Nach dem Vertrag: der erste Monat als Eigentümer auf Kreta, von der Katasterbescheinigung bis zu den Zählern, dem E9 und der Police
Die Urkunde ist der Anfang des Papierkrams, nicht sein Ende. Wer die Eintragung einreicht und was sie belegt, warum das E9 womöglich schon erledigt ist, wann die erste ENFIA fällig wird, wie Strom und Wasser auf Ihren Namen umgeschrieben werden, warum die Police am Tag der Unterzeichnung beginnen sollte und was ein Grundstück, ein Mieter, eine Kurzzeitvermietung oder eine Wohnanlage hinzufügen, nach dem Stand vom Oktober 2026.
Die Urkunde fühlt sich wie das Ende an, und im Monat danach entscheidet sich, ob ein Haus auf Kreta in eine Routine findet oder anfängt, Probleme zu sammeln. Das meiste, was im Kaufablauf auf die Unterschrift folgt, reicht der Notar ein, oder es entsteht automatisch. Der Teil, der bei Ihnen liegt, ist kurz, und es geht vor allem um Namen: Ihren im Register des Katasters, im Steuerregister, auf den Strom- und Wasserkonten, auf der Versicherungspolice und, wo es einen gibt, im Mietvertrag des Mieters. Geprüft im Oktober 2026 anhand der Dienstseiten des Katasters, der AADE, des Kommunalgesetzbuchs (Gesetz 5314/2026), des Beschlusses zur Grundstücksreinigung von 2026 und der Versorger.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater, und dies stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Der Notar und Ihr Steuerberater sollten bestätigen, was in Ihrem Namen eingereicht wurde und was noch bei Ihnen liegt.
Der erste Monat in einer Minute. Die Urkunde wird elektronisch beim Kataster eingereicht; die Gebühr muss binnen drei Werktagen bezahlt werden, sonst wird der Antrag abgelehnt, und danach folgt eine Eintragungsbescheinigung als PDF. Ein über myPROPERTY erklärter Kauf erzeugt Ihr E9 automatisch; ist es falsch, berichtigen Sie es bis zum 31. Januar. Die ENFIA fällt auf das, was Ihnen am 1. Januar gehört, Ihr erster Bescheid ist also der des nächsten Jahres. Der Strom wird über den Versorger auf Ihren Namen umgeschrieben, mit Ausweis, Steuernummer und Versorgungsnummer; der Wasserbetrieb von Heraklion verlangt die Eigentumsurkunde. Auf der Rechnung endet die ΤΑΠ am 31. Dezember 2026, und am 1. Januar 2027 beginnt die Gebühr für lokale Entwicklung von 0,30–0,70 ‰. Versichern Sie ab dem Tag der Unterzeichnung: Der ENFIA-Rabatt setzt mindestens drei Monate Deckung im Jahr voraus. Ein Grundstück, für das die Brandschutzregeln gelten, muss bis zum 15. Juni freigeschnitten sein, ein Mietvertrag mit sicherem Datum bindet Sie, und eine Kurzzeitvermietung braucht Ihre eigene Registernummer.
Die Eintragung und das Papier, das sie belegt
Unterschreiben heißt noch nicht, eingetragen zu sein. Wo das Kataster in Betrieb ist, muss die Urkunde eingetragen werden, und laut der Dienstseite des Katasters kann der Antrag elektronisch vom Notar, der die Urkunde errichtet hat, von einer der Vertragsparteien oder von einem von ihnen bevollmächtigten Rechtsanwalt eingereicht werden. Die Gebühr muss binnen drei Werktagen nach dem Bescheid bezahlt werden, sonst wird der Antrag abgelehnt. Ist die rechtliche Prüfung abgeschlossen, wird eine Eintragungsbescheinigung als PDF ausgestellt.
Lassen Sie sich diese Bescheinigung vom Notar geben und prüfen Sie darauf Ihren Namen, Ihren Anteil und die KAEK. Wo das Kataster noch nicht in Betrieb ist, geht die Urkunde stattdessen in das alte Register; welches System für Ihr Grundstück gilt und was die Eintragung kostet, steht in Kataster und KAEK.
Das E9 und die erste ENFIA
Die Immobilienerklärung, das Formular E9, ist womöglich schon erledigt. Seit dem 7. Juli 2023 erzeugt eine über das System myPROPERTY der Steuerbehörde erklärte Übertragung den E9-Eintrag automatisch, und er gilt als endgültig eingereicht. Stimmt er nicht mit der Urkunde überein, reichen Sie bis zum 31. Januar des Folgejahres ein berichtigendes E9 ein. Die englische Seite der AADE nennt noch den 31. März; Artikel 23 des Gesetzes 3427/2005 nennt den 31. Januar, richten Sie sich also nach dem früheren Datum.
Die ENFIA, die jährliche Immobiliensteuer, fällt auf das, was Ihnen am 1. Januar gehört; der Bescheid dieses Jahres bleibt also beim Verkäufer, und Ihr erster ist der des nächsten Jahres. Wie sich der Bescheid zusammensetzt, steht in wie die ENFIA berechnet wird.
