Αγορά ακινήτου στην Κρήτη ως Γάλλος πολίτης: η φορολογική σύμβαση του 2022, ο IFI, το έντυπο 3916 και ο γαλλικός φόρος κληρονομιάς
Με γαλλικό διαβατήριο, η αγορά και η ζωή στην Κρήτη είναι απλές· αυτό που ακολουθεί το σπίτι είναι η γαλλική φορολογική δήλωση. Από το 2024 μια νέα σύμβαση Γαλλίας–Ελλάδας ορίζει πώς αντιμετωπίζονται στη Γαλλία τα ελληνικά ενοίκια και οι υπεραξίες, ο IFI φτάνει ένα σπίτι στην Κρήτη μόλις η ακίνητη περιουσία σας ξεπεράσει τα €1,3 εκατ., ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός δηλώνεται στο έντυπο 3916, και ο γαλλικός φόρος κληρονομιάς εξακολουθεί να διεκδικεί το σπίτι.
Με γαλλικό διαβατήριο, η ελληνική πλευρά μιας αγοράς στην Κρήτη είναι σχεδόν βαρετή: ένας πολίτης της ΕΕ δεν χρειάζεται καμία άδεια για να αγοράσει ή για να ζήσει εδώ. Η δουλειά βρίσκεται στη γαλλική πλευρά, γιατί η φορολογική δήλωση ενός κατοίκου Γαλλίας ακολουθεί το σπίτι. Από την 1η Ιανουαρίου 2024 μια νέα σύμβαση Γαλλίας–Ελλάδας έχει αλλάξει τον τρόπο που αντιμετωπίζονται στη Γαλλία τα ελληνικά ενοίκια και οι υπεραξίες· ο IFI μετρά το σπίτι· ο ελληνικός λογαριασμός μπαίνει στο έντυπο 3916· και ο γαλλικός φόρος κληρονομιάς φτάνει κι αυτός ως το σπίτι. Με λίγα λόγια: τίποτα από αυτά δεν είναι λόγος να μην αγοράσετε, κοστολογήστε όμως την πώληση πριν από την αγορά, γιατί όσο ο ελληνικός φόρος υπεραξίας είναι σε αναστολή, η Γαλλία φορολογεί ολόκληρη την υπεραξία. Κανόνες και ποσά όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένα με το κείμενο της σύμβασης, το impots.gouv.fr, το service-public.gouv.fr, τους Γάλλους συμβολαιογράφους και την ελληνική φορολογική διοίκηση.
Δεν είμαι φοροτεχνικός ούτε δικηγόρος, και το παρόν δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι γαλλικοί και οι ελληνικοί κανόνες αλληλεπιδρούν με τρόπους που εξαρτώνται από την κατοικία σας, την οικογένειά σας και το υπόλοιπο εισόδημά σας, οπότε συμβουλευτείτε κάποιον που υποβάλλει κάθε χρόνο γαλλικές δηλώσεις με ακίνητα στο εξωτερικό.
Ο Γάλλος ιδιοκτήτης στην Κρήτη σε ένα λεπτό. Ως πολίτης της ΕΕ αγοράζετε ελεύθερα με ελληνικό ΑΦΜ και τραπεζικό λογαριασμό. Η σύμβαση Γαλλίας–Ελλάδας της 11ης Μαΐου 2022, σε ισχύ από τις 30 Δεκεμβρίου 2023, εφαρμόζεται από τα εισοδήματα του 2024: το ελληνικό ενοίκιο φορολογείται στην Ελλάδα και στη Γαλλία παίρνει πίστωση ίση με τον γαλλικό φόρο που του αναλογεί — κανένας γαλλικός φόρος εισοδήματος, αλλά υψηλότερος συντελεστής για το υπόλοιπο εισόδημά σας. Για μια υπεραξία η πίστωση καλύπτει μόνο ελληνικό φόρο που πράγματι καταβλήθηκε, και ο ελληνικός φόρος 15% είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οπότε η Γαλλία φορολογεί την υπεραξία. Ο IFI μετρά το σπίτι πάνω από €1,3 εκατ. καθαρής ακίνητης περιουσίας, με 0,5–1,5%. Κάθε ελληνικός λογαριασμός μπαίνει στο έντυπο 3916, αλλιώς πρόστιμο €1.500 για καθέναν που λείπει. Ο γαλλικός φόρος κληρονομιάς φτάνει το σπίτι αν πεθάνετε με κατοικία στη Γαλλία, και δεν υπάρχει σύμβαση Γαλλίας–Ελλάδας για τις κληρονομιές.
