Als niederländischer Staatsbürger auf Kreta kaufen: Box 3, das Abkommen mit Griechenland und die Zehnjahresregel bei der Erbschaftsteuer
Mit einem niederländischen Pass sind Kauf und Leben auf Kreta einfach; bei den Steuern treffen die beiden Länder aufeinander. Wie box 3 ein Haus auf Kreta erfasst und die niederländischen Regeln zur Vermeidung der Doppelbesteuerung den größten Teil dieser Steuer wieder herausnehmen können, was an der Reform von box 3 Gesetz und was nur geplant ist, warum die niederländische Erbschaftsteuer Auswanderern zehn Jahre lang folgt, und das M-Formular, die AOW und die Krankenversicherung, wenn Sie umziehen.
Ein niederländischer Pass macht die kretische Seite des Kaufs einfach: Ein EU-Bürger kauft, lebt und arbeitet hier ohne Genehmigung. Die steuerliche Seite ist entspannter, als der Ruf von box 3 vermuten lässt. Wer in den Niederlanden wohnt, gibt das Haus auf Kreta in box 3 an, die niederländischen Regeln zur Vermeidung der Doppelbesteuerung können den größten Teil der niederländischen Steuer darauf dann wieder herausnehmen, und die Miete wird in Griechenland besteuert. Zwei Dinge brauchen Planung: die für 2028 erwartete Reform von box 3 und eine Erbschaftsteuerregel, die niederländischen Staatsangehörigen noch zehn Jahre nach dem Wegzug folgt. Regeln nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft beim Belastingdienst, auf wetten.overheid.nl, bei der niederländischen Regierung, bei e-EFKA und in griechischen Quellen.
Ich bin weder Steuerberater noch Rechtsanwalt, und dies stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Lassen Sie sich von einem niederländischen belastingadviseur, der Auslandsimmobilien betreut, und von einem griechischen Buchhalter beraten, bevor Sie unterschreiben, vermieten oder umziehen.
Ein niederländischer Eigentümer auf Kreta in einer Minute. Als EU-Bürger brauchen Sie keine Genehmigung. Solange Sie in den Niederlanden wohnen, steht das Haus in box 3 mit seinem Marktwert in unbewohntem und unvermietetem Zustand; 2026 unterstellt box 3 darauf eine Rendite von 6,00 %, besteuert mit 36 % oberhalb eines Freibetrags von 59.357 € pro Person. Niederländische Regeln können die Steuer in box 3 dann um den Anteil des Hauses ermäßigen (Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, Art. 22–24), wobei zuerst das niederländisch-griechische Abkommen von 1981 gilt, in Kraft seit 1984. Griechenland besteuert die Miete, 15 % bis 12.000 € und 25 % bis 24.000 € im Jahr 2026, und seine Steuer auf Immobiliengewinne ist bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Eine box 3 auf Basis der tatsächlichen Rendite ab dem 1. Januar 2028 hat die Tweede Kamer passiert und wartet auf die Eerste Kamer: geplant, kein Gesetz. Die niederländische Erbschaftsteuer behandelt niederländische Staatsangehörige noch zehn Jahre nach der Auswanderung als dort wohnhaft (Successiewet 1956, Art. 3).
Die kretische Seite ist die EU-Seite
Der Kauf erfordert die Unterlagen, die jeder ausländische Käufer braucht: eine griechische Steuernummer (AFM), ein Bankkonto, einen Rechtsanwalt und einen Notar. Hier zu leben ist Freizügigkeit, mit einer Anmeldung bei der Polizei nach drei Monaten; die Schalter und ihre Reihenfolge stehen in Als EU-Bürger nach Kreta ziehen. Nichts davon entscheidet, wo Sie Steuern zahlen.
