Als französischer Staatsbürger auf Kreta kaufen: das Steuerabkommen von 2022, die IFI, das Formular 3916 und die französische Erbschaftsteuer
Mit einem französischen Pass sind Kauf und Leben auf Kreta einfach; was dem Haus folgt, ist die französische Steuererklärung. Seit 2024 entscheidet ein neues Abkommen zwischen Frankreich und Griechenland, wie griechische Mieten und Gewinne in Frankreich behandelt werden, die IFI erfasst ein Haus auf Kreta, sobald Ihr Immobilienvermögen 1,3 Millionen € übersteigt, das griechische Bankkonto gehört auf das Formular 3916, und die französische Erbschaftsteuer greift weiterhin auf das Haus zu.
Mit einem französischen Pass ist die griechische Seite eines Kaufs auf Kreta fast langweilig: Ein EU-Bürger braucht keine Genehmigung, um hier zu kaufen oder hier zu leben. Die Arbeit liegt auf der französischen Seite, denn die Steuererklärung eines in Frankreich Ansässigen folgt dem Haus. Seit dem 1. Januar 2024 hat ein neues Abkommen zwischen Frankreich und Griechenland verändert, wie griechische Mieten und Gewinne in Frankreich behandelt werden; die IFI zählt das Haus mit; das griechische Konto gehört auf das Formular 3916; und die französische Erbschaftsteuer erreicht es weiterhin. Kurz gesagt: Nichts davon ist ein Grund, nicht zu kaufen, aber rechnen Sie den späteren Verkauf vor dem Kauf durch, denn solange Griechenlands Veräußerungsgewinnsteuer ausgesetzt ist, besteuert Frankreich den gesamten Gewinn. Regeln und Zahlen nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand des Abkommenstextes, der Seiten impots.gouv.fr und service-public.gouv.fr, der französischen Notare und der griechischen Steuerbehörde.
Ich bin weder Steuerberater noch Rechtsanwalt, und dies stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Französische und griechische Regeln greifen auf eine Weise ineinander, die von Ihrem Wohnsitz, Ihrer Familie und Ihren übrigen Einkünften abhängt; lassen Sie sich also von jemandem beraten, der jedes Jahr französische Erklärungen mit ausländischen Immobilien erstellt.
Französische Eigentümer auf Kreta in einer Minute. Als EU-Bürger kaufen Sie frei, mit einer griechischen AFM und einem griechischen Bankkonto. Das Abkommen zwischen Frankreich und Griechenland vom 11. Mai 2022, in Kraft seit 30. Dezember 2023, gilt ab den Einkünften 2024: Griechische Miete wird in Griechenland besteuert und bringt in Frankreich eine Anrechnung in Höhe der französischen Steuer darauf – keine französische Einkommensteuer, aber ein höherer Satz auf Ihre übrigen Einkünfte. Ein Gewinn bringt eine Anrechnung nur für tatsächlich gezahlte griechische Steuer, und Griechenlands Steuer von 15 % ist ausgesetzt bis zum 31. Dezember 2026, also besteuert Frankreich den Gewinn. Die IFI zählt das Haus bei mehr als 1,3 Millionen € Netto-Immobilienvermögen mit, zu 0,5–1,5 %. Jedes griechische Konto gehört auf das Formular 3916, sonst werden 1.500 € je fehlendem Konto fällig. Die französische Erbschaftsteuer erreicht das Haus, wenn Sie mit Wohnsitz in Frankreich sterben, und es gibt kein Erbschaftsteuerabkommen zwischen Frankreich und Griechenland.
Als EU-Bürger auf Kreta kaufen und leben
Der griechische Papierkram ist derselbe wie für jeden Käufer: eine griechische Steuernummer und ein Bankkonto. Wenn Sie länger als drei Monate hier leben, melden Sie Ihren Aufenthalt an, wie Als EU-Bürger nach Kreta ziehen erklärt. Die für manche Käufer ab dem 1. Juli 2027 gemeldete Grunderwerbsteuer von 15 % ist kein Gesetz; die jüngste griechische Berichterstattung knüpft sie an eine Steueransässigkeit außerhalb der EU und des EWR statt an die Staatsangehörigkeit, und ein französischer Staatsbürger, der etwa in der Schweiz lebt, sollte daher den endgültigen Text lesen.