Αγορά και ζωή στην Κρήτη ως πολίτης της ΕΕ
Τα ελληνικά χαρτιά είναι τα ίδια με κάθε αγοραστή: ελληνικός ΑΦΜ και τραπεζικός λογαριασμός. Αν ζείτε εδώ περισσότερο από τρεις μήνες, εγγράφετε τη διαμονή σας, όπως εξηγεί το μετακόμιση στην Κρήτη ως πολίτης της ΕΕ. Ο φόρος μεταβίβασης 15% που αναφέρεται για ορισμένους αγοραστές από την 1η Ιουλίου 2027 δεν είναι νόμος· τα πιο πρόσφατα ελληνικά δημοσιεύματα τον συνδέουν με τη φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ και όχι με την ιθαγένεια, οπότε ένας Γάλλος πολίτης που ζει, ας πούμε, στην Ελβετία πρέπει να διαβάσει το τελικό κείμενο.
Η σύμβαση του 2022: το ενοίκιο φορολογείται στην Ελλάδα και εξουδετερώνεται στη Γαλλία
Η σύμβαση του 1963 απάλλασσε στη Γαλλία τα ελληνικά ενοίκια, με τον κανόνα του πραγματικού συντελεστή. Η νέα σύμβαση, που υπογράφηκε στην Αθήνα στις 11 Μαΐου 2022 και ισχύει από τις 30 Δεκεμβρίου 2023, εφαρμόζεται από την 1η Ιανουαρίου 2024 και λειτουργεί με πίστωση. Το άρθρο 6 επιτρέπει στην Ελλάδα να φορολογεί το ενοίκιο από ένα ακίνητο στην Κρήτη, με ελληνική δήλωση· οι κανόνες της μίσθωσης βρίσκονται στο ενοικίαση του σπιτιού σας στην Κρήτη. Στη Γαλλία, το άρθρο 21 συνυπολογίζει το ενοίκιο στο εισόδημά σας και δίνει πίστωση φόρου ίση με τον γαλλικό φόρο που του αναλογεί: ο γαλλικός φόρος στο ενοίκιο μηδενίζεται, το ενοίκιο όμως εξακολουθεί να ανεβάζει τον συντελεστή για το υπόλοιπο εισόδημά σας. Ο οδηγός του 2026 του impots.gouv.fr για τα εισοδήματα από το εξωτερικό βάζει αυτά τα εισοδήματα στο έντυπο 2047 και στις γραμμές της δήλωσης για τα εισοδήματα από ακίνητα, με το ποσό να επαναλαμβάνεται στον κωδικό 4BL ή 4BK για την πίστωση.
Οι κοινωνικές εισφορές: τι λέει το impots.gouv.fr
Οι γαλλικές κοινωνικές εισφορές στα εισοδήματα από ακίνητα είναι 17,2% το 2026 — 9,2% CSG, 0,5% CRDS και 7,5% εισφορά αλληλεγγύης, σύμφωνα με το service-public.gouv.fr. Για εισόδημα που φέρει πίστωση ίση με τον γαλλικό φόρο, ο οδηγός του impots.gouv.fr για το 2026 γράφει ότι «γαλλικός φόρος» σημαίνει ο φόρος εισοδήματος συν οι κοινωνικές εισφορές· με αυτή την ανάγνωση, η πίστωση μηδενίζει και το 17,2% στο ελληνικό ενοίκιο. Ο κατάλογος της ίδιας της σύμβασης με τους γαλλικούς φόρους που καλύπτει κατονομάζει τη CSG και τη CRDS αλλά όχι την εισφορά αλληλεγγύης, οπότε επιβεβαιώστε πώς αντιμετωπίζει η δήλωσή σας αυτό το 7,5% πριν βασιστείτε σε μηδενικό ποσό. Ένας κάτοικος Γαλλίας ασφαλισμένος σε άλλη χώρα του ΕΟΧ ή στην Ελβετία μένει εντελώς εκτός CSG και CRDS και οφείλει μόνο την εισφορά 7,5%.