Box 3: gezählt, dann wieder herausgenommen
Die Zahlen des Belastingdienst für 2026 setzen für Kapitalanlagen und sonstiges Vermögen eine fiktive Rendite von 6,00 % an, besteuert mit 36 % oberhalb eines Freibetrags von 59.357 € pro Person oder 118.714 € für steuerliche Partner. Eine Wohnung im Ausland wird mit ihrem Marktwert in unbewohntem und unvermietetem Zustand am 1. Januar des Jahres vor dem Steuerjahr angesetzt, oder mit einem Prozentsatz davon, wenn sie an einen Mieter vermietet ist, den das örtliche Recht schützt.
Dann die Entlastung. Die allgemeine Regel des Belastingdienst lautet, dass Sie Anspruch auf eine Ermäßigung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung haben können, wenn ein Abkommen dem anderen Land das Besteuerungsrecht gibt. Für Vermögen im Ausland steht die Berechnung in den Artikeln 22 bis 24 des Besluit voorkoming dubbele belasting 2001: Eine Immobilie in einem anderen Land bildet eine „ausländische Ertragsgrundlage“, die nur zählt, soweit ihre Einkünfte dort einer Einkommensteuer unterliegen, und die Steuer in box 3 wird in dem Verhältnis gekürzt, in dem der Ertrag dieser Grundlage zu Ihrem Einkommen in box 3 steht. Im Verhältnis zu Griechenland gilt zuerst das Abkommen vom 16. Juli 1981, in Kraft seit dem 17. Juli 1984 und durch ein Protokoll von 2006 geändert. Lassen Sie Ihren Berater bestätigen, wie es ein Haus behandelt, das Sie nicht vermieten: An dieser Einkommensteuerbedingung kann ein Ferienhaus zwischen zwei Systeme fallen.
Miete und Verkauf: Griechenland besteuert, box 3 legt nichts darauf
Griechenland besteuert die Miete an der Quelle: nach dem Tarif 2026 mit 15 % bis 12.000 €, 25 % bis 24.000 €, 35 % bis 35.000 € und 45 % darüber. Die Regeln für die Kurzzeitvermietung stehen in Ihr Haus auf Kreta vermieten. In den Niederlanden bleibt das Haus in box 3, vermietet oder nicht, und box 3 besteuert eine fiktive Rendite auf seinen Wert statt der Miete. Box 3 kennt keine eigene Steuer auf einen Verkauf.
Die griechische Seite eines Verkaufs ist ein Datum: Die Steuer auf Immobiliengewinne von Privatpersonen, Artikel 41 des Einkommensteuergesetzbuchs, ist durch Artikel 90 des Gesetzes 5162/2024 bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Prüfen Sie, ob ein Gesetzentwurf, der die Aussetzung bis Ende 2027 verlängert, verabschiedet ist, bevor Sie einen Verkauf zeitlich planen; siehe Eine Immobilie auf Kreta verkaufen.
Die Reform: was Gesetz ist und was geplant ist
Gesetz ist für 2026 die fiktive Rendite und das Recht, seit den Urteilen des Obersten Gerichtshofs und der Wet tegenbewijsregeling box 3, auf Ihre tatsächliche Rendite besteuert zu werden, wenn diese niedriger ist.
Geplant ist eine box 3 auf Basis der tatsächlichen Rendite, die das Kabinett am 1. Januar 2028 starten will. Die Seite der Regierung, zuletzt im Juli 2026 geändert, sagt, die Tweede Kamer habe den Gesetzentwurf angenommen und die Eerste Kamer müsse ihn noch behandeln. Bei einer Zweitwohnung oder einer vermieteten Wohnung besteuert der Plan die Miete, wenn sie eingeht, lässt Kosten wie Instandhaltung und Zinsen zu und besteuert die Wertsteigerung erst, wenn sie realisiert wird, etwa bei einem Verkauf. Weder er noch der Belastingdienst, der weiterhin „wahrscheinlich“ 2028 schreibt, sagt etwas Spezielles über Immobilien im Ausland.