Das Abkommen von 2022: Miete wird in Griechenland besteuert und in Frankreich neutralisiert
Das Abkommen von 1963 stellte griechische Mieten in Frankreich unter Progressionsvorbehalt frei. Sein Nachfolger, am 11. Mai 2022 in Athen unterzeichnet und seit dem 30. Dezember 2023 in Kraft, gilt ab dem 1. Januar 2024 und arbeitet mit einer Anrechnung. Artikel 6 erlaubt Griechenland, die Miete aus einer Immobilie auf Kreta zu besteuern, über eine griechische Erklärung; die Vermietungsregeln stehen in Ihr Haus auf Kreta vermieten. In Frankreich bezieht Artikel 21 die Miete in Ihr Einkommen ein und gewährt eine Steueranrechnung in Höhe der französischen Steuer darauf: Die französische Steuer auf die Miete entfällt, aber die Miete erhöht weiterhin den Satz auf Ihre übrigen Einkünfte. Der Leitfaden 2026 zu ausländischen Einkünften von impots.gouv.fr setzt solche Einkünfte auf das Formular 2047 und in die Immobilienzeilen der Erklärung, mit dem Betrag noch einmal in Feld 4BL oder 4BK für die Anrechnung.
Die Sozialabgaben: was impots.gouv.fr sagt
Die französischen Sozialabgaben auf Immobilieneinkünfte betragen 2026 17,2 % – 9,2 % CSG, 0,5 % CRDS und eine Solidaritätsabgabe von 7,5 %, laut service-public.gouv.fr. Für Einkünfte mit einer Anrechnung in Höhe der französischen Steuer sagt der Leitfaden 2026 von impots.gouv.fr, „französische Steuer“ bedeute Einkommensteuer plus Sozialabgaben; nach dieser Lesart hebt die Anrechnung auch die 17,2 % auf griechische Miete auf. Die eigene Liste des Abkommens mit den erfassten französischen Steuern nennt CSG und CRDS, nicht aber die Solidaritätsabgabe; klären Sie also, wie Ihre Erklärung diese 7,5 % behandelt, bevor Sie sich auf eine Null verlassen. Ein in Frankreich Ansässiger, der in einem anderen EWR-Land oder in der Schweiz versichert ist, fällt ganz aus CSG und CRDS heraus und schuldet nur die Abgabe von 7,5 %.
Verkaufen: Die griechische Aussetzung hilft einem in Frankreich Ansässigen nicht
Bei Gewinnen ist es anders. Artikel 13 erlaubt Griechenland, den Gewinn zu besteuern, doch Artikel 21 gewährt in Frankreich Ansässigen eine Anrechnung nur für die tatsächlich gezahlte griechische Steuer, gedeckelt auf die französische Steuer. Griechenlands Steuer von 15 % auf Immobiliengewinne von Privatpersonen ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt, und ein am 24. Oktober 2026 gemeldeter Gesetzentwurf des Finanzministeriums würde das bis Ende 2027 verlängern. Ein in Frankreich Ansässiger, der in dieser Zeit verkauft, zahlt keine griechische Steuer und hat nichts anzurechnen; Frankreich besteuert den Gewinn also wie einen französischen: 19 % Einkommensteuer plus 17,2 % Sozialabgaben, mit Abschlägen ab dem sechsten Jahr des Eigentums, durch die die Einkommensteuer nach 22 Jahren und die Abgaben nach 30 Jahren entfallen. Der Verkauf wird laut impots.gouv.fr innerhalb des Monats danach auf dem Formular 2048-IMM erklärt; die griechische Seite steht in Ihr Haus auf Kreta verkaufen.
