Acheter en Crète quand on est citoyen français : la convention fiscale de 2022, l’IFI, le formulaire 3916 et les droits de succession français
Un passeport français rend l’achat et la vie en Crète simples ; c’est la déclaration de revenus française qui suit la maison. Depuis 2024, une nouvelle convention fiscale franco-grecque décide du traitement en France des loyers et des plus-values grecs, l’IFI atteint une maison en Crète dès que votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, le compte bancaire grec se déclare sur le formulaire 3916, et les droits de succession français continuent de frapper la maison.
Avec un passeport français, le volet grec d’un achat en Crète est presque ennuyeux : un citoyen de l’UE n’a besoin d’aucune autorisation pour acheter ici ni pour y vivre. Le travail est du côté français, parce que la déclaration de revenus d’un résident de France suit la maison. Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle convention fiscale franco-grecque a changé le traitement en France des loyers et des plus-values grecs ; l’IFI compte la maison ; le compte grec se déclare sur le formulaire 3916 ; et les droits de succession français l’atteignent toujours. En bref : rien de tout cela n’est une raison de ne pas acheter, mais chiffrez la revente avant l’achat, car tant que l’impôt grec sur les plus-values est suspendu, la France impose la totalité de la plus-value. Règles et chiffres tels qu’ils s’appliquaient en octobre 2026, vérifiés dans le texte de la convention, sur impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr, auprès des notaires de France et de l’administration fiscale grecque.
Je ne suis ni conseiller fiscal ni avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil fiscal ou juridique. Les règles françaises et grecques interagissent d’une manière qui dépend de votre résidence, de votre famille et de vos autres revenus : faites-vous conseiller par quelqu’un qui remplit chaque année des déclarations françaises comportant des biens à l’étranger.
Propriétaire français en Crète en une minute. En tant que citoyen de l’UE, vous achetez librement avec un AFM et un compte bancaire grecs. La convention fiscale franco-grecque du 11 mai 2022, en vigueur depuis le 30 décembre 2023, s’applique à partir des revenus de 2024 : les loyers grecs sont imposés en Grèce et ouvrent droit en France à un crédit égal à l’impôt français correspondant — pas d’impôt sur le revenu français, mais un taux plus élevé sur vos autres revenus. Une plus-value n’ouvre droit à un crédit que pour l’impôt grec effectivement payé, et l’impôt grec de 15 % est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026 : la France impose donc la plus-value. L’IFI inclut la maison au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net, à des taux de 0,5 à 1,5 %. Chaque compte grec se déclare sur le formulaire 3916, faute de quoi l’amende est de 1 500 € par compte manquant. Les droits de succession français atteignent la maison si vous décédez domicilié en France, et il n’existe aucune convention franco-grecque en matière de successions.
Acheter et vivre en Crète en tant que citoyen de l’UE
Les formalités grecques sont les mêmes que pour tout acheteur : un numéro fiscal et un compte bancaire grecs. Si vous vivez ici plus de trois mois, vous enregistrez votre résidence, comme l’explique s’installer en Crète en tant que citoyen de l’UE. La taxe de mutation de 15 % annoncée pour certains acheteurs à partir du 1er juillet 2027 n’est pas la loi ; les dernières informations de la presse grecque la définissent par la résidence fiscale hors de l’UE et de l’EEE plutôt que par la nationalité, si bien qu’un citoyen français vivant, par exemple, en Suisse devrait lire le texte définitif.
La convention de 2022 : le loyer est imposé en Grèce et neutralisé en France
La convention de 1963 exonérait en France les loyers grecs, sous réserve de la règle du taux effectif. Celle qui lui succède, signée à Athènes le 11 mai 2022 et en vigueur depuis le 30 décembre 2023, s’applique à partir du 1er janvier 2024 et fonctionne par crédit d’impôt. Son article 6 permet à la Grèce d’imposer le loyer d’un bien situé en Crète, au moyen d’une déclaration grecque ; les règles de la location sont dans louer votre maison en Crète. En France, l’article 21 intègre le loyer à vos revenus et accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant : l’impôt français sur le loyer est annulé, mais le loyer fait tout de même monter le taux appliqué à vos autres revenus. Le guide 2026 des revenus de source étrangère d’impots.gouv.fr place ces revenus sur le formulaire 2047 et dans les lignes des revenus fonciers de la déclaration, le montant étant reporté en case 4BL ou 4BK pour le crédit.