Πώληση: η ελληνική αναστολή δεν βοηθά τον κάτοικο Γαλλίας
Με τις υπεραξίες τα πράγματα είναι διαφορετικά. Το άρθρο 13 επιτρέπει στην Ελλάδα να φορολογήσει την υπεραξία, το άρθρο 21 όμως δίνει στους κατοίκους Γαλλίας πίστωση μόνο για τον ελληνικό φόρο που πράγματι καταβλήθηκε, με ανώτατο όριο τον γαλλικό φόρο. Ο ελληνικός φόρος 15% στις υπεραξίες ακινήτων των φυσικών προσώπων είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, και ένα νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών, σύμφωνα με δημοσίευμα της 24ης Οκτωβρίου 2026, θα την παρέτεινε έως το τέλος του 2027. Ένας κάτοικος Γαλλίας που πουλά στο μεταξύ δεν πληρώνει ελληνικό φόρο και δεν έχει τίποτα να πιστώσει, οπότε η Γαλλία φορολογεί την υπεραξία όπως θα φορολογούσε μια γαλλική: 19% φόρος εισοδήματος συν 17,2% κοινωνικές εισφορές, με μειώσεις από το έκτο έτος κατοχής που μηδενίζουν τον φόρο εισοδήματος μετά από 22 χρόνια και τις εισφορές μετά από 30. Η πώληση δηλώνεται στο έντυπο 2048-IMM μέσα στον μήνα που ακολουθεί, σύμφωνα με το impots.gouv.fr· η ελληνική πλευρά βρίσκεται στο πώληση ακινήτου στην Κρήτη.
Ο IFI και το έντυπο 3916: το σπίτι και ο λογαριασμός στη γαλλική σας δήλωση
Ο IFI, ο γαλλικός φόρος στην ακίνητη περιουσία, οφείλεται όταν η καθαρή φορολογητέα ακίνητη περιουσία ενός νοικοκυριού ξεπερνά τα €1,3 εκατ. την 1η Ιανουαρίου. Ένας κάτοικος Γαλλίας μετρά τα ακίνητα στη Γαλλία και στο εξωτερικό, οπότε το σπίτι στην Κρήτη μετράει· οι συντελεστές του 2026 ξεκινούν από 0,5% για το κλιμάκιο από €800.000 έως €1,3 εκατ. και φτάνουν το 1,5% πάνω από τα €10 εκατ. Οι αλλοδαποί φόροι που μοιάζουν με τον IFI μπορούν να πιστωθούν στη γραμμή 9RS· αν ο ΕΝΦΙΑ, ο ετήσιος ελληνικός φόρος ακινήτων, πληροί τις προϋποθέσεις είναι ερώτηση για τον σύμβουλό σας. Ένας μη κάτοικος μετρά μόνο τα γαλλικά ακίνητα, το ίδιο και, για πέντε χρόνια, όποιος μετακομίζει στη Γαλλία μετά από πέντε χρόνια στο εξωτερικό.
Ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός είναι ξεχωριστή υποχρέωση: κάθε λογαριασμός στο εξωτερικό δηλώνεται κάθε χρόνο με τσεκάρισμα του τετραγωνιδίου 8UU και υποβολή του εντύπου 3916, και ο οδηγός του impots.gouv.fr για το 2026 ορίζει πρόστιμο €1.500 για κάθε λογαριασμό που δεν δηλώθηκε, με προσαύξηση 80% σε όποιον φόρο διέφυγε μέσω αυτού.