Die IFI und das Formular 3916: Haus und Konto in Ihrer französischen Erklärung
Die IFI, Frankreichs Steuer auf Immobilienvermögen, ist fällig, wenn das steuerpflichtige Netto-Immobilienvermögen eines Haushalts am 1. Januar 1,3 Millionen € übersteigt. Ein in Frankreich Ansässiger zählt Immobilien in Frankreich und im Ausland, das Haus auf Kreta gehört also dazu; die Sätze 2026 reichen von 0,5 % auf die Tranche zwischen 800.000 € und 1,3 Millionen € bis 1,5 % über 10 Millionen €. Ausländische Steuern, die der IFI ähneln, können in Zeile 9RS angerechnet werden; ob die ENFIA, Griechenlands jährliche Immobiliensteuer, dazu zählt, ist eine Frage für Ihren Berater. Ein Nichtansässiger zählt nur französische Immobilien, ebenso fünf Jahre lang jemand, der nach fünf Jahren im Ausland nach Frankreich zieht.
Das griechische Bankkonto ist eine eigene Pflicht: Jedes im Ausland geführte Konto wird jedes Jahr durch Ankreuzen von Feld 8UU und Einreichen des Formulars 3916 erklärt, und der Leitfaden 2026 von impots.gouv.fr setzt die Strafe auf 1.500 € je nicht erklärtem Konto fest, mit einem Zuschlag von 80 % auf jede darüber hinterzogene Steuer.
Erbschaft: französische Steuer auf den gesamten Nachlass, und kein Abkommen
Die französische Erbschaft- und Schenkungsteuer folgt dem Wohnsitz. Sterben Sie mit Wohnsitz in Frankreich, erfasst sie alles, was Sie besitzen, das Haus auf Kreta eingeschlossen; haben Sie in Griechenland gelebt, besteuert Frankreich trotzdem Ihr französisches Vermögen, und ein Erbe, der in sechs der vorangegangenen zehn Jahre in Frankreich gelebt hat, wird laut den französischen Notaren auf das besteuert, was er erhält. Griechenland besteuert das Haus ebenfalls, nach den Stufen in Erbschaft, Schenkungen und Testament. Beide Abkommen zwischen Frankreich und Griechenland gelten nur für Einkommensteuern, die Entlastung kommt also aus dem französischen Recht: Artikel 784 A des Steuergesetzbuchs rechnet die gezahlte griechische Steuer an. Mit den griechischen Freibeträgen für Kinder ist die griechische Steuer oft gering, und damit auch die Anrechnung.
Ziehen Sie für immer nach Kreta und werden Sie nach der 183-Tage-Regel in Griechenland steueransässig, schrumpft das französische Bild: Die Miete verschwindet aus Ihrer französischen Erklärung, die IFI zählt nur noch französische Immobilien, und private und gesetzliche Renten werden nur noch in Griechenland steuerpflichtig, während ein Ruhegehalt aus dem öffentlichen Dienst in Frankreich steuerpflichtig bleibt.
Der ehrliche Nachteil
Zwei Steuersysteme, jedes Jahr: eine griechische Erklärung für die Miete und eine französische, die sie noch einmal abfragt, unter einer Anrechnung, mit der die französischen Hinweise noch nicht ganz Schritt halten – ihre Broschüre 2026 führt Griechenland bei Löhnen und Gehältern noch unter der Freistellungsmethode des Abkommens von 1963. Die griechische Aussetzung der Veräußerungsgewinnsteuer, die Schlagzeile, die Häuser verkauft, ist für einen in Frankreich Ansässigen, der verkauft, nichts wert. Und eine Erbschaft bedeutet zwei Steuern und kein Abkommen – ein Gespräch für Ihren Notar in Frankreich, bevor Sie in Heraklion unterschreiben.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Notare, Steuerberater noch andere Fachleute namentlich genannt; die französischen und griechischen Steuerbehörden werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie das Haus um seiner selbst willen wollen, es über Jahre halten und für saubere Erklärungen in beiden Ländern bezahlen werden, nachdem Sie einen späteren Verkauf ohne anrechenbare griechische Steuer durchgerechnet haben. Lassen Sie es, wenn Ihre Rechnung auf der griechischen Aussetzung der Veräußerungsgewinnsteuer beruht oder Ihr Immobilienvermögen schon nahe an der IFI-Schwelle liegt und niemand die Zahlen durchgerechnet hat.
Kann ein französischer Staatsbürger auf Kreta eine Immobilie kaufen?