Les prélèvements sociaux : ce que dit impots.gouv.fr
Les prélèvements sociaux français sur les revenus fonciers s’élèvent à 17,2 % en 2026 — 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et un prélèvement de solidarité de 7,5 %, selon service-public.gouv.fr. Pour les revenus ouvrant droit à un crédit égal à l’impôt français, le guide 2026 d’impots.gouv.fr précise que l’« impôt français » s’entend de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ; selon cette lecture, le crédit annule aussi les 17,2 % sur les loyers grecs. La liste des impôts français visés par la convention elle-même cite la CSG et la CRDS, mais pas le prélèvement de solidarité : vérifiez comment votre déclaration traite ces 7,5 % avant de compter sur un zéro. Un résident de France assuré dans un autre pays de l’EEE ou en Suisse échappe entièrement à la CSG et à la CRDS et ne doit que le prélèvement de 7,5 %.
Vendre : la suspension grecque n’aide pas un résident de France
Les plus-values fonctionnent autrement. L’article 13 permet à la Grèce d’imposer la plus-value, mais l’article 21 n’accorde aux résidents de France un crédit que pour l’impôt grec effectivement payé, plafonné à l’impôt français. L’impôt grec de 15 % sur les plus-values immobilières des particuliers est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026, et un projet de loi du ministère des Finances, dont la presse a fait état le 24 octobre 2026, prolongerait cette suspension jusqu’à fin 2027. Un résident de France qui vend entre-temps ne paie aucun impôt grec et n’a rien à imputer : la France impose donc la plus-value comme elle le ferait pour une plus-value française, à 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la sixième année de détention qui effacent l’impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements après 30. La vente se déclare sur le formulaire 2048-IMM dans le mois qui la suit, selon impots.gouv.fr ; le volet grec est traité dans vendre un bien en Crète.
L’IFI et le formulaire 3916 : la maison et le compte sur votre déclaration française
L’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable d’un foyer dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Un résident de France compte ses biens situés en France et à l’étranger : la maison en Crète en fait donc partie ; les taux 2026 vont de 0,5 % sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros à 1,5 % au-delà de 10 millions d’euros. Les impôts étrangers similaires à l’IFI peuvent être imputés en ligne 9RS ; savoir si l’ENFIA, la taxe foncière annuelle grecque, en fait partie est une question pour votre conseiller. Un non-résident ne compte que ses biens français, de même que, pendant cinq ans, une personne qui s’installe en France après cinq ans à l’étranger.
Le compte bancaire grec est une obligation distincte : tout compte détenu à l’étranger se déclare chaque année en cochant la case 8UU et en déposant le formulaire 3916, et le guide 2026 d’impots.gouv.fr fixe l’amende à 1 500 € par compte non déclaré, avec une majoration de 80 % des droits éludés par son intermédiaire.
Succession : l’impôt français sur tout le patrimoine, et aucune convention
Les droits de donation et de succession français suivent le domicile. Si vous décédez domicilié en France, ils s’appliquent à tout ce que vous possédez, maison en Crète comprise ; si vous viviez en Grèce, la France impose malgré tout vos biens français, et un héritier qui a vécu en France pendant six des dix années précédentes est imposé sur ce qu’il reçoit, selon les notaires de France. La Grèce impose elle aussi la maison, selon les tranches présentées dans successions, donations et testaments. Les deux conventions franco-grecques ne couvrent que les impôts sur le revenu : l’allègement vient donc du droit français, l’article 784 A du code général des impôts imputant les droits grecs acquittés. Avec les abattements grecs pour les enfants, l’impôt grec est souvent faible, et le crédit aussi.
Installez-vous en Crète pour de bon et devenez résident fiscal grec en vertu de la règle des 183 jours, et le tableau français se réduit : le loyer sort de votre déclaration française, l’IFI ne compte plus que vos biens français, et les pensions privées et de sécurité sociale deviennent imposables uniquement en Grèce, tandis qu’une pension de la fonction publique reste imposable en France.