Strom, Wasser und die Gebühren auf der Rechnung
Ein bestehender Stromanschluss wird über einen Stromversorger auf Ihren Namen umgeschrieben, nicht über HEDNO, den Netzbetreiber. Ein Verbraucherratgeber nennt ein Ausweisdokument, Ihre Steuernummer, die Versorgungsnummer von einer früheren Rechnung und den Zählerstand am Tag der Übergabe; er veranschlagt für den Wechsel einige Werktage, manchmal mit einer erstattbaren Kaution. Fotografieren Sie den Zähler an dem Tag, an dem Sie die Schlüssel bekommen. Ein nie angeschlossenes Haus ist ein anderes Verfahren: siehe neue Strom- und Wasseranschlüsse.
Wasser ist Sache des kommunalen Versorgers, und jeder führt seine eigene Liste. Die Liste des Versorgers in Heraklion besagt, dass jede Änderung der Eigentümerdaten gegen Vorlage der Eigentumsurkunde erfolgt.
Die Stromrechnung trägt außerdem kommunale Abgaben. Die Grundstücksabgabe (ΤΑΠ) läuft bis zum 31. Dezember 2026; ab dem 1. Januar 2027 erhebt Artikel 448 des Gesetzes 5314/2026 die Gebühr für lokale Entwicklung, berechnet auf Rechnungen für Verbrauchszeiträume, die ab diesem Datum beginnen. Nach Artikel 393 legt jeder Gemeinderat seinen Satz zwischen 0,30 ‰ und 0,70 ‰ eines Werts fest, der aus Fläche, Zonenpreis und Alter gebildet wird.
Versicherung ab dem Tag der Unterzeichnung
Versichern Sie am Tag der Urkunde, aus einem steuerlichen Grund ebenso wie aus dem offensichtlichen: Nach Artikel 3 Abs. 7Ζ des ENFIA-Gesetzes, Gesetz 4223/2013, erhält ein Wohnhaus, das gegen Erdbeben, Feuer und Überschwemmung zum vollen Wiederaufbauwert versichert ist, 20 % Rabatt auf die ENFIA des Folgejahres, wenn sein steuerlicher Wert bis 500.000 € beträgt, und 10 % darüber. Die Deckung muss mindestens drei Monate des Jahres bestanden haben, und alles unter einem vollen Jahr zählt anteilig; ein in den letzten drei Monaten eines Jahres gekauftes Haus bringt auf dem nächsten Bescheid also wenig oder nichts. Beantragt wird der Rabatt auf myPROPERTY in einem kurzen Fenster, das 2026 am 16. Februar schloss; die Termine stehen im Jahr des Hausbesitzers.
Wenn zum Haus ein Grundstück, ein Mieter oder eine Kurzzeitvermietung gehört
Grundstück. Liegt das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans oder einer Siedlung, im Umkreis von 100 Metern um eine solche oder außerhalb des Plans mit einem Gebäude darauf, gilt der Beschluss ΥΠ/1157/2026: Schneiden Sie es zwischen dem 1. April und dem 15. Juni frei, erklären Sie das online und halten Sie es bis zum 31. Oktober frei. Ein nicht freigeschnittenes Grundstück kostet 1 € pro Quadratmeter, mindestens 200 € und höchstens 2.000 €. Haben Sie im Herbst gekauft, ist Ihre erste Frist im nächsten Juni; wie Eigentümer im Ausland das regeln, steht in ein Haus auf Kreta aus dem Ausland verwalten.
Ein Mieter. Nach Artikel 614 des Zivilgesetzbuchs geht ein durch eine Urkunde mit sicherem Datum nachgewiesener Mietvertrag auf den Käufer über, der in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Nach den Hinweisen der AADE reicht der neue Vermieter in TAXISnet eine neue Mietvertragsmeldung ein und verweist in den Bemerkungen auf den ursprünglichen Mietvertrag.
Eine Kurzzeitvermietung. Die Registernummer (ΑΜΑ) gehört dem, der die Vermietung betreibt, und Eigentümer erhalten sie, indem sie die ATAK-Nummer der Immobilie registrieren. Nach den Hinweisen der AADE beendet ein Verwalter, der die Vermietung einstellt, die Registrierung der Immobilie, doch ein Verkauf wird nicht ausdrücklich geregelt; bitten Sie also den Verkäufer, seine zu deaktivieren, und registrieren Sie Ihre eigene, bevor Sie etwas inserieren.
In einer Anlage: der Verwalter und die Gemeinschaftsordnung
In einem Wohnblock oder einer Anlage geben Sie dem Hausverwalter Ihre Daten, regeln das Hausgeld und verlangen die Gemeinschaftsordnung und die Abrechnung des Vorjahres. Nach Artikel 13 des Gesetzes 3741/1929 ist die Vereinbarung, die die Rechte der Eigentümer festlegt, eine notarielle Urkunde, die im Register eingetragen ist, und die Beschränkungen, die sie dem Eigentum auferlegt, haben den Charakter einer Dienstbarkeit: Sie gehören zur Wohnung, ob gelesen oder nicht.