Erbschaften und Schenkungen: die Zehnjahresregel
Nach Artikel 3 der Successiewet 1956 wird ein niederländischer Staatsangehöriger, der in den Niederlanden gewohnt hat und innerhalb von zehn Jahren nach dem Wegzug stirbt, so behandelt, als lebe er noch dort; der gesamte Nachlass, das Haus auf Kreta eingeschlossen, fällt also unter die niederländische Erbschaftsteuer. Dieselben zehn Jahre gelten für Schenkungen, oder ein Jahr bei einem früheren Einwohner ohne niederländische Staatsangehörigkeit.
Die Abkommensübersicht der Regierung vom 1. Oktober 2026 führt Erbschaftsteuerabkommen mit Finnland, Israel, Österreich, dem Vereinigten Königreich, den Vereinigten Staaten, Schweden und der Schweiz auf; für Griechenland nur das Einkommensteuerabkommen und sein Protokoll. Griechenland besteuert das Haus nach seinen eigenen Stufen, beschrieben in Erbschaft, Schenkungen und Testamente für ein Haus auf Kreta, und der Belastingdienst sagt nur, dass Regeln eine Doppelbesteuerung verhindern können, etwa indem Erben die ausländische Steuer abziehen dürfen. Die niederländischen Sätze betragen 2026 für Partner oder Kind 10 % bis 158.669 € und 20 % darüber, nach Freibeträgen von 828.035 € für den Partner und 26.230 € für ein Kind.
Umzug nach Kreta: das M-Formular, die AOW und die Krankenversicherung
Im Jahr des Umzugs reichen Sie eine M-aangifte ein, die Steuererklärung für ein Jahr, in dem Sie nur teilweise in den Niederlanden gelebt haben. Sobald Kreta Ihr Zuhause ist, besteuert Griechenland Ihr Welteinkommen; seine Regime für Zuzügler stehen in Steueransässigkeit und die 183 Tage, und wo Ihre niederländische Rente dann besteuert wird, ist eine Frage für das Abkommen von 1981 und Ihren Berater, bevor Sie irgendetwas wählen.
Die AOW ist der leise Kostenfaktor. Ohne niederländisches Einkommen nach der Auswanderung sind Sie, so der Belastingdienst, nicht mehr in den Volksversicherungen versichert und bauen keine AOW mehr auf. Jedes nicht versicherte Jahr kürzt die AOW um 2 %, und laut der niederländischen Regierung kann die freiwillige Versicherung bei der Sociale Verzekeringsbank bis zu einem Jahr nach dem Wegzug beantragt werden. Ein über die Niederlande versicherter Rentner meldet sich mit einem Formular S1 für die griechische Versorgung an, das laut e-EFKA der versichernde Staat ausstellt; die griechische Seite steht in Gesundheitsversorgung auf Kreta für Ansässige.
Der ehrliche Nachteil
Box 3 verlangt, dass Sie ein Haus angeben, dessen niederländische Steuer nur ermäßigt wird, wenn die Bedingungen erfüllt sind, und ein Berater muss sie anhand eines Abkommens von 1981 prüfen, besonders bei einem Haus, das Sie nicht vermieten. Die Reform 2028 wartet noch auf die Eerste Kamer und sagt nichts Spezielles über eine Wohnung im Ausland. Die Zehnjahresregel bei der Erbschaftsteuer überdauert die meisten Pläne, und da auf der Liste der Regierung kein Erbschaftsteuerabkommen mit Griechenland steht, können zwei Steuern auf einem Haus zusammentreffen. Und der Wegzug beendet den Aufbau Ihrer AOW, wenn Sie sich nicht innerhalb des Jahres versichern.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte, belastingadviseurs, Buchhalter noch andere Fachleute namentlich genannt; der Belastingdienst, die Sociale Verzekeringsbank und e-EFKA werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie ein Haus auf Kreta wollen, während Sie in den Niederlanden leben, und einen Berater die Entlastung in box 3 prüfen lassen, oder wenn Sie für immer umziehen und das AOW-Jahr und den zehnjährigen Nachlauf der Erbschaftsteuer eingeplant haben. Lassen Sie es, wenn Ihre Rechnung davon ausgeht, dass box 3 das Haus ignoriert oder dass der Wegzug aus den Niederlanden die niederländische Erbschaftsteuer sofort beendet: Beides stimmt nicht.