Ja. Ein französischer Staatsbürger kauft auf Kreta wie jeder Käufer mit einer griechischen Steuernummer (AFM) und einem griechischen Bankkonto und braucht als EU-Bürger weder Visum noch Genehmigung, um dort zu leben; bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten melden Sie Ihren Aufenthalt an. Die für Juli 2027 gemeldete Grunderwerbsteuer von 15 % war im Oktober 2026 kein Gesetz und betrifft nach den letzten Berichten Käufer, die außerhalb der EU und des EWR steueransässig sind.
Wie wird die Miete aus einem Haus auf Kreta für einen in Frankreich Ansässigen besteuert?
Griechenland besteuert die Miete zuerst, nach seinem eigenen Tarif. Nach dem Abkommen zwischen Frankreich und Griechenland von 2022, in Kraft seit 2024, bezieht Frankreich die Miete dann in Ihr Einkommen ein und gewährt eine Steueranrechnung in Höhe der französischen Steuer darauf: Auf die Miete bleibt keine französische Einkommensteuer, aber der Satz auf Ihre übrigen Einkünfte steigt. Der Leitfaden 2026 von impots.gouv.fr zählt die Sozialabgaben zu dieser französischen Steuer, doch das Abkommen nennt CSG und CRDS, nicht aber die Solidaritätsabgabe von 7,5 %; klären Sie diese Zeile mit Ihrem Berater.
Zahle ich in Frankreich Steuer, wenn ich mein Haus auf Kreta verkaufe?
Meist ja, solange Griechenlands Veräußerungsgewinnsteuer ausgesetzt ist. Das Abkommen von 2022 gewährt einem in Frankreich Ansässigen eine Anrechnung nur für die tatsächlich auf den Gewinn gezahlte griechische Steuer, und Griechenlands Steuer von 15 % ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt; Frankreich besteuert den Gewinn also nach eigenen Regeln: 19 % Einkommensteuer plus 17,2 % Sozialabgaben, ermäßigt ab dem sechsten Jahr des Eigentums. Der Verkauf wird innerhalb eines Monats auf dem Formular 2048-IMM erklärt.
Unterliegt mein Haus in Griechenland der IFI?
Für einen in Frankreich Steueransässigen ja: Die IFI zählt Immobilien in Frankreich und im Ausland, sobald das steuerpflichtige Netto-Immobilienvermögen eines Haushalts am 1. Januar 1,3 Millionen € übersteigt, zu Sätzen von 0,5 % bis 1,5 %. Ein Nichtansässiger zählt nur französische Immobilien, und wer nach fünf Jahren im Ausland nach Frankreich zurückkehrt, zählt fünf Jahre lang nur französische Immobilien.
Muss ich mein griechisches Bankkonto dem französischen Finanzamt melden?
Ja. Ein in Frankreich Steueransässiger erklärt jedes Jahr jedes im Ausland geführte Konto, indem er Feld 8UU der Erklärung ankreuzt und das Formular 3916 einreicht. Die Strafe für ein nicht erklärtes Konto beträgt nach dem Leitfaden 2026 von impots.gouv.fr 1.500 €, und auf Steuer, die über ein solches Konto hinterzogen wurde, kommt ein Zuschlag von 80 %.
Gibt es ein Erbschaftsteuerabkommen zwischen Frankreich und Griechenland?
Kein Erbschaftsteuerabkommen verbindet die beiden Länder: Die Abkommen zwischen Frankreich und Griechenland von 1963 und 2022 gelten nur für Einkommensteuern, sodass ein Haus auf Kreta im Todesfall in beiden Ländern besteuert werden kann. Das französische Recht rechnet die gezahlte griechische Steuer nach Artikel 784 A des französischen Steuergesetzbuchs an, und die französische Erbschaftsteuer erfasst den gesamten Nachlass jedes Menschen, der mit Wohnsitz in Frankreich stirbt.
Eine E-Mail pro Monat — nur wenn sich wirklich etwas ändert, auch bei den Regeln, die beim Kauf zählen. Kein Spam, Abmeldung mit einem Klick. Frühere Ausgaben ansehen.