Κληρονομιά: γαλλικός φόρος σε όλη την περιουσία, και καμία σύμβαση
Οι γαλλικοί φόροι δωρεάς και κληρονομιάς ακολουθούν την κατοικία. Αν πεθάνετε με κατοικία στη Γαλλία, εφαρμόζονται σε ό,τι έχετε, μαζί και στο σπίτι στην Κρήτη· αν ζούσατε στην Ελλάδα, η Γαλλία φορολογεί και πάλι τα γαλλικά σας περιουσιακά στοιχεία, και ένας κληρονόμος που έχει ζήσει στη Γαλλία έξι από τα δέκα προηγούμενα χρόνια φορολογείται για ό,τι λαμβάνει, σύμφωνα με τους Γάλλους συμβολαιογράφους. Η Ελλάδα φορολογεί κι αυτή το σπίτι, με τα κλιμάκια που περιγράφονται στο κληρονομιά, γονικές παροχές και διαθήκη. Και οι δύο συμβάσεις Γαλλίας–Ελλάδας καλύπτουν μόνο τους φόρους εισοδήματος, οπότε η ελάφρυνση έρχεται από το γαλλικό δίκαιο: το άρθρο 784 A του φορολογικού κώδικα πιστώνει τον ελληνικό φόρο που καταβλήθηκε. Με τα ελληνικά αφορολόγητα για τα παιδιά, ο ελληνικός φόρος είναι συχνά μικρός, και το ίδιο μικρή είναι και η πίστωση.
Αν μετακομίσετε μόνιμα στην Κρήτη και γίνετε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας με τον κανόνα των 183 ημερών, η γαλλική εικόνα μικραίνει: το ενοίκιο φεύγει από τη γαλλική σας δήλωση, ο IFI μετρά μόνο τα γαλλικά ακίνητα, και οι ιδιωτικές συντάξεις και οι συντάξεις κοινωνικής ασφάλισης φορολογούνται μόνο στην Ελλάδα, ενώ μια σύνταξη από το δημόσιο εξακολουθεί να φορολογείται στη Γαλλία.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Δύο φορολογικά συστήματα, κάθε χρόνο: μια ελληνική δήλωση για το ενοίκιο και μια γαλλική που το ζητά ξανά, με μια πίστωση που οι γαλλικές οδηγίες δεν έχουν προλάβει ακόμη πλήρως — η έκδοση του 2026 εξακολουθεί να κατατάσσει την Ελλάδα στη μέθοδο της απαλλαγής της σύμβασης του 1963 για τους μισθούς. Η ελληνική αναστολή του φόρου υπεραξίας, ο τίτλος που πουλά σπίτια, δεν αξίζει τίποτα για έναν κάτοικο Γαλλίας που πουλά. Και η κληρονομιά σημαίνει δύο φόρους και καμία σύμβαση, μια κουβέντα για τον συμβολαιογράφο σας στη Γαλλία πριν υπογράψετε στο Ηράκλειο.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, συμβολαιογράφου, φοροτεχνικού ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία· οι γαλλικές και οι ελληνικές φορολογικές αρχές κατονομάζονται ως οι δημόσιοι φορείς που είναι.
Αξίζει αν θέλετε το σπίτι για αυτό που είναι, θα το κρατήσετε για χρόνια και θα πληρώνετε για σωστές δηλώσεις και στις δύο χώρες, έχοντας κοστολογήσει μια μελλοντική πώληση χωρίς ελληνικό φόρο για να πιστωθεί. Προσπεράστε το αν οι αριθμοί σας στηρίζονται στην ελληνική αναστολή του φόρου υπεραξίας, ή αν η περιουσία σας βρίσκεται ήδη κοντά στο όριο του IFI και κανείς δεν έχει κάνει τους υπολογισμούς.
Μπορεί ένας Γάλλος πολίτης να αγοράσει ακίνητο στην Κρήτη;
Ναι. Ένας Γάλλος πολίτης αγοράζει στην Κρήτη με ελληνικό ΑΦΜ και ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό, όπως κάθε αγοραστής, και ως πολίτης της ΕΕ δεν χρειάζεται βίζα ούτε άδεια για να ζήσει εδώ· για παραμονή πάνω από τρεις μήνες χρειάζεται εγγραφή της διαμονής του. Ο φόρος μεταβίβασης 15% που αναφέρεται για τον Ιούλιο του 2027 δεν ήταν νόμος τον Οκτώβριο του 2026 και, σύμφωνα με τα τελευταία δημοσιεύματα, αφορά αγοραστές με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.
