Fingerabdrücke und Fotos von Besuchern auf, sodass Überschreitungen protokolliert und nicht mehr aus Stempeln erraten werden. ETIAS – eine Reisegenehmigung für 20 €, drei Jahre gültig – war für das letzte Quartal 2026 geplant; im Oktober 2026 war kein Starttermin angekündigt, und die EU sagt eine Vorankündigung von mindestens sechs Monaten zu. Für einen längeren Aufenthalt braucht es eine Aufenthaltserlaubnis, beschrieben in Von außerhalb der EU nach Kreta ziehen, oder das Golden Visa, das auf Kreta eine einzelne Wohnimmobilie im Wert von mindestens 800.000 € bedeutet.
Das griechische Bankkonto und die IRS-Formulare
Griechische Banken eröffnen Konten für Amerikaner im Rahmen des FATCA-Abkommens zwischen Griechenland und den USA. Jedes Jahr übermitteln sie der AADE Ihren Namen, Ihre Anschrift, Ihre US-Steuernummer, die Kontonummer und den Saldo zum Jahresende, und die AADE leitet dies an den IRS weiter. Neue Konten erfordern eine steuerliche Selbstauskunft, in der Regel das IRS-Formular W-9. Jeder amerikanische Kunde bedeutet eine jährliche Meldepflicht – weshalb manche Filialen mit US persons langsamer und vorsichtiger umgehen.
Das Kaufgeld, das über dieses Konto fließt, macht ein FBAR im Kaufjahr so gut wie sicher: Es ist fällig, sobald alle Ihre ausländischen Konten zusammen zu irgendeinem Zeitpunkt 10.000 $ übersteigen, und wird bis zum 15. April (automatische Verlängerung bis 15. Oktober) elektronisch bei FinCEN eingereicht, getrennt von Ihrer Steuererklärung. Form 8938 gehört zur Steuererklärung oberhalb von 50.000 $ zum Jahresende oder 75.000 $ zu irgendeinem Zeitpunkt bei Alleinstehenden in den USA – doppelt so viel bei gemeinsamer Veranlagung, viermal so viel, wenn Sie im Ausland leben. Der IRS stellt ausdrücklich klar, dass direkt gehaltene ausländische Immobilien auf keinem der beiden Formulare zu melden sind; wird das Haus über eine griechische Gesellschaft gehalten, wird die Gesellschaft zum meldepflichtigen Vermögenswert, der den Wert des Hauses einschließt. Ein nicht vorsätzliches Versäumnis kann bis zu 10.000 $ pro Formular kosten; ein vorsätzlicher FBAR-Verstoß weit mehr.
Vermieten: zuerst die griechische Steuer, dann der IRS
Miete aus einem Haus auf Kreta wird zuerst in Griechenland besteuert: nach dem Tarif 2026 mit 15 % auf die ersten 12.000 € und 25 % bis 24.000 €. Die Regeln für Kurzzeitvermietung stehen in Ihr Haus auf Kreta vermieten. Dann besteuern die USA dieselbe Miete, weil Bürger auf ihr weltweites Einkommen besteuert werden. Die Saving Clause des Einkommensteuerabkommens von 1950 (Artikel XIV(1)) erlaubt jedem Land, seine eigenen Bürger so zu besteuern, als gäbe es das Abkommen nicht, doch Artikel XIV(2) lässt die griechische Steuer als Anrechnung auf die US-Steuer zu, geltend gemacht auf Form 1116. Nur Einkommensteuern zählen, die ENFIA, die griechische Immobiliensteuer, ist also nicht anrechenbar.
Immobilien, die überwiegend außerhalb der Vereinigten Staaten genutzt werden, müssen nach dem alternativen Abschreibungssystem abgeschrieben werden: 30 Jahre für vermietete Wohnimmobilien, nicht die 27,5 Jahre im Inland. Ihr griechischer Steuerberater wird das nicht berechnen; Ihr US-Steuerberater muss es tun.
Verkaufen und vererben: zwei Abkommen von 1950
Griechenlands Veräußerungsgewinnsteuer von 15 % auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen (Artikel 41 des Einkommensteuergesetzes) ist durch Gesetz 5162/2024 bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt, ohne Garantie einer Verlängerung. Für einen Amerikaner hilft die Aussetzung weniger, als es scheint. Die USA besteuern den Gewinn trotzdem, in Dollar zu den Wechselkursen bei Kauf und Verkauf, sodass schon ein stärkerer Euro allein einen US-Gewinn erzeugen kann – und da keine griechische Steuer gezahlt wurde, gibt es keine Anrechnung, die man dagegenstellen könnte. Der Freibetrag für den Hauptwohnsitz (250.000 $, bei gemeinsamer Veranlagung 500.000 $) setzt voraus, dass Sie in zwei der letzten fünf Jahre dort gewohnt haben, was ein Ferienhaus selten erfüllt. Die griechische Seite steht in Eine Immobilie auf Kreta verkaufen.
Der Todesfall fällt unter ein eigenes Erbschaftsteuerabkommen zwischen den USA und Griechenland, am selben Tag 1950 unterzeichnet und seit 30. Dezember 1953 in Kraft: Das Land der Staatsangehörigkeit rechnet die Steuer des anderen Landes auf dort belegenes Vermögen an. Die griechische Erbschaftsteuer fällt für das Haus trotzdem an; siehe Erbschaft, Schenkung und Testament, und überlassen Sie das Zusammenspiel einem Nachlassspezialisten, der beide Systeme kennt.