Der ehrliche Nachteil
Niemand sagt Ihnen, wann der Monat vorbei ist. Die Bescheinigung des Katasters kommt, wenn die rechtliche Prüfung endet, ohne veröffentlichte Frist, und das automatische E9 gilt als eingereicht, auch wenn es falsch ist. Die Umschreibung des Stroms hängt von einem privaten Versorger ab, jeder Wasserbetrieb führt seine eigene Liste, und die kommunale Gebühr ändert sich am 1. Januar 2027 zu einem Satz, den Ihr Rathaus noch festlegt. Ein Mieter und eine Kurzzeitvermietung bringen jeweils eine Meldung mit sich, die niemand für Sie einreicht, und fast alles davon kommt per E-Mail, auf Griechisch.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Stromversorger, Versicherer noch andere Unternehmen namentlich genannt; das Kataster, die AADE, die Gemeinden und ihre Wasserbetriebe werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind, und HEDNO als der regulierte Netzbetreiber.
Lohnt sich, wenn Sie den Monat nach der Urkunde als Checkliste behandeln: die Eintragungsbescheinigung, ein korrektes E9, die Zähler auf Ihren Namen, eine Police ab dem Tag der Unterzeichnung und, wo zutreffend, die Unterlagen für Grundstück, Mieter oder Kurzzeitvermietung. Lassen Sie es, wenn Ihr Anwalt oder Steuerberater schriftlich zugesagt hat, jeden Punkt zu erledigen; dann verlangen Sie nur die Nachweise: die Bescheinigung, das E9 und die ersten Rechnungen auf Ihren Namen.
Wer trägt einen Immobilienkauf im griechischen Kataster ein?
Laut der Dienstseite des griechischen Katasters kann der Eintragungsantrag elektronisch vom Notar, der die Urkunde errichtet hat, von einer der Vertragsparteien oder von einem von ihnen bevollmächtigten Rechtsanwalt eingereicht werden. Die Gebühr muss binnen drei Werktagen nach dem Gebührenbescheid bezahlt werden, sonst wird der Antrag abgelehnt. Nach Abschluss der rechtlichen Prüfung wird eine Eintragungsbescheinigung als PDF ausgestellt.
Muss ich nach einem Hauskauf in Griechenland ein E9 einreichen?
In der Regel nicht von Hand. Seit Juli 2023 erzeugt eine über das System myPROPERTY der AADE erklärte Übertragung den E9-Eintrag des Käufers automatisch, und er gilt als eingereicht. Stimmt das automatische E9 nicht mit der Urkunde überein, reicht der Eigentümer bis zum 31. Januar des Folgejahres eine berichtigende Erklärung ein.
Ab wann zahle ich nach einem Immobilienkauf in Griechenland ENFIA?
Die ENFIA wird auf den Immobilienbesitz am 1. Januar jedes Jahres berechnet; ein Käufer zahlt also ab dem ersten 1. Januar nach dem Kauf. Ein 2026 gekauftes Haus bleibt für 2026 in der ENFIA des Verkäufers und wird ab 2027 beim Käufer besteuert. Wer das Haus ab dem Tag des Kaufs versichert, kann auf diesen ersten Bescheid einen Rabatt erhalten.
Wie schreibe ich nach einem Hauskauf auf Kreta den Strom auf meinen Namen um?
Ein bestehender Stromanschluss wird über den Stromversorger umgeschrieben, den Sie wählen, nicht über HEDNO, den Netzbetreiber. Rechnen Sie damit, ein Ausweisdokument, Ihre griechische Steuernummer, die Versorgungsnummer von einer früheren Rechnung und den Zählerstand am Tag der Übergabe vorzulegen. Ein Verbraucherratgeber veranschlagt für den Wechsel einige Werktage, manchmal mit einer erstattbaren Kaution.
Was geschieht mit dem Mieter, wenn ich in Griechenland eine vermietete Immobilie kaufe?
Nach Artikel 614 des griechischen Zivilgesetzbuchs geht ein durch eine Urkunde mit sicherem Datum nachgewiesener Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über, der die Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt. Nach den Hinweisen der AADE reicht der neue Vermieter in TAXISnet eine neue Mietvertragsmeldung ein und verweist in den Bemerkungen auf den ursprünglichen Mietvertrag.
Wann sollte ich ein gerade in Griechenland gekauftes Haus versichern?
Am Tag der Urkunde. Nach Artikel 3 Abs. 7Ζ des Gesetzes 4223/2013 bringt ein Wohnhaus, das gegen Erdbeben, Feuer und Überschwemmung zum vollen Wiederaufbauwert versichert ist, bis zu einem steuerlichen Wert von 500.000 € 20 % Rabatt auf die ENFIA des Folgejahres, doch die Deckung muss mindestens drei Monate dieses Jahres bestanden haben, und alles unter einem vollen Jahr zählt anteilig. Ein in den letzten drei Monaten eines Jahres gekauftes Haus bringt auf dem nächsten Bescheid wenig oder nichts.
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