Le véritable inconvénient
Deux systèmes fiscaux, chaque année : une déclaration grecque pour le loyer et une déclaration française qui le redemande, sous un régime de crédit que la documentation française n’a pas entièrement intégré — sa brochure 2026 classe encore la Grèce, pour les salaires, sous la méthode d’exonération de la convention de 1963. La suspension grecque de l’impôt sur les plus-values, le gros titre qui fait vendre des maisons, ne vaut rien pour un résident de France qui vend. Et la succession signifie deux impôts et aucune convention, une conversation à avoir avec votre notaire en France avant de signer à Héraklion.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur, d’un bien, d’un notaire, d’un conseiller fiscal ou de tout autre professionnel ; les administrations fiscales française et grecque sont citées en tant qu’institutions publiques.
Ça vaut le coup si vous voulez la maison pour elle-même, comptez la garder des années et acceptez de payer pour des déclarations irréprochables dans les deux pays, après avoir chiffré une future revente sans impôt grec à imputer. Passez votre chemin si vos calculs reposent sur la suspension grecque de l’impôt sur les plus-values, ou si votre patrimoine immobilier frôle déjà le seuil de l’IFI et que personne n’a fait les calculs.
Un citoyen français peut-il acheter un bien immobilier en Crète ?
Oui. Un citoyen français achète en Crète avec un numéro fiscal grec (AFM) et un compte bancaire grec, comme tout acheteur, et, en tant que citoyen de l’UE, n’a besoin d’aucun visa ni titre de séjour pour y vivre ; un séjour de plus de trois mois impose d’enregistrer sa résidence. La taxe de mutation de 15 % annoncée pour juillet 2027 n’était pas la loi en octobre 2026 et, selon les dernières informations, vise les acheteurs résidents fiscaux hors de l’UE et de l’EEE.
Comment le loyer d’une maison en Crète est-il imposé pour un résident fiscal français ?
La Grèce impose d’abord le loyer, selon son propre barème. En vertu de la convention franco-grecque de 2022, en vigueur depuis 2024, la France intègre ensuite le loyer à vos revenus et accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant : il ne reste donc aucun impôt sur le revenu français sur le loyer, mais le taux appliqué à vos autres revenus augmente. Le guide 2026 d’impots.gouv.fr compte les prélèvements sociaux dans cet impôt français, mais la convention cite la CSG et la CRDS et non le prélèvement de solidarité de 7,5 % : faites confirmer ce point par votre conseiller.
Paie-t-on un impôt en France en vendant sa maison en Crète ?
En général oui, tant que l’impôt grec sur les plus-values est suspendu. La convention de 2022 n’accorde à un résident de France un crédit que pour l’impôt grec effectivement payé sur la plus-value, et l’impôt grec de 15 % est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026 : la France impose donc la plus-value selon ses propres règles, à 19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la sixième année de détention. La vente se déclare sur le formulaire 2048-IMM dans le mois.
Ma maison en Grèce est-elle soumise à l’IFI ?
Pour un résident fiscal français, oui : l’IFI prend en compte les biens situés en France et à l’étranger dès que le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier, à des taux de 0,5 % à 1,5 %. Un non-résident ne compte que ses biens français, et une personne qui revient en France après cinq ans à l’étranger ne compte que ses biens français pendant cinq ans.
Dois-je déclarer mon compte bancaire grec au fisc français ?
Oui. Un résident fiscal français déclare chaque année tous les comptes détenus à l’étranger, en cochant la case 8UU de sa déclaration de revenus et en déposant le formulaire 3916. L’amende pour un compte non déclaré est de 1 500 €, selon le guide 2026 d’impots.gouv.fr, et les droits éludés au moyen d’un tel compte supportent une majoration de 80 %.
Existe-t-il une convention sur les successions entre la France et la Grèce ?
Aucune convention en matière de successions ne lie les deux pays : les conventions franco-grecques de 1963 et de 2022 ne couvrent que les impôts sur le revenu, si bien qu’une maison en Crète peut être imposée au décès dans les deux pays. Le droit français impute les droits grecs acquittés en vertu de l’article 784 A du code général des impôts, et les droits français atteignent l’ensemble du patrimoine de toute personne décédée domiciliée en France.
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