Darf ein niederländischer Staatsbürger auf Kreta eine Immobilie kaufen?
Ja. Ein niederländischer Staatsbürger kauft auf Kreta mit einer griechischen Steuernummer (AFM) und einem griechischen Bankkonto und braucht als EU-Bürger keine Genehmigung, um dort ein Haus zu besitzen, zu leben oder zu arbeiten. Wer nach Kreta zieht, meldet sich nach drei Monaten bei der griechischen Polizei an.
Fällt für ein Ferienhaus in Griechenland Steuer in box 3 an?
Wer in den Niederlanden wohnt, gibt ein Ferienhaus in Griechenland in box 3 an, mit seinem Marktwert in unbewohntem und unvermietetem Zustand am 1. Januar des Vorjahres; 2026 unterstellt box 3 auf solches Vermögen eine Rendite von 6,00 %, besteuert mit 36 % oberhalb eines Freibetrags von 59.357 €. Die niederländischen Regeln zur Vermeidung der Doppelbesteuerung können die Steuer in box 3 dann um den Anteil des Hauses ermäßigen, wobei zuerst das niederländisch-griechische Abkommen von 1981 gilt. Lassen Sie sich das Ergebnis für ein nicht vermietetes Haus von einem Berater bestätigen.
Wird die Miete aus einem Haus auf Kreta in den Niederlanden besteuert?
Die Miete aus einem Haus auf Kreta wird in Griechenland besteuert, nach dem Tarif 2026 mit 15 % bis 12.000 € und 25 % bis 24.000 €. In den Niederlanden bleibt das Haus in box 3, die eine fiktive Rendite auf seinen Wert besteuert statt der Miete selbst, und die niederländischen Regeln gegen Doppelbesteuerung können diese Steuer in box 3 ermäßigen.
Wann startet das neue niederländische System für box 3?
Das niederländische Kabinett will ab dem 1. Januar 2028 eine neue box 3 auf Basis der tatsächlichen Rendite; im Juli 2026 erklärte die Regierung, die Tweede Kamer habe den Gesetzentwurf angenommen und die Eerste Kamer müsse ihn noch behandeln. Bis dahin gilt die fiktive Rendite, und wessen tatsächliche Rendite niedriger ist, kann stattdessen auf diese besteuert werden. Nach dem Plan würde die Wertsteigerung einer Zweitwohnung erst bei Realisierung besteuert, etwa bei einem Verkauf.
Zahle ich nach der Auswanderung nach Kreta noch niederländische Erbschaftsteuer?
Ja, zehn Jahre lang, wenn Sie als niederländischer Staatsangehöriger in den Niederlanden gewohnt haben: Artikel 3 der Successiewet 1956 behandelt Sie als weiterhin dort wohnhaft, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Wegzug sterben oder eine Schenkung machen. Eine eigene Einjahresregel für Schenkungen gilt für jeden, der in den Niederlanden gewohnt hat, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Die Abkommensübersicht der niederländischen Regierung führt kein Erbschaftsteuerabkommen mit Griechenland auf, beide Länder können das Haus auf Kreta also besteuern.
Was passiert mit meiner AOW, wenn ich nach Kreta ziehe?
Wer auswandert und kein niederländisches Einkommen hat, baut keine AOW mehr auf, und jedes nicht versicherte Jahr verringert die spätere AOW um 2 %. Die Sociale Verzekeringsbank bietet eine freiwillige AOW- und Anw-Versicherung an, die laut der niederländischen Regierung bis zu einem Jahr nach dem Umzug ins Ausland beantragt werden kann. Bereits aufgebaute AOW bleibt erhalten.
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