Der ehrliche Nachteil
Sie verpflichten sich zu zwei Steuersystemen, jedes Jahr, für ein Haus, das Sie vielleicht sechs Wochen im Sommer nutzen: ein griechischer Steuerberater für die griechische Erklärung und ein US-Steuerberater, der sich mit ausländischen Mietobjekten, FBAR und Form 1116 auskennt – und die beiden stimmen sich nicht ab, wenn Sie nicht dafür sorgen. Die griechischen Steuererleichterungen, die Schlagzeilen machen, allen voran die ausgesetzte Veräußerungsgewinnsteuer, fließen weitgehend an den IRS, wenn der Verkäufer Amerikaner ist. Und die Grunderwerbsteuer ist nicht geklärt: Satz und Datum sind angekündigt, doch einen veröffentlichten Gesetzentwurf konnte ich nicht finden, und die Ausnahmen sind kein Gesetz. Lassen Sie sich von einer Frist im Juli 2027 nicht an den Prüfungen vorbeidrängen, die Sie schützen.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte, Steuerberater, Banken noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn Sie das Haus um seiner selbst willen wollen, es über Jahre halten und bereit sind, für saubere Erklärungen auf beiden Seiten des Atlantiks zu bezahlen – idealerweise mit Abschluss vor Juli 2027. Lassen Sie es, wenn Ihre Rechnung von griechischen Steuererleichterungen abhängt oder der Gedanke an ein FBAR, ein Form 1116 und eine griechische Erklärung jedes Frühjahr Ihnen den Ort verleiden würde.
Kann ein US-Bürger eine Immobilie auf Kreta kaufen?
Ja. Ein US-Bürger kann mit einer griechischen Steuernummer und einem griechischen Bankkonto ein Haus oder eine Wohnung auf Kreta kaufen, zu denselben Bedingungen wie andere Käufer aus Nicht-EU-Ländern. Kreta steht nicht auf der Liste der griechischen Grenzgebiete, in denen Nicht-EU-Käufer eine vorherige Genehmigung des Ministeriums für Landesverteidigung brauchen.
Muss ich mein Haus in Griechenland dem IRS melden?
Ein Haus in Griechenland, das ein US-Bürger direkt in eigenem Namen besitzt, ist laut dem IRS-Vergleich der beiden Formulare weder auf dem FBAR noch auf Form 8938 zu melden. Das griechische Bankkonto, über das das Haus gekauft und unterhalten wird, ist dagegen meldepflichtig: auf dem FBAR, sobald alle ausländischen Konten zusammen zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr 10.000 $ übersteigen, und auf Form 8938 oberhalb seiner höheren Schwellen. Wird das Haus über eine griechische Gesellschaft gehalten, wird die Gesellschaft selbst zum meldepflichtigen ausländischen Vermögenswert.
Kann ein Amerikaner so lange in seinem Haus auf Kreta bleiben, wie er möchte?
Nein. Der Besitz eines Hauses auf Kreta gibt einem US-Bürger kein zusätzliches Aufenthaltsrecht: Die Grenze liegt bei 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen im gesamten Schengen-Raum, inzwischen erfasst vom Einreise-/Ausreisesystem der EU. Für einen längeren Aufenthalt braucht es ein griechisches nationales Visum und eine Aufenthaltserlaubnis oder das Golden Visa, das auf Kreta eine einzelne Wohnimmobilie im Wert von mindestens 800.000 € verlangt.
Werden Mieteinkünfte aus einer Immobilie auf Kreta in Griechenland und in den USA besteuert?
Miete aus einer Immobilie auf Kreta wird zuerst in Griechenland besteuert, nach dem Tarif 2026 mit 15 % auf die ersten 12.000 € und 25 % bis 24.000 €. Ein US-Bürger muss dieselbe Miete auch in seiner US-Steuererklärung angeben, weil die USA ihre Bürger auf ihr weltweites Einkommen besteuern. Die griechische Einkommensteuer wird dann auf Form 1116 als ausländische Steuer angerechnet, und die US-Abschreibung auf das Gebäude läuft über 30 Jahre statt der 27,5 Jahre im Inland.
Zahlen Amerikaner Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn sie ein Haus auf Kreta verkaufen?
Griechenlands Veräußerungsgewinnsteuer von 15 % auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Die USA besteuern den Gewinn eines Bürgers aus einem Verkauf auf Kreta trotzdem, berechnet in Dollar zu den Wechselkursen bei Kauf und Verkauf. Da keine griechische Steuer gezahlt wurde, gibt es keine griechische Anrechnung, die die US-Steuer mindert.
Gibt es eine neue Steuer von 15 % für Amerikaner, die in Griechenland eine Immobilie kaufen?
Die griechische Regierung hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Privatpersonen aus Nicht-EU-Ländern beim Kauf von Wohnimmobilien ab 1. Juli 2027 von 3 % auf 15 % steigt. Gesellschaften, EU-Bürger und langfristig Ansässige sollen Berichten zufolge ausgenommen sein, und die Behandlung umgewidmeter Gebäude ist noch unklar. Im Oktober 2026 war der Gesetzentwurf nicht veröffentlicht, die endgültigen Regeln können also abweichen.
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