Πώς φορολογείται ένας κάτοικος Γαλλίας για το ενοίκιο από σπίτι στην Κρήτη;
Η Ελλάδα φορολογεί πρώτη το ενοίκιο, με τη δική της κλίμακα. Σύμφωνα με τη σύμβαση Γαλλίας–Ελλάδας του 2022, που ισχύει από το 2024, η Γαλλία στη συνέχεια συνυπολογίζει το ενοίκιο στο εισόδημά σας και χορηγεί πίστωση φόρου ίση με τον γαλλικό φόρο που του αναλογεί, οπότε δεν μένει γαλλικός φόρος εισοδήματος στο ενοίκιο, ανεβαίνει όμως ο συντελεστής για το υπόλοιπο εισόδημά σας. Ο οδηγός του impots.gouv.fr για το 2026 μετρά τις κοινωνικές εισφορές ως μέρος αυτού του γαλλικού φόρου, η σύμβαση όμως κατονομάζει τη CSG και τη CRDS και όχι την εισφορά αλληλεγγύης 7,5%, οπότε επιβεβαιώστε αυτό το σημείο με τον σύμβουλό σας.
Πληρώνω φόρο στη Γαλλία όταν πουλήσω το σπίτι μου στην Κρήτη;
Συνήθως ναι, όσο ο ελληνικός φόρος υπεραξίας είναι σε αναστολή. Η σύμβαση του 2022 δίνει σε έναν κάτοικο Γαλλίας πίστωση μόνο για τον ελληνικό φόρο που πράγματι καταβλήθηκε επί της υπεραξίας, και ο ελληνικός φόρος 15% είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οπότε η Γαλλία φορολογεί την υπεραξία με τους δικούς της κανόνες: 19% φόρος εισοδήματος συν 17,2% κοινωνικές εισφορές, με μειώσεις από το έκτο έτος κατοχής. Η πώληση δηλώνεται στο έντυπο 2048-IMM μέσα σε έναν μήνα.
Υπάγεται το σπίτι μου στην Ελλάδα στον IFI;
Για έναν φορολογικό κάτοικο Γαλλίας, ναι: ο IFI μετρά τα ακίνητα στη Γαλλία και στο εξωτερικό μόλις η καθαρή φορολογητέα ακίνητη περιουσία ενός νοικοκυριού ξεπεράσει τα €1,3 εκατ. την 1η Ιανουαρίου, με συντελεστές από 0,5% έως 1,5%. Ένας μη κάτοικος μετρά μόνο τα γαλλικά ακίνητα, και όποιος επιστρέφει στη Γαλλία μετά από πέντε χρόνια στο εξωτερικό μετρά μόνο τα γαλλικά ακίνητα για πέντε χρόνια.
Πρέπει να δηλώσω τον ελληνικό τραπεζικό μου λογαριασμό στη γαλλική εφορία;
Ναι. Ένας φορολογικός κάτοικος Γαλλίας δηλώνει κάθε χρόνο κάθε λογαριασμό που τηρεί στο εξωτερικό, τσεκάροντας το τετραγωνίδιο 8UU της δήλωσης και υποβάλλοντας το έντυπο 3916. Το πρόστιμο για λογαριασμό που δεν δηλώθηκε είναι €1.500, σύμφωνα με τον οδηγό του impots.gouv.fr για το 2026, και ο φόρος που διαφεύγει μέσω ενός τέτοιου λογαριασμού επιβαρύνεται με προσαύξηση 80%.
Υπάρχει σύμβαση για τον φόρο κληρονομιάς ανάμεσα στη Γαλλία και την Ελλάδα;
Καμία σύμβαση για τις κληρονομιές δεν συνδέει τις δύο χώρες: οι συμβάσεις Γαλλίας–Ελλάδας του 1963 και του 2022 καλύπτουν μόνο τους φόρους εισοδήματος, οπότε ένα σπίτι στην Κρήτη μπορεί να φορολογηθεί με τον θάνατο του ιδιοκτήτη και στις δύο χώρες. Το γαλλικό δίκαιο πιστώνει τον ελληνικό φόρο που καταβλήθηκε, βάσει του άρθρου 784 A του γαλλικού φορολογικού κώδικα, και ο γαλλικός φόρος φτάνει ολόκληρη την περιουσία όποιου πεθαίνει με κατοικία στη Γαλλία.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.